Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок

Содержание

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

Olga Bocharnikova/shutterstock

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Материнский капитал — это выплата от государства семьям, в которых появился второй ребенок в период с 2007 по 2021 год. На текущий момент размер выдаваемого маткапитала равен 453 026 рублей. Сумма предоставляется единовременно, освобождается от налогов, используется только для безналичного расчета.

Материнский капитал можно использовать для формирования накопительной пенсии родителей, улучшения качества образования ребенка, помощи по детской инвалидности и улучшения жилищных условий.

Последний вариант является наиболее востребованным среди молодых семей. Но иногда возникает необходимость продажи приобретенного при помощи маткапитала жилья.

Этот вариант возможен лишь при выполнении ряда условий.

Основания для продажи

Имеется одно обязательное условие приобретения квартиры на маткапитал: жилье покупается в собственность каждого из членов семьи. Ребенку всегда достается определенная доля от купленного имущества. Поэтому продажа возможна только при учете интересов всех собственников.

Сделка купли-продажи квартиры, приобретенной за материнский капитал, допускается в двух случаях:

  • Все члены семьи достигли совершеннолетия. В этом случае достаточно нотариально оформленного согласия каждого из собственников.
  • Имеется разрешение органов опеки на продажу квартиры. Государство тщательно следит за подобными сделками, поэтому их проведение возможно лишь с определенными ограничениями.

Условия продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Если дети достигли совершеннолетия, то органы опеки не вмешиваются в процедуру продажи. В подобной ситуации каждый из собственников вправе самостоятельно решать, как ему распоряжаться своей долей в жилье. Никаких ограничений на сделку не накладывается, используются стандартные правила торговли недвижимостью.

В ситуации, когда дети еще не достигли совершеннолетия, обязательно потребуется официальное разрешение органов опеки. В этом вопросе у государства только один интерес: соблюдение прав ребенка. Поэтому родители обязаны доказать: их действия не заденут права детей, и сделка будет проведена без нарушений закона.

Основные условия для получения разрешения на продажу квартиры:

  • Доли в новом жилье будут закреплены за несовершеннолетними детьми в том же объеме, что и в продаваемой недвижимости.
  • Условия проживания несовершеннолетних не ухудшатся. Это касается, в первую очередь, площади каждой из долей, отведенных на проживание членов семьи. Но будет рассмотрено и качество квартиры: наличие электричества и отопления, возможности для учебы и т. п.

При этом улучшение жилищных условий не возбраняется, а только приветствуется. Поэтому продажа жилья для покупки большей и более комфортной квартиры обычно не запрещается органами опеки. Но следует помнить: перед продажей надо собрать пакет документов и получить официальное одобрение от государственных служащих.

Сбор пакета документов

Для получения разрешения на продажу квартиры нужно собрать пакет документов, подаваемый в местное отделение органов опеки.

Обязательно понадобится правильно заполненное заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Форма заявления утверждена приказом №779н Минздравсоцразвития, от 26.12.2008.

В этом же приказе утверждены правила подачи данного обращения и сопутствующего пакета документов.

Для получения разрешения потребуется следующее:

  • Оригиналы и копии удостоверений личности всех членов семьи. Для родителей это паспорта, для несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении.
  • Заявление лица (лиц), представляющего права ребенка в сделке, связанной с продажей квартиры. В документе подтверждается участие детей в процессе отчуждения жилья.
  • Свидетельство о браке или разводе, если есть в наличии.
  • Документально оформленное согласие на продажу от каждого ребенка в возрасте от 14 лет.
  • Справка с информацией об оценочной стоимости продаваемой квартиры.
  • Полный пакет документов, подтверждающих право собственности на жилье.
  • Документы на приобретаемую квартиру. В частности, нужен предварительный договор купли-продажи.
  • Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Получение разрешения

После подачи документов родители должны будут доказать, что в новой квартире дети получат требуемую жилую площадь. Возможность обмена на меньшее жилье допускается в исключительных случаях.

Пример: срочно требуются дополнительные деньги на лечение ребенка. Либо другой вариант — родители получают меньшие доли при сохранении той же жилплощади для детей.

Эти моменты заранее упоминаются в соглашении о продаже недвижимости.

При получении разрешения, сотрудник органов опеки обязан побеседовать как с родителями, так и с детьми в возрасте 14 лет и старше. После этого будет проведена проверка совершаемой сделки. Она затронет, в первую очередь, покупаемое жилье.

При проверке сотрудники органов опеки потребуют соблюдения следующих моментов:

  • Одновременное проведение сделок по продаже старой и покупке новой квартиры. Обычно это требование выдвигается сразу же после подачи заявления. Поэтому рекомендуется заранее договориться об одновременном проведении сделок по покупке и продаже квартир.
  • Нотариально заверенное документальное подтверждение выделения детям соответствующих долей в недвижимости. Этот момент обязательно отражается в предварительном договоре купли-продажи.
  • Фактическое состояние приобретаемого жилья. Для этого инспектор органов опеки лично проверит квартиру, которую намерены приобрести родители ребенка.

Если проверка показала, что интересы детей соблюдены в полной мере, то будет выдано разрешение на продажу квартиры. Стандартный срок оформления разрешения на продажу жилья, купленного за материнский капитал — 2 недели. Само разрешение действует в течение одного месяца. Срок указан в письме Минобразования «О защите жилищных прав несовершеннолетних», от 20.02.1995, № 09-М.

Выделение долей детям

При продаже квартиры, приобретенной за материнский капитал, родители обязаны обеспечить детей соответствующей жилплощадью. Альтернативный вариант — дети получают компенсацию в виде денежных средств, сохраняемых до их совершеннолетия. Но способ допускается только при наличии разрешения от органов опеки и, в целом, не приветствуется.

Имеются следующие варианты выделения долей в жилье в пользу детей:

  • Стандартный случай — в купленной квартире дети получают доли, аналогичные по площади тем, что имелись в продаваемой квартире. Уровень комфорта аналогичен или выше.
  • Если продажа нужна по форс-мажорным обстоятельствам, то допускается небольшое уменьшение площади жилья, отведенного на каждого ребенка. Аналогичный вариант возможен при покупке жилья в другом районе или регионе, с более высокими ценами на недвижимость. Но переезд должен быть обоснован.
  • Если новую квартиру не покупают, то соответствующие доли для ребенка выделяются в других квартирах. Например, если один из родителей может претендовать на жилплощадь родственников, он передает часть своей доли детям.

При совершении сделки купли-продажи соглашение о распределении долей в квартире регистрируется в Росреестре.

При выборе любого из вариантов рекомендуется проконсультироваться со специалистом органов опеки и попечительства. Необходимо учесть все возможные нюансы, во избежание нарушений прав ребенка. Следует всегда помнить о том, что материнский капитал предназначен для помощи детям. Их интересы находятся в приоритете, в сравнении с интересами родителей.

Процедура продажи жилья, купленного на маткапитал

Сделки по продаже квартиры, купленной за материнский капитал, проводятся по одной и той же схеме. Основные различия касаются условий владения жильем:

  • Квартира находится в собственности семьи. Подразумевается, что ее цена полностью выплачена, и нет никаких ограничений на использование недвижимости.
  • Квартира обременена залогом. В 95% случаев залог — это банковская ипотека.

Провести продажу можно только при наличии действующего разрешения от органов опеки.

Если жилье находится в собственности

Если квартира принадлежит семье, и органы опеки не возражают против проведения сделки, то процедура оформления выглядит так:

  • Составляется предварительный договор. Возможны варианты с договором купли-продажи или мены. Договор мены подразумевает обмен квартиры на аналогичную или иного размера, с доплатой.
  • Составленное соглашение заверяется нотариально. В нем обязательно должен быть пункт, подтверждающий факт передачи ребенку доли в жилой недвижимости. Этот момент всегда проверяется работниками органов опеки.
  • Продажа старой квартиры и приобретение новой производятся в один день. Несовершеннолетних нельзя снимать с регистрации без одновременной прописки в другом жилье. Если это правило не будет соблюдено, то сделка отменяется.

Соглашение о распределении долей тоже оформляется на месте и подается в Росреестр.

Если жилье в ипотеке

Основная особенность продажи жилья в ипотеке: заключение сделки невозможно без одобрения банка. Требования к соглашению не меняются. Стороны должны обеспечить соблюдение жилищных прав детей.

Но, в случае продажи ипотечного жилья надо учитывать следующие моменты:

  • Продажа невозможна без согласия банка. Необходимо получить официальное и документально оформленное подтверждение для заключения сделки. Сумма залога и размер выплат значения не имеют. Согласие требуется всегда.
  • Плата за квартиру зачисляется в качестве первоначального взноса по ипотеке. На этот момент покупатель погашает часть обязательств продавца. На самого покупателя эти обязательства еще не перешли.
  • Кредитная организация, которая заключила ипотечный договор, переоформляет его на покупателя жилья. На него переводятся все обязанности, связанные с выплатой задолженности.
  • Все обязательства по выплатам, касающиеся продавца, снимаются.

Причины для отказа органами опеки

В ряде случаев органы опеки и попечительства не соглашаются на продажу квартиры, которая покупалась за материнский капитал. Любая причина для отказа всегда объясняется. Причем надо учитывать: иногда, при исправлении ошибок, можно повторно запросить разрешение на продажу жилья. Но в определенных ситуациях продажа невозможна в принципе.

Власти запрещают отчуждение жилплощади в следующих ситуациях:

  • В продаваемом жилье не были выделены доли на несовершеннолетних собственников. В этом случае сделку оспорят представители органов опеки и попечительства.
  • Новое жилье приобретается в рассрочку. Это считается ухудшением жилищных условий. Допускается только вариант с единовременной передачей средств. Использование оплаты в рассрочку (ипотеки) допускается только при первом использовании материнского капитала.
  • В купленной квартире прописывается больше жильцов, чем было прописано в проданной недвижимости. Обещаниям выписаться в будущем представители властей не верят. Даже временное ущемление прав ребенка является недопустимым с точки зрения органов опеки.
  • Жилье худшего качества и/или меньшего метража, чем то, что было приобретено с использованием материнского капитала. Если нет веских оснований для проведения подобной сделки, то договор не будет заключен.
  • Один из родителей не оформил свое согласие на заключение сделки. Это касается случаев, когда родители состоят в браке.
  • Если материнский капитал был взят на ребенка-инвалида: в новой квартире он не будет получать нужного ухода. Например, она располагается далеко от школы-интерната, где проходит обучение.

В остальных случаях органы опеки обычно не возражают против сделки купли-продажи квартиры. При необходимости решение органов опеки можно оспорить.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: порядок действий в 2021 году

Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, имеет свои особенности. Сделать это сложнее, чем продать квартиру, купленную на собственные или ипотечные средства. В последние годы участились прокурорские проверки семей, которые не выделили детям доли в квартире, купленной на материнский капитал.

Чтобы избежать негативных последствий и все оформить по закону, читайте наши советы.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Материнский капитал является частью стоимости квартиры, но условия его использования предусматривают выделение долей всем членам семьи (п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ от 29.12.2006). В связи с этим наравне с родителями собственниками квартиры становятся дети.

Справка! Если к моменту продажи они достигнут совершеннолетия, то ограничения по продаже квартиры отсутствует. Сделка проводится по общим правилам. Для отчуждения объекта недвижимости понадобится согласие всех собственников.

Если владельцем части недвижимости является несовершеннолетний, то сделка может проводиться только после получения разрешения от органов опеки (ст. 37 ГК РФ).

Для того, чтобы сотрудники государственной структуры не возражали, нужно будет подтвердить, что после продажи недвижимости жилищные условия ребенка не ухудшатся.

Органы опеки дадут разрешение на сделку в следующих случаях:

  • покупка новой квартиры с выделением доли несовершеннолетнему;
  • приобретение недвижимости в строящемся жилье по договору ДДУ;
  • перечисление денежных средств, эквивалентных стоимости доли ребенка на его счет до совершеннолетия.

Допускается обмен имеющейся квартиры на большую по площади. Органы опеки могут дать свое согласие, если детям предоставляется жилье в другом объекте недвижимости.

Когда можно продать квартиру?

Собственник имеет право продать квартиру в любой момент, если соблюдаются законодательные акты. В Законе № 256-ФЗ нет запрета на отчуждение объекта недвижимости.

В нем указываются обязательства родителей, которые они должны исполнить. При получении согласия органов опеки квартиру можно продавать.

Как продать жилье, купленное на материнский капитал?

Порядок действий при продаже квартиры, приобретенной с участием материнского капитала, будет следующий:

  1. Выделение долей всем членам семьи.
  2. Поиск равноценного жилья.
  3. Получение согласия всех собственников.
  4. Обращение в органы опеки.
  5. Подготовка документов и составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки.
  7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Органы опеки могут настаивать на том, чтобы сделка по покупке нового объекта недвижимости проводилась в тот же день, что и продажа. При подборе жилья нужно, чтобы оно было не меньше предыдущего по площади.

Получить разрешение отдела опеки

Родителям необходимо обратиться в органы опеки по месту проживания. Законным представителям понадобится оформить заявление по образцу.

Органы опеки должны рассмотреть документ и в течение 15 дней дать письменный ответ. Если сотрудники государственной службы отказывают в заключении сделки, то они должны мотивировать свое решение. В некоторых случаях срок рассмотрения заявления может быть продлен, но не более, чем еще на 15 дней.

Разрешение от органов опеки действует в течение 3 месяцев. Если за это время не заключить сделку, то потребуется повторное обращение.

Подготовить документы

К заявлению в органы опеки прикладываются следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетних;
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • выписка из лицевого счета;
  • предварительный договор купли-продажи другого жилья.

Если квартира была приобретена в браке, то необходимо письменное согласие на сделку от второго супруга.

После получения разрешения от органов опеки необходимо собрать документы для заключения договора купли-продажи.

Нотариусу понадобится предоставить:

  • удостоверения личности всех участников сделки;
  • справка о составе семьи;
  • разрешение от органов опеки;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии задолженности оплаты по коммунальным услугам;
  • договор о задатке;
  • справка о психическом состоянии продавца и покупателя.

Если интересы одной из сторон представляет третье лицо, то необходима нотариальная доверенность. Нотариус может запросить дополнительные документы для заключения сделки.

Подготовить договор купли-продажи

Договор купли-продажи должен содержать следующие сведения:

  • наименование документа;
  • дата составления;
  • место оформления;
  • наименование объекта недвижимости, сведения о нем;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • подписи.

К документу должен прилагаться акт приема-передачи.

Скачать договор купли продажи квартиры с материнским капиталом

Зарегистрировать сделку в Росреестре

Последним этапом продажи квартиры является регистрация договора в Росреестре. Если сделка проводилась с участием нотариуса, то он самостоятельно подает документы в регистрирующий орган.

В таком случае процедура займет всего 5 дней. Гражданам необходимо будет оплатить только госпошлину. За услуги нотариуса по передаче документов платить не требуется.

После понадобится посетить нотариуса для получения бумажной выписки из ЕГРН.

Покупатель и продавец могут лично обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации сделки.

Алгоритм действий следующий:

  1. Предоставление договора и заявления в регистрирующий орган.
  2. Оформление заявления.
  3. Оплата госпошлины.
  4. Получение выписки.

Для регистрации права собственности необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • соглашение об определении долей;
  • договор купли-продажи.

Госпошлину должен оплатить и покупатель, и продавец. После завершения регистрационных действий сделка считается совершенной.

Расходы

Совершение сделки потребует следующих расходов:

  • оплата услуг нотариуса;
  • госпошлина;
  • юридическое сопровождение сделки.

В 2021 году стоимость заверения договора нотариусом составляет 0,5% от стоимости соглашения (ст. 333.24 НК РФ). Сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию договора в Росреестре составит 2000 руб. Продавцу может понадобиться обратиться за техническим заключением по объекту недвижимости. Стоимость услуг специалистов зависит от региона проживания.

Внимание! Нотариус самостоятельно устанавливает стоимость услуг правового и технического характера. Цена удостоверения соглашения о выделении долей составляет 500 руб.

Сроки

Сроки оформления сделки зависят от ситуации.

Органы опеки рассматривают заявление на выдачу разрешения не дольше 30 дней. Нотариус регистрирует сделку в течение рабочего дня.

Заявление в Росреестре рассматривается не дольше 30 дней. Если документы передаются через нотариуса, то срок сокращается.

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?

Средства материнского капитала нередко направляют на погашение ипотеки. Выделить доли несовершеннолетним в квартире, которая находится в залоге у банка, не получится. Поэтому родители должны написать нотариальное обязательство. Доли будут выделены только после того, как долг перед банком будет полностью погашен. Поэтому перед продажей рекомендуется выплатить остаток кредита.

Для продажи ипотечной квартиры необходимо взять разрешение у банка на совершение сделки. Допускается, что остаток кредита будет оплачивать покупатель. Для этого договор перезаключается на имя нового собственника.

Найти покупателя на квартиру в ипотеке с использованием материнского капитала будет достаточно трудно. Для нового собственника в таком случае существует много рисков. Но оформить такую сделку можно.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Все сделки с долевой собственностью должны заверяться у нотариуса. За свои услуги он берет процент от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, купленную с материнским капталом, без выделения долей?

Использование материнского капитала при покупке квартиры предполагает определенные условия. В первую очередь это оформление недвижимости в долевую собственность.

Если квартира продана без выделения долей детям, то впоследствии такая сделка может быть оспорена. Инициаторами могут выступать Пенсионный фонд, органы опеки, прокуратура.

Сами дети имеют право подать иск в суд после достижения совершеннолетия, если их права были нарушены.

Подводные камни

Граждане могут столкнуться со следующими проблемами:

  1. Покупатель должен проследить, чтобы родители выделили доли детям и получили соглашение на сделку в органах опеки. В противном случае большой риск, что соглашение будет оспорено.
  2. Если у квартиры единственный собственник, то договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В случае, когда недвижимость оформлена в долевую собственность, соглашение должно быть заверено у нотариуса.
  3. Законом не определен размер долей, который должен выделяться детям. Обычно родители самостоятельно определяют, какая часть квартиры перейдет в собственность каждому члену семьи.

Заключение

На основании сказанного можно сделать выводы:

  1. При покупке квартиры с участием материнского капитала должны быть выделены доли в объекте недвижимости на каждого члена семьи.
  2. Если дети достигли совершеннолетия, то сделка выполняется на общих условиях.
  3. Когда среди собственников имеются несовершеннолетние, для заключения договора купли-продажи необходимо получить согласие от органов опеки.
  4. Право о переходе права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если у вас остались вопросы о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, юристы нашего сайта придут на помощь. Опишите ситуацию в форме связи и получите юридическую консультацию.

Источник: https://zakonportal.ru/deti/prodazha-kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Продажа квартиры купленной на материнский капитал порядок

При продаже квартиры в 2021 году, купленной с использованием материнского капитала, необходимо соблюсти порядок действий. Такая сделка имеет свои особенности.

Можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

С 2007 года в России выдаются сертификаты на материнский (семейный) капитал, как мера социальной поддержки семей с детьми. До 2020 года она действовала в отношении появившегося в семье второго и последующего ребенка. С 2020 года материнский капитал дают и за первенца.

Это государственные средства и расходование их строго регламентировано Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Самым популярным направлением является улучшение жилищных условий.

При покупке жилья необходимо уточнять, приобреталось ли оно с привлечением средств материнского капитала, поскольку сделка будет иметь свои особенности.

Продать такую квартиру можно, но с соблюдением условий, которые выдвигаются государством. В первую очередь, требуется получение разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждение «детских» долей.

Обязательным требованием является оформление жилого помещения, купленного за средства (или часть средств) материнского капитала, в общую долевую собственность всех членов семьи: владельца сертификата, его супруга, детей, включая совершеннолетних. Выделить доли можно сразу либо в течение шести месяцев после снятия обременения, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Как выделить доли детям в квартире, купленной на материнский капитал, читайте в подробной инструкции.

Продажа квартиры, купленная с использованием материнского капитала — порядок действий

Кредитные учреждения, выдавшие ипотеку под покупку квартиры с материнским капиталом, не дают согласие на ее продажу до того, пока не будет погашен весь кредит. Только после полного расчета по ипотеке с банком снимается обременение и предоставляется возможность реализовать квартиру. Если же семья не брала ипотеку, то пошагово процесс продажи следующий:

  1. Выделение долей каждому члену семьи.

Законом установлена обязанность определения долей получателю сертификата, его супругу и всем детям в жилье приобретаемом за счет материнского капитала. Исполнение этого требования контролируется Пенсионным фондом и по случаям нарушения разбирательство проводит Прокуратура.

Доли могут быть определены сразу в договоре купли-продажи или в течение полугода после:

  • оформления свидетельства о праве собственности, если квартира приобретена на стадии строительства;
  • погашения ипотеки на покупку этой квартиры.
  1. Выберите схему по которой не будут нарушаться права ребенка.

В новом жилье детям должны быть выделены доли, равнозначные тем, что в продаваемом помещении. Перед совершением сделки согласуйте продажу и покупку новой квартиры или дома с органом опеки и попечительства на выполнение этого условия, для этого можно:

Выделить доли сразу при покупке новой квартиры. При выборе этой схемы, переходим к третьему шагу.

Компенсировать деньгами. В случае, когда семье есть где проживать, можно продать квартиру, приобретенную с участием средств МСК, компенсировав детские доли в денежном выражении.

Предварительно подайте в орган опеки соответствующее заявление и документальное подтверждение стоимостной оценки долей. После одобрения откройте детям счета в кредитном учреждении и разместите на них указанные суммы.

Распорядится ими смогут дети после достижения ими 18 лет либо родители с разрешения органа опеки.

Выделить доли у родственников. Закон также позволяет вместо покупки нового жилья выделить доли детям в жилом помещении, принадлежащем близким родственникам, для примера, в жилом доме бабушки. В ряде регионов разрешается в этом случае выделить детские доли меньшего размера при условии, что жилье родственника больше, чем проданная квартира, или дороже по стоимости.

  1. Поиск покупателя и другого жилого объекта взамен.

Обычно просто продать такую квартиру сложно. В интересах несовершеннолетних собственников орган опеки и попечительства требует, чтобы им были выделены доли в приобретаемом жилом помещении. То есть в результате продажи должен быть приобретен другой жилой объект – квартира или дом – тоже в долевую собственность с детьми.

Родителям необходимо доказать, что продажа обусловлена обстоятельствами:

  • переездом в другой населенный пункт;
  • улучшением условий проживания.

При этом учитывается, что новое жилье будет не меньше продаваемого, не менее комфортным.

Для этого подпишите предварительные соглашения и составьте шаблон основного договора на приобретение другого жилья с указанием детских долей. Если другой жилой объект будет получен в результате дарения, подпишите предварительный договор на продажу квартиры и подготовьте шаблон дарственной с долями детей. Для согласования с органами опеки потребуется подготовить и другие документы.

  1. Получение разрешения от органа опеки и попечительства

Отчуждение «детских» долей в жилом объекте невозможно провести без согласования с органом опеки и попечительства. В ином случае сделка будет признана незаконной и договор расторгнут.

Нужно предоставить следующий пакет документов:

  • заявления от обоих родителей на получение согласия от органа опеки и попечительства на продажу квартиры;
  • паспорта родителей и детей старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;
  • свидетельство о заключении брака или его расторжении;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности в отношении продаваемого жилья;
  • документ, на основании которого возникло право собственности;
  • письменное разрешение от банка, если на покупку квартиры оформлен ипотечный кредит и не погашен полностью;
  • согласие от Пенсионного фонда, если покупатель продаваемого жилья воспользуется тоже средствами материнского сертификата;
  • сертификат МСК, средства которого использовались на приобретение продаваемого жилья;
  • справка о зарегистрированных лицах в квартире;
  • согласие на совершение сделки от детей старше 14 лет;
  • предварительные соглашения о купле-продаже имеющейся квартиры и приобретаемой взамен;
  • справка от застройщика (если жилье приобретено по договору долевого участия) о том, что объект готов не менее, чем на 70 процентов.

На рассмотрение пакета документов отводится до 30 календарных дней. Отказ в разрешении возможен в случаях, когда приобретаемое взамен жилье уступает по площади и комфорту продаваемому, т.е. условия для детей ухудшаются.

При покупке другого жилого помещения взамен проданного следует учитывать следующие моменты:

  • согласие от органа опеки имеет ограниченный срок действия — 3 месяца от даты выдачи;
  • договор купли-продажи другого жилья должен быть предоставлен в орган опеки в течении одного месяца от даты выдачи разрешения на продажу квартиры с детскими долями.

В случае если договор не будет предоставлен в ООиП, тогда регистрирующий орган может отказать в регистрации сделки.

  1. Составление договора и нотариальное заверение.

Отчуждение долевого имущества, в том числе с долями несовершеннолетних, подлежит обязательному нотариальному заверению. Договор купли-продажи может быть составлен самостоятельно либо в нотариальной конторе.

Подписание договора происходит в присутствии нотариуса. Предварительно он обязан разъяснить сторонам последствия сделки.

Одновременно может быть заключен договор сделки по приобретению жилого помещения взамен проданного с указанием в нем сразу долей всех членов семьи и, в первую очередь, детей. Такая сделка может совершаться в простой письменной форме или, по желанию сторон, нотариально — как обойтись без нотариуса, смотрите здесь.

  1. Государственная регистрация перехода права собственности

При согласии участников сделки направить документы на регистрацию может нотариус по электронным каналам связи с наложением своей электронной подписи. Стороны могут самостоятельно обратиться в МФЦ или представительство Росреестра, подав заявление на переход права собственности и необходимый пакет документов.

  1. Оповещение органа опеки и попечительства о приобретении другого жилья в выполнение условий разрешения

Наличие в новом жилье детских долей необходимо подтвердить договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН.

Зачастую родители умышленно не соблюдают условие выделения долей детям в приобретенном жилье за средства материнского капитала.

Отследить это не так уж просто, так как в ЕГРН отметок о том, что покупка квартиры состоялась с долей средств МСК, нет. Обычно такой момент становится ясным, когда покупатель оформляет на покупку такой квартиры ипотеку.

Банк запрашивает для одобрения справку из Пенсионного фонда, что владелец сертификата не распоряжался его средствами в отношении этого объекта.

Какие бывают риски?

Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:

  • для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
  • продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/kak-prodat-kvartiru-kuplennuju-za-materinskij-kapital/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.