Вторичка это что

Содержание

Разница между первичкой и вторичкой

Вторичка это что

Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья.

Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе.

Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, а также строительный материал и возраст дома.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома.

Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме.

Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма).

Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство.

Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения.

Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода).

Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье.

Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%.

Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

  1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
  2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
  3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
  4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
  5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее.

В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка.

А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

  • использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
  • проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
  • наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
  • обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
  • гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

  • черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
  • новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
  • отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
  • нет возможности прописаться самому и родственникам;
  • неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

  • возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
  • широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
  • большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
  • моментальной пропиской себя и семьи;
  • благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

  • износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
  • риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
  • маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки.

Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства.

К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

«Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки.

В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств.

Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Источник: https://move.ru/articles/raznica_mezhdu_pervichkoy_i_vtorichkoy/

Как выбрать квартиру самостоятельно во вторичке

Вторичка это что

Решая вопрос о том, как выбрать квартиру-вторичку, важно суметь воспользоваться всеми плюсами вторичного рынка жилья и избежать возможных рисков. Расскажем, как правильно выбрать квартиру для покупки и не прогадать.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Определитесь, что для вас является принципиальным

  • предполагается покупка на собственные средства или в ипотеку — последнее предполагает дополнительные ограничения в вопросе, какую квартиру выбрать;
  • каков ваш потолок расходов,
  • желательный метраж,
  • имеет ли значение для вас планировка квартиры,
  • какие районы подходят,
  • важнее для вас близость метро или хорошие автомагистрали,
  • подойдет ли жилье на крайних этажах,
  • исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
  • наличие в квартире лоджии или балкона и их размеры,
  • зеленый двор и парковка,
  • планируете капитально ремонтировать новую квартиру или только освежить стены,
  • собираетесь ли вы получать налоговый вычет по расходам на приобретение жилья.

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

  • квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
  • в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
  • квартиру продает наследник, особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
  • последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

Как выбрать квартиру с низкой ценой

Жилье на вторичном рынке само по себе на 20-30% дешевле, чем в новостройках. Однако и на вторичном рынке разброс цен довольно существенный. С одной стороны, на стоимость квартиры влияют объективные факторы — район, материал стен, метраж, этажность, состояние дома и тому подобное. С другой — заставить продавца снизить цену могут субъективные причины:

  • переезд,
  • срочная нужда в деньгах,
  • квартира в залоге и скоро будет выставлена на торги,
  • конфликтная ситуация.

В каждом из этих случаев есть риск попасться на удочку мошенников и потратиться, как минимум, на судебное разбирательство. Или вовсе потерять и квартиру, и деньги.

Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?

  1. Провести тщательный сбор информации, найти документальное подтверждение каждому слову продавца.
  2. Самостоятельно запросить выписку ЕГРН, посетить ЖЭК и поговорить с соседями.
  3. Проверить продавца на предмет долгов в ССП и судебных разбирательств.

  4. Убедиться, что продавец является собственником квартиры, а не доверенным лицом.
  5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть в деньгах, так и понести серьезные потери.

Более надежный способ заключить выгодную сделку — провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

Как правильно организовать осмотр квартиры

Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:

  • договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
  • к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
  • пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.

Придите раньше назначенного времени и проинспектируйте окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах — это может дать некоторое представление о социальном уровне соседей.

Во время осмотра действуйте методично, используйте предварительно заготовленный список вопросов. Не позволяйте отвлечь себя светской беседой от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все изъяны помещения, получить нужные ответы.

Возможно, вам удастся обосновать предложение снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, такие:

  • входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;
  • квартира угловая;
  • требуется замена электропроводки.

Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге

Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, нужно еще собрать сведения о планах и намерениях продавца. Такие подробности могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.

  1. если хозяева планируют одновременно с продажей этой квартиры покупать другую — сделка может очень затянуться или даже сорваться спустя некоторое время;
  2. если хозяева владеют квартирой меньше 3 лет — они могут не согласиться указать в договоре полную стоимость из-за налога, который им придется платить. В таком случае у вас не получится оформить покупку этой квартиры в ипотеку.

Резюме

Ответ на вопрос о том, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы поручить это специалистам или предпочитаете заниматься этим самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риэлтера и юриста. А вот при самостоятельной организации покупки квартиры на вторичном рынке потребуется пройти ряд этапов:

  • поиск вариантов квартир,
  • проверка документов,
  • осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
  • обсуждение сделки,
  • подготовка и оформление документов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo-vtorichke

Что такое вторичное жилье. Какие вторичные квартиры не стоит покупать

Вторичка это что

Что такое вторичный рынок жилья?

Что такое вторичное жилье? Традиционно под этим понятием понимают недвижимость, которая построена несколько лет назад и в чем-то «устарела» в сравнении с новыми проектами.

Это утверждение в корне неверно. Критерии, по которым отличаются эти 2 типа недвижимости иные – их и рассмотрим далее. Также расскажем о рисках приобретения вторичного и первичного жилья.

Что такое вторичная недвижимость?

Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».

Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.

На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.

Требования к вторичной недвижимости, предъявляемые банками при выдаче ипотеки:

  • Место нахождения объекта – РФ;
  • Наличие отметки о госрегистрации (по закладной);
  • Наличие централизованного отопления, водо- газоснабжения, канализации, электричества;
  • Целые двери, окна, крыша;
  • Износ здания – не больше 70%;
  • Запрет на наличие капитального ремонта с последующим отселением;
  • Перепланировка – только с соблюдением законодательства;
  • Каменный фундамент;
  • Каменные перекрытия.

Что значит тип объявления вторичка

Существует мнение, что вторичная недвижимость – это квартира в панельном доме, низкого качества, в общем далекое от идеала жилье.

Да, безусловно, на рынке есть и такие предложения, но в настоящее время все больше и больше появляется ликвидных, заслуживающих внимания покупателей объектов.

Новые дома, построенные не более 5-10 лет назад, комфортабельные, качественные и уютные квартиры – все это качественная вторичная недвижимость, доступная сегодня многим покупателям.

Рекомендуем прочесть: Что делать если нет в списках для ания

Вторичный рынок жилья

Что такое вторичный рынок жилья? Каждая отдельная квартира, имеющая статус «вторички», в совокупности с аналогичными другими образует вторичный рынок недвижимости.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

В 2020 году ситуация на рынке мало изменилась в сравнении с предыдущими годами – после кризиса. По-прежнему прослеживается тенденция к снижению интереса покупателей из-за повышения цен на жилье.

Немалую роль сыграло увеличение объема новостроек и заманчивые предложения от большинства застройщиков – квартиры в новых домах по цене от 900 тыс. руб.

Вторичная недвижимость («вторичка») – жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), находящиеся на рынке купли-продажи и уже имеющие ранее зарегистрированных собственников.

В настоящее время в России более 80 процентов рынка вторичной недвижимости находится в собственности граждан, получивших право владения и распоряжения жильем – в том числе покупки, продажи, обмена недвижимости, дарения, передаче его по наследству.

По сравнению с рынком новостроек сделки с вторичной недвижимостью имеют определенные особенности: как положительные, так и отрицательные.

К положительным особенностям относится возможность приобретения вторичной недвижимости в районах ранней застройки, где уже не ведется новое строительство, где существует развитая социальная и транспортная инфраструктура.

Возможной же отрицательной стороной при приобретении вторичной недвижимости является возможная изношенность жилого фонда и необходимость тщательной проверки истории квартиры. С уверенностью можно говорить, что покупка вторичной недвижимости – более выгодная и безопасная сделка по сравнению с покупкой квартиры в строящемся доме в новостройке.

Вторичная недвижимость – это уже сформированный, введенный в строй объект купли-продажи, это более понятный товар, находящийся в действующем инфраструктурном комплексе. Но это не означает, что любая сделка с вторичной недвижимостью полностью безопасна, поэтому для исключения рисков необходимо произвести тщательную юридическую проверку, как самой квартиры, так и ее нынешнего владельца.

Самостоятельная покупка вторичной недвижимости связана с большим риском. Особенно высокий риск у покупателей, не знакомых с юридическими и практическими аспектами риэлторской деятельности. Сэкономившие на профессиональном риэлторе и юридической проверке могут стать невольными жертвами мошенников, действующих на рынке вторичной недвижимости.

Существует мнение, что вторичная недвижимость – это квартира в панельном доме, низкого качества, в общем далекое от идеала жилье.

Да, безусловно, на рынке есть и такие предложения, но в настоящее время все больше и больше появляется ликвидных, заслуживающих внимания покупателей объектов.

Новые дома, построенные не более 5-10 лет назад, комфортабельные, качественные и уютные квартиры – все это качественная вторичная недвижимость, доступная сегодня многим покупателям.

Еще один важный момент в выборе недвижимости – это необходимость ремонта в приобретаемом жилом помещении. Многие покупатели предпочитают готовый ремонт в квартире на вторичном рынке необходимости выполнения дорогостоящего ремонта «с нуля» в доме-новостройке.

Вторичная недвижимость может быть элитной, бизнес, или эконом — класса, соответственно совершенно различными будут пожелания покупателей к качеству ремонта и отделки. Чтобы правильно оценить все перечисленные факторы, с выгодой для себя совершить сделку на рынке вторичной недвижимости не стоит полностью возлагать на себя все заботы по совершению сделки.

Ведь все это можно поручить профессионалам агентства недвижимости, грамотно и квалифицированно исполняющим любую вашу жилищную мечту!

Сергей Коротков

Первичное жилье: преимущества и недостатки

Одно из главных преимуществ до недавнего времени – приобретение жилья дешевле его рыночной стоимости. Достигается путем заключения сделки на этапе возведения объекта.
После 1 июля 2020 года такая схема утратила актуальность для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после – 2.07.2018 и далее.

Застройщики, получившие 2 и более разрешений на возведение домов до наступления этой даты, могут по-прежнему привлекать деньги граждан по договору участия в долевом строительстве.

Если есть соблазн обзавестись недвижимостью по старой схеме – нужно найти такие компании и заключить с ними договор.

Чтобы не пополнить список обманутых дольщиков, насчитывающий тысячи имен, досконально проверьте информацию о компании. Выбирайте застройщиков, работающих на рынке долгие годы и подпадающих под новые требования законодательства.

Новые же изменения законодательства в сфере строительства постепенно повлекут рост цен на первичное жилье. Застройщики должны будут брать деньги в кредит у банков, те в свою очередь – заключать вместо них договор с гражданами. Компании же, осуществляющие строительство, смогут получить деньги от покупателя только после ввода дома в эксплуатацию.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Такое решение правительства направлено на защиту интересов граждан и очищение рынка от недобросовестных застройщиков.

Преимущество №2 – возможность покупки квартиры без отделки. Те, кто любит ко всему индивидуальный подход, желают создать в своей квартире уникальную атмосферу. Чистовая отделка от компании часто не оправдывает ожиданий и выполняется не лучшим образом.

Преимущество №3 – отсутствие обременений/ограничений на квартиру. Она может быть в залоге, аресте, под доверительным управлением, с несогласованной перепланировкой. Много случаев с сокрытыми родственниками, поддельными документами и т.д. Часть обременений, например, коммерческий найм, сроком менее года, – вовсе не регистрируются в Росреестре, проверить чистоту сделки сложнее.

Преимущество №4 – чистота. Покупатель – первичный владелец. В квартире перед ним никто не жил, с ней ничего не происходило. Это приятно.

Преимущество №5 – усовершенствованные технологии строительства. Ответственные застройщики используют передовые строительные, тепло- и звукоизоляционные материалы, надежные инженерные коммуникации.

Недостатки первичного жилья малозначительны:

  1. Дополнительные траты на ремонт (стоимость квартиры возрастает в разы);
  2. Заселение не сразу, а спустя некоторое время (после ввода дома в эксплуатацию – до 3 месяцев в среднем);
  3. Наличие временных проблем – с инфраструктурой, постоянными ремонтными работами и т.д.;
  4. Право собственности появляется не сразу;
  5. Использование некачественных материалов для строительства и отделки.

Риски при покупке вторичного жилья

Одним из главных рисков является покупка квартиры по вторичной доверенности. Всем известно, что на рынке действуют черные риелторы.

Выбирая своими жертвами слабых и несознательных граждан, они переоформляют документы на подставных лиц и продают квартиру. Первым признаком такого предложения будет заниженная цена жилья, так как мошенники торопятся осуществить сделку.

Стоит остерегаться и следок по доверенности, так как с этим могут возникнуть серьезные проблемы.

Для продажи квартиры необходимо согласие всех ее собственников. В случае, если в собственниках есть несовершеннолетние дети, то необходимо согласие органов опеки и попечительства.

В случае, если кто-то заявит свои права после оформления сделки, она будет признана недействительной. Нужно проследить всю историю квартиры, сколько раз она была продана, как досталась владельцу.

Сделка будет недействительной, если свои права на наследство заявит кто-то из родственников, о ком не было известно.

Существует много особенностей продажи объекта, если данная квартира – «вторичка». Что это значит? Необходимо тщательно проверять всю информацию, понимать ситуацию на рынке жилья и обдумывать все возможные вопросы, которые побеспокоят вас в будущем.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:

  1. Возникновение права собственности на объект появляется сразу (по факту регистрации);
  2. Есть возможность оценить качество дома и проживание в нем (если недостатки есть – их уже будет видно);
  3. Большой выбор. Вторичное жилье повсеместно – отсутствуют ограничения на выбор района, типа дома и иных критериев;
  4. Наличие ремонта;
  5. Более развитая инфраструктура.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Покупая вторичное жилье, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обговорить определенные вопросы приобретения с продавцом, получить от него какие-то уступки.

Недостатки вторичного жилья:

  1. Могут быть юридические ограничения, незаконная перепланировка;
  2. Старая планировка;
  3. Износ (тем сильнее, чем больше лет дому);
  4. Недостатки квартиры, которые сразу не увидишь.

При выборе типа квартиры нужно учитывать факторы в совокупности. Первичное жилье – это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не лучшего качества.

Много людей, купивших квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло-звукоизоляцию, протечки крыш, трещины.

Что влияет на ценообразование вторичного жилья?

В России еще велик процент прямых продаж квартир, без использования услуг посредника. Зачастую это приводит к необоснованным ценам, которые «берутся с потолка» на основании того, какую стоимость просит за подобную квартиру сосед. Не каждый способен рассчитать объективную сумму сделки.

В целом это значительно искажает действительность и влияет на рынок. В европейских странах, например, в 90% случаев продажей недвижимости занимаются риэлторы. Кроме того, они знакомы только с единственным понятием – «вторичное жилье».

Что такое «первичка» европейцы не знают, потому что продажа квартир у них начинается лишь после оформления права собственности.

Фактор удобства также серьезно завышает стоимость. Например, вторичное жилье в Москве весомо отличается в цене, в зависимости от района, удаленности от метро.

Кроме того, продавцы «вторички» редко торопятся и не заинтересованы сильно уступать в стоимости.

Тогда как застройщик нуждается в поступлении средств, чтобы продолжить строительство и готов предоставить неплохую скидку, покрывающую все неудобства, связанные с ожиданием и возможными рисками.

Цена вопроса

Если вас интересуют недорогие квартиры, вторичное жилье станет для вас идеальным вариантом.

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве позволяет купить новую квартиру по сниженной цене, тем не менее вторичное жилье стоит еще дешевле.

Есть, конечно, и негативная сторона, поскольку если состояние новых квартир будет идеальным, то вторичное жилье не всегда оправдывает ожидания покупателей.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/chto-takoe-vtorichka.html

Вторичка VS новостройка

Вторичка это что

Рассказываем, приобретая какое жилье в Москве сегодня можно больше заработать

Петр Ковалев/ТАСС

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти.

«От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%.

За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду.

Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую.

Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова.

Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке.

«Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства.

Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства.

Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость.

Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир.

За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет.

Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой».

«Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам.

Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет.

В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды.

Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ.

При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность.

Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков.

«В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%.

В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/604220d29a794715c06093f7

Что такое вторичное жилье в 2019 году? Что значит вторичный рынок жилья?

Вторичка это что

Что такое вторичный рынок жилья?

Что такое вторичное жилье? Традиционно под этим понятием понимают недвижимость, которая построена несколько лет назад и в чем-то «устарела» в сравнении с новыми проектами.

Это утверждение в корне неверно. Критерии, по которым отличаются эти 2 типа недвижимости иные – их и рассмотрим далее. Также расскажем о рисках приобретения вторичного и первичного жилья.

Первичное или вторичное жилье: что покупать?

Поскольку вторичное жилье может свободно существовать с первичным в одном доме, говорить о том, что «вторичка» всегда хуже – не совсем правильно.

Есть случаи когда люди, приобретя небольшие квартиры на этапе устройства котлована, впоследствии продавали их, чтобы купить более просторное помещение в этом же ЖК.

Далее рассмотрим плюсы и минусы жилья обоих типов для тех, кто находится на стадии размышления о покупке.

: Новостройка или вторичный рынок?

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/chto-takoe-vtorichnoe-jile-v-2019-gody-chto-znachit-vtorichnyi-rynok-jilia.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.