Риэлтор для сдачи квартиры в наем

Риелторы в аренде жилья и недвижимости – зачем нужны посредники при съеме жилья

Риэлтор для сдачи квартиры в наем

Риелторы, как известно, бывают разных видов. Две самые большие группы — специалисты по купле-продаже недвижимости и риелторы, которые занимаются арендой. Про вторую группу мы сегодня и поговорим.

Если и возникают порой поводы говорить о бесполезности (или даже вредности) посредников, то, пожалуй, нигде это не ощущается так остро, как при аренде жилой недвижимости. Судите сами: вы хотите снять квартиру. Находите искомую, вас всё устраивает — и жильё, и собственник, и цена.

Но рядом всё время крутится какой-то тип, который не предоставляет вам никаких полезных услуг (да вы и не просили его об этом), но комиссию, и немаленькую, ему извольте заплатить. В лучшем случае риелтор покажет вам квартиру, если собственник отсутствует.

Но зачастую даже такого минимума нет. Показывает квартиру собственник, отвечает на вопросы он же. Все документы подписывает хозяин, о бытовых вопросах вы договариваетесь только с ним.

Договоры аренды почти всегда типовые: скачать бланк в интернете всего пара минут, ещё минут пятнадцать, чтобы заполнить все данные.

Если при купле-продаже существует хотя бы иллюзия, что риелтор проверяет юридическую чистоту документов (что, кстати, тоже не соответствует действительности), то в аренде нет даже этого.

Арендатор отлично понимает, что платит риелтору не за услуги, настоящие или будущие, а за то, что кто-то очень умный оказался в нужное время в нужном месте.

И работа, и ответственность посредника заканчиваются в тот момент, когда он получил свою комиссию, а все дальнейшие казусы, если они возникнут, будут всё равно решать собственник и арендатор между собой.

Кроме того, наличие риелтора не только не упрощает сделку, а, наоборот, усложняет. Поясню на примере. Когда я искал квартиру для родственника, то почти всегда попадал именно на риелторов, и самое сложное было не найти подходящую квартиру, а скоординироваться по времени друг с другом.

Ведь для этого необходимо было, чтобы совпали графики сразу трёх человек: а) потенциального арендатора, б) риелтора, в) собственника (реальное решение всё равно принимал он, поэтому в его отсутствие ни о чём договориться было нельзя). Естественно, трём контрагентам всегда сложнее договориться между собой, чем двум.

Если бы мы сразу звонили хозяевам, то сэкономили бы уйму времени.

Многих арендаторов подобная ситуация, скажем прямо, раздражает. Некоторых настолько, что они принципиально отказываются работать с риелторами, а сразу ищут варианты «без посредников».

Кроме того, и материальная сторона вопроса имеет тут не последнее значение, т.к.

 у многих просто не хватает денег, чтобы оплатить все запросы собственника и риелтора (помимо оплаты первого месяца и комиссии, многие требуют ещё и залог).

Короче говоря, если смотреть поверхностно, то всё выглядит, как будто риелторы и собственники договорились между собой, чтобы стричь бедных арендаторов. При этом сами риелторы и вовсе получают деньги ни за что.

Однако не стоит делать поспешных выводов.

Опять обращусь к собственному опыту. Мне не раз приходилось мониторить арендный рынок, кроме того, я разговаривал со многими знакомыми москвичами, которые сдают квартиры, причём многие делали это напрямую.

Вот какую закономерность я обнаружил: все самые дешёвые варианты, которые предлагал рынок, как раз были с риелторами. А вот собственники, сдающие свои квартиры напрямую, требовали более высокую арендную плату, но зато без комиссии. Разница, если её привести к некоторому знаменателю, составляла доход риелтора.

Поясню на примере. Некая квартира в объявлении стоит 48 тыс. руб., но вас просят оплатить комиссию риелтору в размере 50% от месячной ставки, т.е. дополнительно 24 тыс. руб. Такой же вариант квартиры, но без комиссии, стоит 50 тыс. руб.

Несложно заметить, что если снять квартиру на год, то варианты становятся равнозначными, просто в первом случае комиссию с арендатора забирает собственник, а во втором — риелтор.

Но этот же пример можно развернуть по-другому. Считать, что собственник, помимо аренды, ещё и берёт комиссию с арендатора, само по себе абсурдно. Ведь никаких посреднических услуг хозяин не предоставляет.

Гораздо логичнее будет иная интерпретация. Считать, что настоящая цена и есть 50 тыс. руб. в месяц, а с этих денег собственник оплачивает услуги риелтора, получая на руки только 48 тыс.

, а остальное идёт риелтору.

Получается забавная вещь. В действительности комиссии риелторам оплачивают собственники, которым лень самим разместить объявление и договориться с потенциальными кандидатами о просмотре. Именно они фактически заказывают и оплачивают услуги риелторов, получая на руки меньше, чем если бы всё организовали сами.

Вот этот момент многие собственники и арендаторы не понимают. Первым кажется, что они получили услуги и ничего за них не заплатили, но как мы увидели, это не так.

Они сдали свои квартиры с дисконтом, а разницу положили в карман риелторы. Вторым кажется, что они несправедливо отдали комиссию за услугу, которую не заказывали. Но и они не правы.

В действительности, они ничего не заплатили (а может даже сэкономили, если срок аренды окажется большим).

Я чувствую, как у читателей появился скепсис на счёт того, а почему я решил, что «квартиры с риелторами» стоят дешевле, чем «квартиры от собственника». И ответ тут не только в моём опыте, но и просто в здравом смысле.

Представьте себя на месте арендатора. Перед ним множество вариантов на рынке, он их сравнивает и прикидывает затраты. Комиссию риелтору он тоже включает в цену объекта, мысленно раскладывая её на период действия договора (как правило, год).

Естественно, при прочих равных, квартиры без комиссии будут в его глазах более привлекательными, и он согласится на выплаты риелтору, только если такая квартира будет стоить дешевле (на размер комиссии, разложенный на период действия договора). Вот и ответ, почему риелторские квартиры дешевле: иначе бы их никто не снимал.

А как риелторы убеждают собственников, чтобы те снизили цену, это уже другой вопрос. Но делают они это весьма умело.

Источник: https://journal.open-broker.ru/investments/rieltory-v-arende/

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Риэлтор для сдачи квартиры в наем

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как мы сдавали квартиру с помощью агента и к каким выводам пришли

Риэлтор для сдачи квартиры в наем

Раньше мы всегда сдавали квартиру сами. Искали через знакомых, а также публиковали объявления в своих социальных сетях и в специальных группах.

Когда осенью съехали очередные жильцы, мы быстро нашли замену, которая молча съехала через месяц (я уже ранее об этом писала в одной из статей).

В итоге решили попробовать обратиться к риелтору, так как сами в тот момент были очень загружены и решили делегировать этот вопрос, чтобы избежать долгого простоя (сами бы мы могли основательно взяться за квартиру только через полтора месяца – а это простой).

Сперва вновь попробовали сами

В прошлые разы мы публиковали объявления в социальных сетях, потом отвечали на звонки и ездили на квартиру. Делать это было не очень удобно, хотя и экономно, конечно, так как были сами себе риелторами.

В этот раз мы тоже повесили пару объявлений в специальных сообществах и у себя в социальных сетях. Но, по-видимому, в тот момент, в декабре, особо никто не стремился переезжать и квартира стояла без просмотров. К тому же у нас были завалы на работе, а на носу – поездка в Москву. Вот тогда мы и решили делегировать сдачу “профессионалу”. Мол, сэкономим себе деньги, время и нервы. В идеале.

Как всё было

Агент – это классно. Но это классно, если у вас сошлись характеры и вы полностью доверяете этому человеку. Риелторов искал муж в интернете и просто прозванивал всех. Потом отправлял фото квартиры для объявлений. Из 5 человек, с которыми мы практически договорились, 3 так и не перезвонили.

1 оказался чересчур пассивным, будто это он нам одолжение делает, а не мы ему деньги заплатим за работу. И вот одна женщина нам очень понравилась, да к тому же она была единственной, кто и ответил, и связь поддерживал. Но ключевое всё-таки то, что она нам понравилась – так бы стали искать ещё кого-то.

Изначально мы договорились, что заплатим 5 тысяч за привлечение клиента и подписание договора. Договорились на словах, что было, наверное, не очень умно, но потом нам в итоге это сыграло на руку.

По нашим условиям жильцы при заселении за услуги риелтора платить не должны. Сделали мы это для того, чтобы побыстрее найти клиента. То есть с жильца хотели оплату первого месяца и 50-100% в залог (50% в случае взноса по частям). Оплату риелтора мы же брали на себя. Я знаю, что многие люди отказываются от услуг агентов как раз для того, чтобы не платить комиссию.

Во вторник связались с риелтором, а в среду уже был просмотр. Как? Дело в том, что она просто прозвонила всех клиентов, которые в её же агентство пришли искать себе жильё.

Заинтересовавшимся отправила фотографии квартиры (фото я делала сама ещё когда искали своими силами, у меня есть опыт съёмки помещений на коммерческой основе). И в тот же день уже были даты на просмотры.

Первая пара пришла на следующий же день и вот уже несколько месяцев у нас живёт 🙂

Причём мы так и не платили комиссию, потому что те ребята раньше заключили договор с агентством на поиск жилья. И именно они должны были платить в случае успеха 50% от стоимости аренды за первый месяц агентству. То есть при заселении они заплатили 10 тысяч агентству и 40 тысяч нам (1 месяц + залог). С нас в итоге агент денег брать не стала.

Наши выводы

1. В крупном городе и когда квартира под аренду находится далеко от вашего дома/работы, агент – это находка.

Между нашими с мужем квартирами (как раз квартира мужа сдаётся) примерно полтора-два часа дороги в зависимости от времени суток. Сорваться сами мы в любой момент не можем.

А вот агент, который работает только в районе той квартиры и там же живёт, может показать жильё практически в любой момент.

2. Вы заботитесь о своём личном пространстве и душевном состоянии. Вам не надо отвечать постоянно на сообщения и звонки. В первый раз, когда мы только начинали сдавать, некоторые люди звонили после 11 вечера (хотя везде указывали, чтобы звонили до 21.00).

Честно скажу, что таких товарищей мы сразу пресекали. Если нет другого времени, то следовало вежливо написать сообщение и уточнить, можно ли сейчас позвонить или нет. На мой взгляд, после 21.00 звонят не самые адекватные люди.

С риелтором всё это ложится на его плечи, а вы можете спокойно проводить своё время и ожидать информации от агента только в дневные часы.

3. У агента уже есть хороший договор и опыт, чтобы внести в этот договор какие-то особые “фишки”. Например, в нашем договоре есть пункт о том, что если жильцы съезжают менее, чем через полгода, то залог остаётся владельцам жилья.

Это по сути такая подстраховка от тех, кто божился, что жить собирается год-два-десять, в итоге через пару месяцев съезжает в другое место.

Мы с мужем сразу договорились, что если причина переезда будет “уважительной”, то залог вернём и через месяц, но всё-таки приятно осознавать, что если твоим жильцам просто подвернётся вариант получше, то тебе не придётся платить ту же коммуналку из своего кармана за возможный неожиданный простой жилплощади.

Агент или свои силы?

В маленьком городе и/или при наличии свободного времени мы бы продолжили сдавать самостоятельно. Да и в целом я советую всегда сначала сообщить всем своим знакомым, что вы сдаёте квартиру/комнату/дом. Можете сделать рассылку или пост для друзей в социальных сетях.

На мой пост в декабре так откликнулась “подруга подруги”, но в последний момент перед просмотром девушка слилась, хотя и предупредила – и на том спасибо.

Вы потратите от силы полчаса, чтобы сделать публикации или обратиться на работе к коллегам, но это уже может принести определённый результат без особых усилий.

А вот уже после этого я бы обращалась к агенту, если у вас, повторюсь, нет времени или желания ввязываться в поиск квартирантов самостоятельно.

По большей части агент будет делать то же самое, что делали бы и вы: публиковать объявления на сайтах и в социальных сетях.

Если агент работает от агентства, то наверняка у них там уже есть своя база клиентов, поэтому поиск может ускориться. Да и у частного агента обычно тоже есть в обороте и квартиры, и жильцы.

Своему агенту мы очень признательны: сработала она профессионально. Правда, когда рекомендовали её друзьям зимой, выяснилось, что она ушла в свободное плавание и переключилась только на куплю-продажу, а с марта и вовсе в декрете.

В общем, мы своим опытом оказались довольны. Но если учесть, что из 15 прозвонов договорились изначально только с 5 и лишь один человек был в состоянии сделать свою работу хорошо, то статистика плачевная, конечно.

А у вас был опыт сдачи или поиска жилья через агентов? Поделитесь своим опытом!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/onabudget/kak-my-sdavali-kvartiru-s-pomosciu-agenta-i-k-kakim-vyvodam-prishli-5e4121a44a28a11ab2b47d72

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.