Сделки с нежилыми помещениями

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Сделки с нежилыми помещениями

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть может случиться так, что вы купили участок, чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше.

У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика;
  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать?
Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

 

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

Как избежать?
В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер, юрист

Ольга Саутина

25.03.20

Скачайте большое руководство
по коммерческой недвижимости,
где мы обо всем рассказали подробно:

Скачать руководство

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Сделки с нежилыми помещениями: проблемы практики

Сделки с нежилыми помещениями

ECONOMICS

CONTRACTS WITH UNINHABITABLE PREMISE: PRACTICAL

PROBLEMS 1 2 Naksyl Ch.G. , Nesmejanova I.A. (Russian Federation)

Email: Naksyl329@scientifictext.ru

1Naksyl Chingis Georgievich – Undergraduate, FACULTY OF LAW;

2Nesmejanova Irina Alekseevna – Candidate of Juridical Sciences, Associate Professor,

DEPARTMENT OF LEGAL REGULATION OF ECONOMIC ACTIVITY FINANCIAL UNIVERSITY UNDER THE GOVERNMENT OF RUSSIAN FEDERATION,

MOSCOW

Abstract: the article considers the peculiarities of uninhabitable premises as an object of civil turnover, are mentioned as practical difficulties identified by the results of the analysis of the current legal status of considered objects, indicated the importance of the problem, the analysis of court practice on the recognition of uninhabitable premises an independent object of civil turnover, and also features for the recognition of treaties with uninhabitable premises concluded due to the discrepancies in the factual and in the technical documentation. Keywords: uninhabitable premise, premises, object of civil rights.

СДЕЛКИ С НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ:

ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ 12 Наксыл Ч.Г. , Несмеянова И.А. (Российская Федерация)

аксыл Чингис Георгиевич – магистрант, юридический факультет; 2Несмеянова Ирина Алексеевна – кандидат юридических наук, доцент, Департамент правового регулирования экономической деятельности, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации,

г. Москва

Аннотация: в представленной статье рассматриваются особенности нежилых помещений как объекта гражданского оборота.

Отдельно отмечаются практические сложности, выявленные по результатам анализа современного правового положения рассматриваемых объектов, указана значимость рассматриваемой проблемы, проведен анализ сложившейся судебной практики по вопросам признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданского оборота, а также особенности признания договоров с нежилыми помещениями незаключенными, вследствие наличия расхождения в данных фактической и в технической документации.

Ключевые слова: нежилое помещение, помещение, объект гражданских прав.

Современный гражданский оборот невозможно представить без таких объектов, как нежилые помещения. Однако изучаемый объект представляется довольно сложным, как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Возрастающий спрос на нежилые помещения и, как следствие, повышение количества заключаемых сделок с данным объектом гражданских прав, подтверждается статистическими данными [6].

По этим данным, общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений за февраль 2017 года, в сравнение с январем 2017 года увеличилась на 12%, общее количество предложений за отчетные периоды увеличилось более, чем на 17%.

Рассматривая природу гражданско-правовых договоров с нежилыми помещениями, стоит отметить, для действительности договора важно не только охарактеризовать предмет договора

16

аренды в виде конкретного нежилого помещения, имеющего свои идентифицирующие признаки как объекта, в частности, местонахождение, описание предмета, но и этот предмет сам должен быть объектом гражданских прав.

В данном случае, часть здания в виде конструктивной части предметом договора быть не может.

Такое же правило распространяется и на стены, окна, перегородки и другие части здания, которые нельзя выделить в самостоятельный предмет.

На основании изложенного можно сделать первый вывод, определяющий особенности нежилого помещения как предмета договора, а именно тот факт, что предметом может быть лишь само нежилое помещение. Открытым остается вопрос о том, до какой степени здание можно делить на помещения и указывать эти выделенные помещения как предмет договора.

Определяя нежилое помещение как предмет договора аренды необходимо четко формулировать цель использования данного предмета.

Это правило прямо отражает само назначение нежилого помещения, поскольку в том случае, если четко описать передаваемый во владение и пользование или пользование предмет, но при этом указать способ использования, не соответствующий назначению нежилого помещения, то также могут возникнуть споры и последующее признание такого договора незаключенным.

Проблема однозначности определения предмета возникает и в связи с тем, что не существует правил, устанавливающих возможность фактического раздела нежилого помещения на части, как это урегулировано в практике с жилыми помещениями.

Таким образом, обладатель права собственности на нежилое помещение вправе произвести его фактический раздел и зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости и заключить любой непротиворечащий закону договор, в котором предметом указать данный новый объект. Однако стоит отметить, что недопустимы случаи «наложения» одного предмета на другой с целью защиты прав и законных интересов приобретателей по договору.

При этом, определение целевого назначения нежилого помещения является важным только в договорах, предусматривающих предоставление либо права владения и пользования, либо только пользования, поскольку по договорам о передаче права собственности на нежилое помещение достаточно только лишь определения предмета договора.

При соотношении нежилого помещения и здания, помещения имеют первостепенную роль, и сохранение (или не сохранение) их в натуре рассматривается как прекращение договора или невозможности применения в данной ситуации защиты права собственности таким способом, как виндикация.

Важным аспектом описания такого сложного объекта как нежилое помещение является четкое указание на тот факт, частью какого здания (нежилого промышленного здания, многоквартирного дома и т.д.) является этот предмет, поскольку это связано с неразрывной судьбой помещения и основного здания, в котором оно располагается и рядом ограничений к предмету договора.

В связи с этим, не может быть самостоятельным предметом договора общее имущество жильцов многоквартирного дома, являющееся рядом нежилых помещений (например, лестничные клетки, помещение чердака или подвала) и указание на них в договоре об отчуждении не соответствует нормам закона [1].

С точки зрения практики стоит учитывать и особенности преддоговорных переговоров.

Если стороны изначально планируют передачу правомочий владения и (или) пользования нежилым помещением на срок, который превышает один год, однако, с целью избежать государственной регистрации сделки они «разбивают» этот срок на более мелкие, до одного года, то здесь можно говорить об отсутствии добросовестности участников гражданского оборота. При этом суды не учитывают такие обстоятельства при рассмотрении дел о признании договоров аренды недвижимости незаключенными.

Важной особенностью договоров с нежилыми помещениями является требование об обязательном согласовании предмета следки.

В частности, на практике могут возникнуть ситуации, когда в случае отсутствия определенности относительно предмета, такой договор будет признан незаключенным.

Однако, стороны, как участники гражданского оборота самостоятельно несут ответственность по ничтожным сделкам, поскольку именно самостоятельные действия этих лиц привели к такому правовому последствию.

17

В ходе детального анализа материалов судебной практики [2,3,4,5] было отмечено, что факт невозможности обособить нежилое помещение от иных помещений здания является основанием утверждать, что такое нежилое помещение быть самостоятельным объектом не может и оборот его в гражданском праве фактически невозможен.

Представляется, что отдельно регистрировать нежилое помещение, необходимости нет, поскольку возникновение права собственности на все здание в целом породит возникновение права собственности и на нежилое помещение, как его неотъемлемую составную часть.

Необходимость государственной регистрации нежилого помещения как обособленного объекта необходима в том случае, когда есть намерение передать право собственности исключительно на указанное нежилое помещение без перехода права собственности на здание, в котором оно располагается, в целом.

Стоит отметить неоднозначный подход при разрешении судами споров о том, какое правовое последствие стоит применять в том случае, если данные, содержащиеся в описании передаваемого нежилого помещения, расходятся со сведениями, содержащимся в документах учета.

Согласно первой позиции [4], в таком случае договор следует признавать незаключенным. Однако существует решения судов, где усматривается совершенно противоположная точка зрения, согласно которой, суд пришел к выводу о возможности сохранения договора действительным ввиду того, что расхождения в технической документации и регистрационных данных для сторон не представлялись существенными [5].

Таким образом, подводя итог вышеуказанной проблеме, стоит сделать вывод, что суды исходят при принятии решения о незаключенности соглашения о передаче прав на нежилое помещение из принципа существенности расхождений, и в том случае, если расхождения настолько существенны, что не представляется возможным определить предмет соглашения.

Подводя итог, стоит отметить, что нежилое помещение как объект гражданских прав является достаточно сложным с точки зрения, как теории, так и практики объектом.

Большое количество неоднозначной правоприменительной практики не может служить гарантией надлежащей защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота.

В связи с этим имеется реальная необходимость приведения судебной практики к единообразию по всем существующим вопросам, а также обязательное законодательное закрепление понятия нежилого помещения в современном законодательстве.

Список литературы /References

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/sdelki-s-nezhilymi-pomescheniyami-problemy-praktiki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.