Продажа квартиры по военной ипотеке

Содержание

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Продажа квартиры по военной ипотеке

Не все граждане, оформившие военную ипотеку, планируют в дальнейшем проживать именно в приобретенной квартире. Некоторые предпочитают обменять или продать недвижимость. При этом если за заемщиком остался долг перед банком или не пройден положенный срок службы, военный не вправе в полной мере распоряжаться квартирой. В том числе это касается продажи или обмена жилья.

Введение

Наиболее распространенными остаются следующие причины реализации:

  • военнослужащий переезжает в другой населенный пункт;
  • появился более выгодный вариант покупки недвижимости;
  • увеличился состав семьи;
  • заемщик нашел программу кредитования с более выгодными условиями, чем у действующего займа.

Рассмотрим, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Определим основные варианты особенности этой процедуры.

Ответим на вопросы, в каких случаях можно реализовать недвижимость, приобретенную в рамках такого займа, как происходит погашение задолженности и осуществляется переуступка прав, возможен ли выкуп жилья с продажей.

Также приведем пошаговую инструкцию по подготовке сделки. Отдельно рассмотрим, какие дополнительные издержки могут понадобиться на том или ином этапе продажи квартиры.

Основные особенности военной ипотеки

Одна из основных особенностей жилищного кредита для военного заключается в том, что недвижимость приобретается за счет средств государственной дотации, поступающей из Министерства обороны. Ипотека предоставляется гражданину, проходящему службу в Вооруженных Силах РФ не менее трех лет.

На имя военного открывается специальный счет для начисления баллов по программе НИС (накопительно-ипотечной системы). С каждым годом их размер увеличивается. Когда сумма становится достаточной для оплаты полной или частичной стоимости квартиры, военнослужащий может использовать средства для погашения военной ипотеки.

С помощью государственной дотации предусмотрена выплата как первоначального взноса, так и основного долга по кредиту. В зависимости от объема накопленных средств и стоимости жилья возможно полное погашение ипотечного займа.

Если их недостаточно, остальную часть долга перед банком военнослужащий может выплатить за счет собственных ресурсов.

Ежемесячные списания происходят со счета, открытого по программе НИС. Многие граждане в рамках военной ипотеки получают в свое распоряжение недвижимость бесплатно, если накопленных средств достаточно для закрытия займа. Другим приходится использовать в том числе и собственные накопления.

Из этого вытекает другая особенность военной ипотеки: до момента ее полного погашения недвижимость находится в обременении как у банка, так и Минобороны. В связи с этим реализовать (продать или обменять) жилье не всегда возможно.

Перед тем как начать процедуру продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке, следует также учесть возможные дополнительные издержки. Они могут быть связаны с получением определенных документов:

  • выписка из Единого государственного реестра обойдется в сумму 350 руб.;
  • новый технический паспорт объекта недвижимости стоит от 10 тыс. руб. и более;
  • процедура оценки квартиры — еще порядка 2 тыс. руб.;
  • примерно такую же сумму придется заплатить за оформление доверенности;
  • услуги нотариуса обойдутся приблизительно в 5 тыс. руб.

Также следует учитывать, что самостоятельные поиск покупателя и осуществление сделки — достаточно рискованное предприятие. Если вы обращаетесь за услугами к агентству недвижимости, их стоимость составит примерно два процента от цены квартиры.

Необходимо учитывать и сроки оформления сделки. Некоторые документы, к примеру, выписка из Единого госреестра или согласие органов опеки (потребуется, если в семье заемщика есть несовершеннолетние дети), действуют определенное время.

Несмотря на то, что само заключение сделки происходит достаточно быстро, подготовительный этап может продлиться не один день. Поиск покупателя следует начать еще до оформления документов, т. к. никто не может заранее предугадать, как долго он может продлиться.

Практика показывает, что в среднем вся процедура занимает порядка одного-двух месяцев.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Этот вопрос решается в зависимости от того, как долго прослужил гражданин в Вооруженных Силах РФ и оплачен ли полностью долг по кредиту. Снять обременение с недвижимости могут те, кто выполнял воинский долг 20 и более лет. Таким образом, продать квартиру гражданин сможет только после выполнения всех обязательств по ипотеке.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • паспорт военнослужащего, выплачивающего ипотеку;
  • бумаги, на основании которых заемщик стал владельцем недвижимости;
  • выписка из Единого государственного реестра, которая подтверждает право собственности и тот факт, что жилье не находится в залоге;
  • технический паспорт на недвижимость (необходим для того, чтобы подтвердить отсутствие несогласованной перепланировки);
  • выписка из домовой книги с указанием всех граждан, которые прописаны в квартире;
  • справка УК, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных платежей.

Также могут понадобиться разрешение органов опеки и письменное согласие супруги/супруга на оформление сделки. Без этих бумаг продажа квартиры по военной ипотеке будет считаться незаконной.

Важно! Последние два документа потребуются только в том случае, если заемщик состоит в официальном браке и/или в семье есть дети в возрасте до 18 лет. При этом обратите внимание на то, что разрешение органа опеки действует один месяц.

В связи с этим следует заблаговременно подготовиться к сделке, чтобы успеть до истечения этого срока.

Существует три основных способа продать квартиру по военной ипотеке:

  • найти средства для досрочного закрытия жилищного займа;
  • осуществить сделку по переуступке;
  • выкупить жилье с продажей.

Рассмотрим эти варианты подробнее.

Досрочное погашение военной ипотеки

Чтобы снять обременение с недвижимости в банке и Минобороны, требуется внести недостающую сумму. Заемщик может использовать как собственные средства, так и взять новый кредит. Получить деньги военнослужащий может в рамках рефинансирования.

Чтобы взять средства на выплату остатка долга, гражданину необходимо выполнить следующие действия:

  1. Подать заявление в выбранный банк. При этом следует обязательно сообщить о том, что планируется досрочное погашение жилищного займа.

  2. Определить сумму, которая потребуется для закрытия долга и снятия обременения с недвижимости.
  3. Сообщить Росвоенипотеке о том, что планируется досрочно закрыть долг и вывести купленную недвижимость из-под залога.
  4. Получить заемные средства и использовать их для погашения военной ипотеки.

  5. Найти покупателя недвижимости.
  6. Собрать необходимый перечень документов для продажи квартиры. Потребуется в том числе получить из Госреестра выписку с подтверждением права собственности на недвижимость.

    В документе не должно содержаться сведений о том, что у гражданина есть обязательства перед третьими лицами.

  7. Осуществить сделку по продаже имущества.

Среди возможных трудностей этого варианта следует отметить нежелание банка предоставить нужную сумму и достаточно непростую процедуру оформления.

Реализация квартиры по переуступке

В этом случае необходимо найти покупателя, который согласен оформить право собственности на обремененную недвижимость. Для совершения сделки необходимо получить согласие банка и Министерства обороны. Если в семье есть дети — потребуется одобрение органов опеки.

При использовании средств материнского капитала потребуется согласие Пенсионного фонда.

Дальнейшая процедура предполагает следующие шаги:

  1. Поиск лица, заинтересованного в приобретении жилья.
  2. Посещение вместе с потенциальным покупателем банка, предоставившего ипотеку.
  3. Оформление нового договора с банком. При этом обязательно участие в подписании как продавца, так и покупателя.
  4. Получение средств от сделки купли-продажи.

При этом военнослужащий не всегда может получить сумму, на которую рассчитывал. Продажа по переуступке может удешевить объект. Все зависит от того, о какой стоимости удастся договориться с покупателем.

Выкуп жилья с продажей

Этот способ предполагает самостоятельное погашение долга по ипотеке перед финансовым учреждением, предоставившим кредит, и Министерством обороны.

Потребуется компенсировать все те выплаты, которые уже были получены для покупки квартиры от государства.Обратите внимание! Средства накопительно-ипотечной системы при этом возвращаются на счет военнослужащего.

Впоследствии их можно будет использовать для получения нового займа на покупку жилья.

При этом не всегда банки охотно идут на выдачу кредита военным, которые хотят погасить остаточный долг по ипотеке. Еще один минус — возможность потерять в средствах, если процентная ставка по новому займу будет выше, чем по действующему. Тем не менее, многие военнослужащие идут на этот шаг, например, если планируют приобрести более дешевую квартиру.

Чтобы продать недвижимость, потребуется выполнить следующие действия:

  1. накопить нужную сумму или использовать средства нового займа;
  2. внести недостающую сумму и полностью погасить военную ипотеку в банке;
  3. проверить, снято ли обременение с недвижимости (как правило, бывший кредитор сам предоставляет необходимые справки);
  4. договориться с покупателем об условиях сделки;
  5. продать жилье;
  6. приступить к погашению нового кредита (в том случае, если для закрытия ипотеки потребовались заемные средства).

Помимо основного перечня документов, приведенного выше, для оформления продажи квартиры могут потребоваться также справка о доходах и документ, который подтверждает факт несения воинской службы. Если при погашении военной ипотеки использовались в том числе средства семейного капитала, необходимо получить разрешение Пенсионного фонда России и органов опеки на продажу.

Заключение

Итак, продажа недвижимости, купленной на средства военной ипотеки, возможна только после полного погашения займа. Тот или иной вариант реализации квартиры зависит от цели сделки.

Перед тем как начать сбор необходимых документов, следует найти покупателя, готового приобрести объект недвижимости. Это важно еще потому, что некоторые справки имеют ограниченный срок действия. Обратите внимание на возможные издержки на том или ином этапе оформления сделки.

В любом случае следует подойти к продаже ипотечной квартиры со всей ответственностью. Если речь идет не о вынужденном решении, нужно оценить, будет ли выгодной такая сделка.

Во многом этот вопрос зависит от суммы, которую готов заплатить покупатель. Если вы планируете покрыть часть платежей по ипотеке за счет нового кредита, следует найти программу с выгодной процентной ставкой.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke/

Продажа квартиры по военной ипотеке: пошаговый порядок, образец договора купли-продажи

Продажа квартиры по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке можно, но сделка будет отличаться от стандартной купли-продажи. Перед этим важно узнать способы и особенности продажи, требуемый перечень документов, и другие детали. Рассмотрим, как провести сделку правильно, чтобы ее одобрила Росвоенипотека и банк, и придется ли платить налоги после нее.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?

Особенности предоставления недвижимости военнослужащим регламентируются ФЗ от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения…». Согласно ему, бесплатное жилье от государства предоставляется участникам НИС, имеющим соответствующие сертификаты. Получить квартиру можно минимум через три года после начала службы.

В ипотечной сделке участвуют несколько сторон:

  1. Росвоенипотека. На индивидуальном счету участника НИС копятся деньги, перечисляемые Минобороны. При покупке квартиры их перечисляет Росвоенипотека в качестве первоначального взноса.
  2. Банк. Важно, чтобы у него была программа ипотечного кредитования военнослужащих.
  3. Военный-заемщик.

Собственником квартиры сразу становится военнослужащий, но до полного погашения задолженности она находите в залоге у банка и Росвоенипотеки. Поэтому продать ее не так-то просто: пока есть обременения, сделку в любом случае придется согласовывать с обеими сторонами.

Важно! Если долг полностью погашен, обременение снимается в течение трех рабочих дней. После этого военнослужащий может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, не согласовывая сделки с банком или Росвоенипотекой.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как продать квартиру по военной ипотеке?

Есть несколько способов продажи недвижимости в военной ипотеке (ВИ):

  1. Полное погашение долга.
  2. Переуступка прав по военной ипотеке другому участнику НИС.
  3. Переуступка по военной ипотеке третьему лицу.

Рассмотрим все варианты подробно.

Погашение долга

Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:

  1. Военнослужащий берет потребкредит в размере остатка задолженности по ипотеке и суммы средств, перечисленных Росвоенипотекой за жилье. Они возвращаются на индивидуальный счет, в дальнейшем деньги можно повторно использовать для ВИ.
  2. Потребкредитом погашается долг перед банком и Росвоенипотекой.
  3. В Росвоенипотеку подается заявление о снятии обременения.
  4. Обременение снимается, недвижимость продается.
  5. С вырученных от продажи жилья денег погашается потребительский кредит.

Обратите внимание! В самом начале процедуры нужно оповестить банк и Росвоенипотеку о намерениях продать жилье и снять обременения. В это же время подается заявление о выдаче второго свидетельства участника НИС, чтобы в дальнейшем снова можно было купить недвижимость по военной ипотеке.

Переоформление ипотеки на военнослужащего

Этот вариант самый простой, и одобряется кредиторами чаще всего:

  1. Заемщик находит покупателя, имеющего право на использование ВИ.
  2. Сделка согласуется с Росвоенипотекой и банком.
  3. Продавец и покупатель заключают договор цессии.
  4. Ипотечный договор переоформляется на покупателя. Права и обязанности заемщика переходят к нему.
  5. Продавец возвращает деньги, выплаченные Росвоенипотекой банку. В дальнейшем их снова можно будет использовать для покупки другой квартиры по такой же программе.

Весь процесс в среднем занимает около месяца.

Переоформление ипотеки на третье лицо

Продать ипотечную квартиру в ипотеку можно и постороннему человеку, не являющемуся участником НИС. Но погашать задолженность перед банком он уже будет самостоятельно.

Как выглядит сделка:

  1. Собственник согласовывает сделку с Росвоенипотекой и банком, получает разрешение на продажу.
  2. Находит покупателя с предодобренной ипотекой, желательно в том же банке, где оформлена и ВИ.
  3. Кредитор проверяет все документы на недвижимость, ипотечный договор переоформляется на покупателя.
  4. Продавец возвращает деньги на счет в НИС.

Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Документы для продажи квартиры по военной ипотеке

Перед тем как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, нужно заранее подготовить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • старый договор купли-продажи, на основании которого оформлено право собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие супруги;
  • разрешение органа опеки, если в квартире есть доля ребенка;
  • справка об остатке задолженности;
  • справка о перечисленных Росвоенипотекой суммах за жилье.

Совет юриста: выписку из ЕГРН и разрешение органа опеки лучше получать непосредственно перед сделкой. Большая часть документов имеет ограниченный срок действия.

Расходы при продаже квартиры по военной ипотеке

Госпошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 руб.) оплачивает покупатель. У продавца могут возникнуть расходы только в нескольких случаях:

  1. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% стоимости жилья, не более 20 000 руб. Стороны могут разделить расходы пополам, но пошлину нотариусу обычно оплачивает продавец.
  2. Получение дубликатов документов в случае утери – от 500 руб. в зависимости от типа документа.
  3. Получение справки об отсутствии долгов по ЖКУ – не более 200-300 руб.
  4. Независимая оценка стоимости недвижимости – от 2 000 руб.
  5. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры – от 1 000 руб.

Важно! Разрешение органа опеки на отчуждение доли ребенка оформляется бесплатно.

Продажа квартиры, полученной военнослужащим: риски

Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:

  1. Банк или Росвоенипотека не разрешают продавать жилье. Такое бывает, если заемщик не погашает задолженность, или нет возможности переоформить ипотеку на покупателя.
  2. Покупатель с ипотекой, и его банк отказывает в выдаче жилищного кредита на квартиру продавца.

Кроме того, ипотечные сделки проводятся гораздо дольше, чем обычные, поэтому найти покупателя, согласного на покупку жилья с обременением, будет сложнее.

Налоги после продажи

Если недвижимость была в собственности менее пяти лет, налог в размере 13% платить придется. Налоговую базу можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при покупке. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 2 500 000 руб., НДФЛ платится только с 500 000 руб. и составит 65 000 руб.

Если подтвердить расходы на приобретение жилья не получается, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб. В таком случае из 2 500 000 вычитается 1 000 000 руб. НДФЛ рассчитывается от 1 500 000 и составит 195 000 руб.

Примечание: декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля. Помимо декларации понадобится паспорт, ДКП и документ, подтверждающий расходы на покупку недвижимости.

Вопросы о продаже квартир по военной ипотеке

Как продать квартиру в военной ипотеке, и не снимать обременение? Продажа без снятия обременений возможна только при переоформлении ипотеки на покупателя. В остальных случаях Росреестр не зарегистрирует сделку.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке и снова участвовать в НИС? Да, если в результате сделки деньги возвращены на лицевой счет участника. Купил квартиру по военной ипотеке, за несколько лет появились долги по обычным кредитам, есть просрочки.

Могут ли банки забрать у меня жилье? Единственное жилье изымается по решению суда лишь в том случае, если оно в залоге. По военной ипотеке долгов нет, значит, забрать его не смогут, к тому же оно в залоге у кредитора и Росвоенипотеки по договору.

В какой срок продавец получит деньги, если покупатель с военной ипотекой? Деньги за квартиру обычно перечисляются продавцам в течение 5-10 дней после регистрации права собственности. Как продать квартиру с военной ипотекой, если у покупателя материнский капитал? Продажа проводится по общим правилам, но средства по маткапиталу в банк перечисляет Пенсионный фонд.

Заключение эксперта

Подведение итогов:

  1. Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но придется или досрочно погашать задолженность и рассчитываться с Росвоенипотекой, или переоформлять жилищный кредит на покупателя.
  2. После продажи квартиры с военной ипотекой продавец снова сможет приобрести жилье по сертификату за счет государства, а полученная от покупателя часть денег возвращается на лицевой счет НИС.
  3. Продажа квартиры с военной ипотекой возможна только по согласованию с банком и Росвоенипотекой.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-prodat-kvartiru-po-voennoj-ipoteke

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Продажа квартиры по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие приобретают жилье по, так называемой, военной ипотеке, которую предоставляет государство. Однако, это отнюдь не означает, что купленную таким образом квартиру потом нельзя продать.

Более того, подобные ситуации случаются неоднократно в связи с возможным переводом военных на другое место службы или необходимостью длительной командировки.

Впрочем, причина может быть и тривиальной: будь то желание человека сменить квартиру (на более подходящую по условиям или расположению в городе) или желание сыграть на конъюнктурных изменениях рынка недвижимости. К тому же, государству не всегда удается решить вопрос со служебным жильем, иногда его просто нет.

Однако, при том, что военного не стесняют в действиях и он может смело продавать имущество, приобретенное ранее в ипотеку, есть одно условие, без выполнения которого ничего нельзя будет сделать.

А именно – существует ограничение, связанное с необходимостью полностью погасить ипотечный заем. Поскольку, пока этого не произойдет, квартира с обременением выступает в качестве залогового имущества у банка и Минобороны РФ.

То есть, чтобы продать свое жилье, необходимо прежде снять обременение, которое регулируется ФЗ от 2004-ого года.

Как снять обременение?

Поскольку совершение каких-либо мероприятий с имуществом, купленным в ипотеку, не является возможным без погашения долговых обязательств, то приходится так или иначе искать средства для решения проблемы.

Если уровень личных накоплений позволяет погасить обязательства по ипотечному кредиту и, собственно, заем, то ситуация намного упрощается. Однако, на практике, военные вынуждены прибегать к помощи дополнительного потребительского кредита.

Этот специальный заем позволяет погасить задолженность перед Минобороны РФ, после чего появляется возможность использовать финансы нового покупателя жилья, чтобы закрыть долг уже перед банком. А они, скорее всего, понадобятся, поскольку долговые обязательства перед кредитным учреждением окажутся весьма велики.

В частности, если военный примет решение не дожидаться 45-ти лет и уволится со службы. Что же касается условий погашения задолженности перед Минобороны, то здесь проценты не превышают ставку рефинансирования и после уплаты зачисляются на персональный накопительный счет военного.

Какая последовательность действий необходима для совершения сделки-продажи квартиры с военной ипотекой?

Попробуем перечислить возможные действия поэтапно:

  1. Военный должен поставить в известность кредитное учреждение и Росвоенипотеку о своем намерении снять обременение для дальнейшей продажи жилья;
  2. Заблаговременно подать заявку на получение уже второго свидетельства участника реестра НИС, если планируется снова стать соискателем военной ипотеки (поскольку, при определенных условиях, он может вновь воспользоваться средствами своего накопительного счета);
  3. Найти и договориться с новым покупателем;
  4. Узнать в финансовой организации долговой остаток по договору займа и, по возможности, его погасить (здесь нужно быть готовым к особенностям работы банка с процентами по основному долгу, поскольку почти полная их потеря на ипотечном кредите является очевидным минусом данной программы);
  5. Получить документальное подтверждение о том, что обременение более не имеет силы по отношению к данному жилью, затем свидетельство о собственности в РП;
  6. Продать квартиру уже как обычное жилье, без всякого обременения.

Какие документы требуется собрать, чтобы продать квартиру с военной ипотекой?

На то, чтобы собрать необходимые документы, иногда уходит около месяца. Поскольку их количество несколько больше, чем если бы продавалось обычная недвижимость. В частности, потребуется следующий перечень документов:

  1. Документы, подтверждающие права на ипотечную квартиру;
  2. Документы, удостоверяющие личность покупателя, необходимые для совершения обычной сделки продажи жилья;
  3. Технический паспорт БТИ;
  4. Кадастровый паспорт с подробным планом и указанием метража;
  5. Выписка из ЕГРП, которую после снятия обременения заказывает покупатель.

Останется ли после совершения сделки продажи возможность в будущем снова стать участником НИС для военнослужащих?

В перечисленной последовательности действий был пункт о подаче рапорта на получение второго свидетельства для реестра данной системы. То есть, купить вторую квартиру или дом по той же схеме действительно возможно, если только возраст военнослужащего не превышает 42-ух лет.

И для это могут быть вновь использованы средства, возвращенные на персональный накопительный счет после уплаты всех долговых обязательств. Очевидно, что этому предшествует снятие обременения и совершение сделки по продаже залогового имущества.

После которой на руках вполне могли остаться определенные средства (если разница между суммой продажи и суммой долговых обязательств оказалась положительной), а также возросший персональный накопительный счет. Также, на получение повторного ипотечного займа от банка, окажет свое влияние хорошая кредитная история.

В частности, кредитное учреждение может предоставить по данной программе более 2 млн рублей. Однако, стоит учитывать, что в зависимости от возраста, средства могут быть выделены в значительно меньшем размере.

В качестве вывода выделим некоторые ключевые моменты: 

  • Итак, обременение, ограничивающее любые действия с недвижимостью, становится возможным снять только после погашения в полном объеме всех своих долговых обязательств перед кредитным учреждением и Минобороны РФ;
  • Росвоенипотека, как орган контролирующий работу НИС, после снятия залога и закрытия персонального счета выдает военному новую доверенность на жилье. И после исключения из реестра участников, он уже может с данной доверенностью подать документальное прошение о снятии залога в реестре ЕГРП;
  • Поскольку доверенность Росвоенипотека отсылается курьером, рекомендуется в своем заявлении о намерении снять обременение предоставить настоящий адрес места жительства и действительные контактные данные;
  • Для того, чтобы погасить свою задолженность перед Минобороны РФ, возможно использовать средства с персонального счета;
  • Повторная военная ипотека возможна до той поры, пока участник НИС не достиг возраста 42-ух лет.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Прежде всего, что такое переуступка. Это процедура передачи прав собственности заемщика на то или иное имущество и обязанностей по отношению к нему другому лицу.

В случае же передачи долговых обязательств кредитором другому лицу, переуступка прав на задолженность будет называться цессией.

Так, согласно действующего законодательства, в своих интересах данной процедурой может воспользоваться каждый из участников ипотечного договора.

Для чего проводится переуступка ипотеки

Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:

  • Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
  • Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
  • Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
  • Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
  • Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.

Что для этого требуется и как будет выглядеть процедура сделки продажи по переуступке

Как уже было отмечено, прежде всего, требуется разрешение банка. Без его согласия, заемщик может проявить своеволие лишь в случае составления завещания. Поэтому, еще до обсуждения передачи прав собственности на залоговую квартиру с третьим лицом, следует обратиться к своему кредитору с ходатайством о совершении сделки.

Здесь стоит заметить, что финансовые организации крайне щепетильно относятся к подобным процедурам и получить одобрение будет сложно. Исключение кредиторы могут сделать лишь тогда, когда будет очевидно, что участник ипотеки явно не в состоянии обеспечить ее выполнение.

Обойтись же без их согласия на совершение сделки весьма чревато, так как тогда они будут вправе призвать ипотекодателя к ответу и:

  • Добиться признания сделки по переходу прав собственности на залоговую недвижимость недействительной;
  • Взыскать ипотечную квартиру, выставить ее на аукцион или найти другого заемщика;
  • Или затребовать досрочного погашения долговых обязательств и штрафных санкций, согласно условиям ипотеки.

Если же кредитное учреждение, после рассмотрения соответствующего ходатайства примет решение в пользу должника и разрешит совершение сделки, то процедура ее оформления будет выглядеть следующим образом:

  1. Участник кредитного договора находит покупателя, чтобы передать ему права собственности на залоговое имущество и тем самым освободиться от непосильной ипотеки;
  2. Затем они вместе приходят в кредитное учреждение, чтобы его представители проверили платежеспособность нового заемщика и позволили провести процедуру переуступки прав и обязанностей на объект кредитования;
  3. Далее составляется новый ипотечный договор с третьим лицом;
  4. После чего становится возможным провести обязательную регистрацию передачи права собственности в государственных органах и совершить расчет между покупателем и продавцом;
  5. Новоявленный должник обязуется выполнять условия кредита перед банком.

Как аргументировать новому владельцу его выгоду и свои собственные мотивы

Поскольку сама по себе операция продажи по переуступке залоговой квартиры довольно щекотливая, то, скорее всего, потребуется объяснение причин передачи прав собственности не только в банке, но и третьему лицу. Помимо уже упомянутых возможных причин возникновения необходимости “избавиться” от ипотеки, есть еще одна немаловажная, связанная с налогообложением.

А именно – существует возможность таким образом избежать обязательного налога на доход физлиц, который необходимо оплатить в случае совершения обычной сделки купли-продажи (данное взыскание производится, если продавец владел недвижимостью не более трех лет).

Что же касается выгод потенциального владельца залоговой квартиры, то здесь можно назвать следующие моменты:

  • Прежде всего, вопрос цены. Как правило, она ощутимо ниже чем средняя по рынку;
  • Отсутствие необходимости собирать кипу бумаг на недвижимое имущество, проводить его оценку. То есть, в данном случае преимуществом будет некое упрощение оформления ипотеки, чем если бы пришлось договариваться с кредитным учреждением о ней “с нуля”;
  • Данное упрощение экономит время и снова же деньги нового владельца, поскольку процедура проверки проходит значительно быстрее;
  • Также участие в сделке банка гарантирует, так называемую, юридическую чистоту сделки;

Однако, потенциальному владельцу следует скрупулезно проверить новый ипотечный договор на предмет существования штрафных санкций прежнего заемщика, которые банк с удовольствием постарается “повесить” на него.

Если их наличие и внушительный размер подтвердится, то выгода сделки может оказаться весьма спорной.

В любом случае, ему не следует полагаться на прежний документ ипотеки, который ему, возможно, показывал предыдущий владелец, поскольку финансовая организация может в новом договоре свои требования ужесточить.

Переуступка залогового имущества по инициативе кредитного учреждения

Банк вполне может провести процедуру переуступки дебиторской задолженности заемщика другому юрлицу без получения его на то согласия. Единственное, что от него потребуется, так это сообщить должнику о новом для него кредиторе. В частности, предоставить:

  • Реквизиты ипотекодержателя, для продолжения действующего порядка оплаты;
  • Информацию о возможных изменениях в действующем порядке ежемесячных платежей;
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.

Если же финансовая организация не потрудится уведомить о произошедших изменениях и это повлечет за собой невыполнение заемщиком своих обязательств, то ни о каких штрафных санкциях со стороны новоявленного кредитора не может идти речи.

Источник: https://anld.ru/voprosyi-i-otvetyi/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke.html

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Продажа квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но она имеет ряд особенностей и обязательных требований, предъявляемых не только банком, но и законодательством. Если военнослужащий изъявляет желание осуществить сделку купли-продажи недвижимости, взятой в ипотеку с участием в программе НИС, он должен быть готов к сбору ряда документов и выполнению определенных формальностей.

Доступные способы продажи квартиры, взятой по военной ипотеке

В жизни любого человека может наступить время, когда ему срочно требуются деньги. Обстоятельств для продажи квартиры, взятой в военную ипотеку, достаточно много. Наиболее часто люди задаются вопросом о возможности проведения такой процедуры в следующих случаях:

  1. человек хочет получить деньги на руки и использовать их по своему усмотрению;
  2. военнослужащий решил улучшить условия проживания для себя и своей семьи и деньги ему нужны для покупки большей по площади жилой недвижимости.

Главной особенностью военной ипотеки является то, что заемщик получает поддержку от государства в виде ежемесячных/ежегодных финансовых отчислений, которые идут на оплату кредита. То есть, обязательства у такого человека возникают не только перед банком, но и перед Росвоенипотекой, которая как раз и занимается субсидированием военнослужащих, ведением их счетов в программе НИС.

Многие заемщики даже не рассматривают возможность продажи квартиры, оформленной в военную ипотеку, считая, что ни банк, ни Росвоенипотека произвести такую сделку просто не позволят. Такое суждение ошибочно. На самом деле существует даже несколько вариантов продажи недвижимости в подобной ситуации:

  • снять обременение с квартиры перед продажей;
  • продать квартиру, заключив договор цессии с покупателем.

Каждый вариант имеет свои специфические особенности, перечень необходимых документов и последовательность действий.

Снятие обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке

Военная ипотека, как и любая другая разновидность жилищного займа, предполагает передачу приобретаемой недвижимости в залог банку.

До момента полного погашения задолженности квартира фактически принадлежит финансовому учреждению. Более того, есть здесь и третья сторона – государство в лице Росвоенипотеки, выдающей денежные средства на погашение задолженности.

Поэтому, заемщик, чтобы иметь возможность продать квартиру, должен выполнить обязательства перед:

  1. банком в полном размере ипотечного займа;
  2. государством в размере выделенной субсидии.

Причем субсидированные средства от государства возвращаются на накопительный счет заемщика, зарегистрированный на его имя в системе НИС. Все эти деньги он вновь может использовать для покупки жилой недвижимости, причем сделать это можно неоднократно. Важно, что применима такая схема до того момента, пока военнослужащий не ушел на пенсию или не уволился со службы.

Использование этой схемы имеет один большой недостаток – для погашения задолженности клиенту придется использовать свои сбережения. Такие существенные накопления есть далеко не у всех военнослужащих, поэтому многие заемщики действуют в подобной ситуации следующим образом:

  • оформляют в банке потребительский кредит на любые цели;
  • вносят оставшуюся сумму задолженности на ипотечный счет в банке, закрывая тем самым ипотеку;
  • продают квартиру;
  • из имеющихся средств выплачивают потребительский заем.

Собственно, снятие обременения с квартиры в таком случае производится следующим образом:

  1. сначала военнослужащий ставит в известность банк и Росвоенипотеку о том, что в ближайшее время он планирует продать свое жилье;
  2. затем он подает заявку на участие в системе НИС – это необходимо для постановки на учет и получения отчислений на счет для покупки квартиры в будущем (будет суммироваться с уже накопленной суммой, возвращенной заемщиком при продаже недвижимости);
  3. далее необходимо уточнить размер оставшейся задолженности по ипотеке и внести нужную сумму на счет;
  4. потом следует получить в банке документ, свидетельствующий об отсутствии обременения на квартиру;
  5. далее следует оформление квартиры на себя без обременения в Регистрационной палате.

После этого владелец квартиры сможет продавать, дарить, обменивать и совершать иные действия со своей недвижимостью.

Заключение договора цессии

Кому-то способ с получением дополнительного кредита может показаться слишком сложным или рискованным. Но ведь есть и альтернатива такому варианту – воспользоваться переуступкой прав. В этом случае необходимость получения заемных средств отпадет.

Переуступка подразумевает передачу прав на собственность (в данном случае – квартиру) заемщика, а также обязанностей, связанных с этой собственностью. На деле это выглядит так: человек продает квартиру вместе с оставшимся долгом перед банком. Стоимость как раз определяется из рыночной цены за минусом оставшейся задолженности перед финансовым учреждением.

Найти такого покупателя нелегко, но зато можно будет избежать необходимости получать кредит для полного погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Наиболее предпочтительный вариант – найти другого участника НИС, нуждающегося в собственной недвижимости. О нюансах проведения такой сделки, списке необходимых документов всегда можно узнать у банка-кредитора. Подобную информацию можно найти и на официальном сайте «Росвоенипотеки», для этого предусмотрен отдельный раздел «Объявления участников НИС о продаже квартир».

Продать квартиру можно и любому другому человеку, не имеющему отношения к НИС. Этот вариант позволяет ускорить процесс оформления сделки, но вот конечная стоимость недвижимости несколько снижается, в том числе из-за непопулярности договора цессии среди обычных граждан.

Подведем итоги

На сегодняшний день существует несколько вариантов продажи квартиры, взятой по военной ипотеке. Заемщику не обойтись в этом случае без сбора определенного пакета документов и выполнения обязательств перед банком. Зато после он сможет распоряжаться собственными средствами самостоятельно или даже вновь купить квартиру с участием средств на счету НИС.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke

Как можно продать квартиру по военной ипотеке: подробное описание всех процедур

Продажа квартиры по военной ипотеке

На рынке жилищного кредитования такой продукт, как военная ипотека, появился сравнительно недавно.

Поэтому, как у покупателей жилой недвижимости в рамках этой государственной программы, так и у продавцов существует множество вопросов.

Например, когда военнослужащий приобрел жилье по военной ипотеке и вынужден его срочно продавать из-за переезда на новое место службы. Для этого ему необходимо знать, как продать квартиру по военной ипотеке.

Можно ли продать жилую недвижимость, купленную по военной ипотеке

Продать жилье, приобретенное в рамках государственной программы ипотечного кредитования военнослужащих, можно, т.к. после заключения сделки купли/продажи недвижимость становится собственностью покупателя, т.е. военнообязанного гражданина. Но, это можно сделать только после снятия обременений с залогового имущества, наложенных Росвоенипотекой и финансово-кредитной организацией.

Продажа квартиры, купленной военнослужащим по льготной военной ипотеке с государственной поддержкой, при наличии обременений возможна исключительно по переуступке прав собственности.

Какую недвижимость можно продать

Первоначально, когда программа кредитования жилья для военнослужащих только запускалась, недвижимость можно было купить только на вторичном рынке. Сегодня военные получили возможность покупать по льготной ипотеке и жилье в новостройках.

Финансовые учреждения предъявляют к продаваемой недвижимости определенные требования. В первую очередь недвижимое имущество должно быть ликвидным на рынке.

Для военной ипотеки подходят следующие объекты недвижимости:

  • Квартиры в многоквартирных жилых домах;
  • Дома, коттеджи с участком земли;
  • Таунхаусы.

При этом жилье обязательно должно быть оборудовано всеми необходимыми коммуникационными системами (водопроводом, отоплением, санузлом, электричеством).

Отвечая на вопрос, можно ли продать квартиру в многоэтажном доме по военной ипотеке, также необходимо выделить недвижимость, которая по условиям банков не подлежит продаже:

  • При наличии обременений, в т.ч. долевой собственности;
  • Дома, в которых расположена жилая площадь, возведены до 70-х годов;
  • Здание имеет деревянные перекрытия;
  • Дом находится в аварийном состоянии;
  • Квартиры вторичного рынка на крайних этажах многоэтажных домов, если нет документа, подтверждающего исправность кровельного покрытия или недавнего проведения капремонта крыши.

Риски продавца жилой недвижимости по военной ипотеке

Продажа жилья по программе ипотечного кредитования военных с господдержкой – это абсолютно безопасная сделка. При этом риски отсутствуют для обоих ее участников.

Сам процесс, конечно же, занимает намного больше времени. Для совершения сделки необходимо собрать больше документов, но зато юридически в конечном итоге она 100% будет чистой и прозрачной.

Как продать ипотечную квартиру

Алгоритм, как продать военнослужащему собственную квартиру, купленную по льготной военной ипотеке, следующий:

  1. Оповещение Росвоенипотеки и финансовой организации о желании продать квартиру и необходимости снять с недвижимости все обременения;
  2. Подача рапорта военнослужащим на оформление второго свидетельства участника НИС;
  3. Уточнение остатка задолженности перед банком;
  4. Полное погашение оставшегося долга;
  5. Поиск покупателя на жилье;
  6. Получение документов, подтверждающих снятие с жилой недвижимости всех обременений;
  7. Получение свидетельства в Регистрационной палате, подтверждающего отсутствие обременений и права собственности на продаваемое недвижимое имущество;
  8. Продажа квартиры.

Как уведомить Росвоенипотеку и кредитную организацию о продаже ипотечного жилья

Собственник недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, оповещает кредитора и Росвоенипотеку о желании продать жилье письменным уведомлением. Банковское учреждение вправе отправить владельцу квартиры запрос о причинах продажи имущества.

Веские причины для продажи ипотечного жилья, которые финансовая организация готова признать уважительными:

  • Ухудшение финансового положения должника;
  • Вынужденный переезд собственника на новое место проживания;
  • Рождение в семье ребенка, соответственно необходимость в расширении жилплощади;
  • Развод, раздел совместно нажитого имущества супругами.

О желании досрочно погасить кредитную задолженность собственник ипотечной недвижимости обязан предупредить кредитную организацию минимум за 1 месяц.

Гашения долга

Продажа квартиры по военной ипотеке возможна только после снятия с недвижимости всех обременений.

Несмотря на то, что военнослужащий является собственником такого жилья, до полного погашения кредита имущество находится в залоге у Росвоенипотеки и кредитной организации.

Снять обременение с жилья можно следующими способами:

  1. Погасить задолженность перед Росвоенипотекой, оформив в банке целевую потребительскую ссуду. А задолженность перед кредитором можно будет досрочно погасить после продажи жилья;
  2. Погасить задолженность собственными средствами при их наличии.

Обращение в Регистрационную палату

Погасив по квартире все долги, владелец подает заявление в Регистрационную палату на оформление свидетельства, подтверждающего отсутствие обременений. Заявление пишется от имени собственника и финансово-кредитной организации.

Далее продавец жилья предоставляет полученное свидетельство на проверку в банк. К нему прилагаются следующие документы:

  1. Копия паспорта гражданина РФ;
  2. СНИЛС;
  3. Идентификационный код налогоплательщика;
  4. Договор о заключении сделки купли/продажи;
  5. Свидетельство, подтверждающее права собственности на объект недвижимости;
  6. Ипотечный договор с финучреждением;
  7. Закладная на залоговое имущество;
  8. Банковская выписка о полном погашении кредитной задолженности.

В Россреестре проверка пакета документов осуществляется в течение 5 рабочих дней. После этого владельцу недвижимости выдают соответствующее свидетельство.

Когда военнослужащий уходит в отставку на льготных основаниях или по выслуге лет он получает право на снятие с ипотечной недвижимости всех обременений. В подобной ситуации ему предоставляется нотариально заверенная доверенность, на основании которой в ЕГРН вносятся соответствующие изменения.

Согласно ФЗ №117, ст.10 обременения, наложенные на жилую недвижимость по военной ипотеке, считаются снятыми только после внесения в Росреестр всех требующихся изменений.

Поиск покупателя

После снятия наложенных обременений процесс продажи ипотечного жилья не займет много времени. Но при использовании покупателем собственных средств для снятия обременений с недвижимости процедура ее продажи может затянуться на более длительный период.

Все обременения с залоговой недвижимости снимаются сразу после погашения ипотечной задолженности, но покупателя об этом необходимо оповещать заблаговременно. Вывод имущества из государственного залога в среднем может занимать около 1 месяца.

Поиском покупателя собственник ипотечного жилья может заниматься самостоятельно, либо обратившись в специализированное агентство по продаже недвижимого имущества.

Необходимые документы

Пакет документов для продажи ипотечного жилья значительно больший, чем для продажи собственной квартиры без обременений. Сбор всех необходимых документов для заключения сделки купли/продажи может занять не один месяц.

Обязательные документы для продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке:

  1. Гражданский паспорт покупателя;
  2. Свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
  3. Технический паспорт БТИ;
  4. Кадастровый паспорт с планировкой помещений и размером жилплощади;
  5. Выписка из ЕГРН со всеми внесенными изменениями после снятия обременений с объекта недвижимости.

Заключение сделки

После снятия обременений и подготовки всех необходимых документов для продажи жилой недвижимости продавец с покупателем могут переходить к оформлению договора о купле/продаже, в котором должны быть зафиксированы следующие сведения:

  • Паспортные данные участников сделки;
  • Дата, место подписания договора;
  • Предмет соглашения (передача прав собственности);
  • Подробное описание жилого объекта (тип постройки, общая площадь, этаж, количество жилых помещений, адрес расположения объекта);
  • Сведения о снятии обременений;
  • Стоимость сделки, порядок передачи денег покупателем продавцу;
  • Алгоритм переоформления прав собственности на жилье;
  • Количество экземпляров соглашения;
  • Права, обязанности сторон;
  • Личные подписи участников сделки.

Процедура заключения сделки купли/продажи жилой недвижимости осуществляется согласно положениям ГК РФ.

Источник: https://neprizyvnoi.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-po-voennoy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.