После продажи квартиры сколько можно еще жить

Содержание

Выселение из заложенных квартир. Проблемы и их решение

После продажи квартиры сколько можно еще жить

В зависимости от каждой конкретной ситуации, операции с недвижимостью, в том числе возмездные и безвозмездные сделки, регулируются:

  • В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
  • В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
  • В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).

Достиг вершины тот, кто знает, чему радоваться.

Сенека

Итак, покупателя можно поздравить с получением выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиру.

С этого момента покупатель является полноправным собственником квартиры, обладающим абсолютной правовой защитой.

Позади — тщательные проверки «юридической чистоты», долгие переговоры, стрессы, ожидание результатов государственной регистрации. Впереди — комфортное проживание в собственной благоустроенной квартире.

Из юридически значимых событий остается приемка квартиры по передаточному акту и выписка проживающих лиц из квартиры.

Кроме того, в первый месяц собственнику целесообразно прописаться в квартире, переоформить коммунальные услуги, телефон, застраховать титул (риск потери права собственности), застраховать квартиру от рисков утраты и повреждения (на период ремонта) и сменить замки. Для этого необходимо запастись десятком копий выписки из ЕГРП и договора купли-продажи.

Прописка в квартире (регистрация по месту жительства)

Собственник вправе зарегистрироваться в квартире по месту жительства (прописаться) сразу после государственной регистрации права собственности иеще до фактической передачи ему квартиры, причем даже если в квартире еще прописаны прежние собственники и члены их семей (как говорят, «на голову» продавца). Согласия продавца и кого-либо на это уже не потребуется.

Для этого собственнику необходимо представить в паспортный стол (по Москве данную услугу представляют МФЦ, https://pgu.mos.ru/ru/md/):

• заявление установленной формы (бланк, как правило, выдается там же);

• удостоверение личности (данный документ на некоторое время забирает паспортный стол для проставления штампа);

• выписку из ЕГРП о праве собственности (оригинал);

• договор купли-продажи квартиры (оригинал);

• акт приема-передачи, если подписан (оригинал);

• граждане, снявшиеся с регистрационного учета по месту жительства до прибытия к новому месту жительства, представляют адресный листок убытия. Но покупателю не обязательно выписываться с прежнего места жительства — он вправе сразу зарегистрироваться по новому месту жительства, а с прежнего места жительства снятие с регистрации произойдет без его участия.

Перечень целесообразно вначале уточнить на сайте или по телефонам МФЦ. Существует и электронный способ регистрации в квартире через портал Госуслуг: https://www.gosuslugi.ru/10050/1/.

При таком способе на сайте вносятся данные, на основании которых покупатель имеет право зарегистрироваться по месту жительства. Затем ему приходит сообщение с просьбой посетить МВД с оригиналами документов для сверки и «прописки».

Выписываться со своего прошлого места регистрации не обязательно, это произойдет автоматически после того, как покупатель пропишется по новому адресу.

«Прописка» и порядок вселения сразу по новому адресу регулируются:

• постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию»;

• приказом ФМС России от 11 сентября 2012 г. № 288 «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».

В прописке есть и дополнительная цель — довести до сведения уполномоченного органа, что собственник квартиры сменился, чтобы не допустить прописки прежним собственником иных лиц.

А такое теоретически возможно, поскольку Росреестр возвращает прежнему собственнику подлинник его Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Также это позволит запрашивать документы о прописанных и контролировать выписку проживающих в квартире лиц.

Передача квартиры покупателю

Реально въехать в квартиру покупатель вправе только после подписания с продавцом Акта приема-передачи квартиры. Форма акта представлена в приложении № 5 к книге.

Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру в соответствии с условиями договора купли-продажи. Даже если об этом прямо не прописано в договоре — эти обязанности установлены законом (ст. 556 ГК РФ).

С момента подписания передаточного акта новый собственник начинает нести риск случайной гибели квартиры, т. е. если квартира после этого повреждена (соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества.

Продавец при подписании акта передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы (если есть), а также сообщает код входной двери.

Обычно стороны договариваются, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам и представить подтверждающий документ.

После въезда в квартиру целесообразно заменить замки во входной двери.

В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к этому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца. Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема-передачи этого имущества.

Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру (ст. 556 ГК РФ). Помимо устных претензий к продавцу целесообразно подготовить письменное требование о передаче квартиры в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан.

При дальнейшем уклонении продавца от передачи квартиры покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Помимо этого покупатель вправе потребовать убытки за такую просрочку (п. 1 ст. 405 ГК РФ).

Отметим, что вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда (параграф 5.9 книги).

Контроль качества

Одно из ключевых направлений контроля — контроль качества передаваемой квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки в договоре купли-продажи.

Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и так далее.

Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность основных систем.

Даже если при первичном осмотре покупатель не заметил недостатков и в передаточном акте они не отражены, это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ. Поэтому, как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер:

В силу ст. 475, 557 ГК РФ покупатель в этом случае вправе требовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (если покупатель устранил самостоятельно).

Для этого следует вначале устно уточнить данный вопрос у продавца, а при нерешении — направить письменную претензию. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы. Существенные недостатки — это:

• неустранимые недостатки;

• недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;

• другие подобные недостатки.

Выселение продавца и проживающих в квартире лиц

Если квартира уже зарегистрирована в собственность, то необходимо сразу прописаться, чтобы уведомить паспортный стол о смене собственника и контролировать выписку всех проживающих лиц, запрашивая выписку из домовой книги по своей уже квартире.

Для контроля процесса снятия прописанных в квартире лиц с учета следует периодически уточнять у продавца данный момент. Он должен представить копию своего паспорта и паспортов всех проживающих с отметкой о прописке по новому адресу. Если по истечении срока для снятия с учета, установленного договором, в квартире все еще кто-либо прописан, то следует принять оперативные меры.

Но именно в этом вопросе целесообразно сосредоточить усилия по добровольной выписке указанных лиц, так как судебная процедура не гарантирует стопроцентного результата.

Однако если продавец в разумный срок не снимается с регистрационного учета, не выселяется из квартиры либо возникли препятствия для добровольного выселения, покупатель вправе подать иск о выселении, оценив до этого перспективы выселения в соответствии с параграфом 5.9 книги.

Переоформление коммунальных услуги оптимизация их оплаты

Даже без переоформления на свое имя коммунальных услуг покупатель в силу ст. 210 ГК РФ с даты государственной регистрации права собственности уже несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе обязанности по уплате коммунальных и иных услуг.

Причем собственник обязан оплачивать коммунальные услуги и за тех лиц, что прописаны в квартире (например, бывших собственников и членов их семей) — с возможностью последующей компенсации у них, либо предпринимать меры по их выселению.

Расходы на содержание помещения состоят из двух переменных (ст. 154 ЖК РФ):

1) плата за жилое помещение — за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений, в отличие от нанимателей, несут расходы не только на текущий, но и на капитальный ремонт;

2) плата за коммунальные услуги — плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Для переоформления коммунальных услуг следует обратиться в управляющую организацию (ДЭЗ, ТСЖ), представить паспорт, оригиналы и копии выписки из ЕГРП о праве собственности и договора купли-продажи квартиры.

Ряд граждан пользуется льготами по оплате коммунальных услуг. Для уточнения льгот по Москве может быть использован калькулятор жилищных субсидий в Интернете, например на ресурсе https://uzao.mos.ru/.

Для оплаты коммунальных платежей (в том числе электроэнергии и телефонной связи) существует возможность дать длительное поручение в банк (например, Сбербанк) для ежемесячной оплаты им коммунальных платежей при условии, что у банка с получателями платежей заключены договоры. Это избавляет от ежемесячного получения квитанций и их оплаты. Однако для этого будет необходимо открыть в банке счет и обеспечивать наличие на нем необходимой суммы.

Если первый вариант по каким-либо причинам неудобен или невозможен, то существенно сократить время на оплату коммунальных платежей можно:

• оплачивая услуги через Интернет (сайт госуслуг), включая закачку приложений на мобильный телефон, которые позволяют как принимать онлайн показания счетчиков воды и электричества, так и оплачивать все услуги — сайт государственных услуг имеет такое приложение;

• оплачивая услуги через банкоматы либо платежные терминалы;

• оплачивая телефонную связь и электроэнергию «авансом».

Переоформление телефонного номера

Поскольку прежний собственник не вправе распоряжаться (продавать) телефонный номер, то новый собственник просто является в телефонный узел с подтверждающими собственность документами и переоформляет на себя телефонный номер.

Одновременно он может сменить тарифный план, запретить звонки на междугородние и международные номера. Также целесообразно рассмотреть вопрос о расторжении договора о выделении телефонной линии, если все звонки осуществляются по мобильным телефонам.

Телефон в квартире уже не является тем огромным плюсом, которым был двадцать лет назад.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/kogda-nuzhno-osvobodit-kvartiru-posle-prodazhi.html

Всё о физическом освобождении квартиры – сроки, тонкости, нюансы

После продажи квартиры сколько можно еще жить

Заключительный этап сделки купли-продажи вторичной недвижимости – физическое освобождение квартиры и передача жилья новому собственнику, с подписанием соответствующего акта. Только после успешного завершения этой стадии, сделку можно считать полностью состоявшейся.

Однако, на практике многие собственники и риэлторы пренебрегают данным моментом, в уме пересчитывают нули на сделке и потирают руки, считая дело решённым, а физическое освобождение вопросом символичным. А зря, ведь именно освобождение и передача квартиры может стать камнем преткновения во всей сделке, из-за несоблюдения соглашения продажу можно будет оспорить в суде.

Вообще, освобождение квартиры может быть юридическим и физическим.

Под юридическим освобождением понимают выписку из квартиры, т.е. снятие с регистрационного учёта по месту жительства.

На физическом же освобождении квартиры передают квартиру новому собственнику и подписывают акт приёма-передачи, в котором говорится, что стороны никаких претензий друг к другу не имеют, а для этого, заблаговременно, проводят следующие действия:

  • Необходимо удостовериться в технической поверке счётчиков холодной и горячей воды
  • Убедиться в отсутствии долгов за капремонт
  • Произвести полный расчёт по коммунальным платежам
  • Убедиться, что квартира передаётся в надлежащем, ранее оговоренном состоянии
  • Освободить помещение от личных вещей и физического присутствия
  • Передать ключи новому собственнику
  • И только после этого, подписать акт приёма-передачи

Очень часто договоренности, достигнутые и прописанные в предварительном договоре купле-продаже или авансовом соглашении, не соблюдаются и нарушаются по ходу сделки, очень часто продавцы выкручивают руки покупателям в самый последний момент – именно на физическом освобождении…

Приведу пример

На авансе, в ходе переговоров между моей доверительницей-покупателем и продавцом, было достигнуто соглашение о том, что в квартире остаётся дорогостоящий кухонный гарнитур и сантехника. Эти детали были прописаны в предварительном договоре.

На деле же – на физическом освобождении квартиры, оказалось, что кухни нет, а сантехническое оборудование демонтировано.

По моему наставлению и рекомендации, покупательница отказалась подписывать акт приёма-передачи и пригрозила расторгнут сделку в судебном порядке, в итоге, продавцу ничего не оставалось, как вернуть всё на свои места и приносить свои извинения.

Какие сроки физического освобождения прописать в договоре

В том случае, когда продажа квартиры свободная, вы продаёте и одновременно ничего покупать не собираетесь, у вас давно вывезены все вещи или вы всё оставляете и ничего забирать не собираетесь, то над сроками физического освобождения особо думать нечего. Квартира по акту приёма-передачи может быть передана в день сделки в банке, но для перестраховки можно указать сроки физического освобождения при свободной продаже квартиры неделю-другую, этого вполне будет достаточно на переезд.

Всерьез стоит задуматься над сроками физического освобождения квартиры при альтернативной продаже, когда продавцы и покупатели выстраиваются в сложную много ходовую цепочку сделок – чтобы съехать с одной квартиры, продавцу сначала необходимо заселиться в другую, и так далее. В случае альтернативы, заранее предугадать сроки физического освобождения квартиры практически невозможно, каждый конкретный случай необходимо рассматривать отдельно, но и месяца здесь может не хватить.

Сроки физического освобождения квартиры при альтернативной продаже иногда растягиваются на несколько месяцев.

Как прописать в договоре купли-продажи физическое освобождение квартиры

Над сложными формулировками голову ломать не стоит, можно прописать в произвольной форме, что продавец до такого-то числа обязуется передать квартиру покупателю.

Если вы сомневаетесь в том, что квартиру вам передадут в установленный в договоре купле-продаже срок, то как вариант, можно заложить в отдельную банковскую ячейку определенную сумму денег, тысяч 200, под физическое освобождение и выписку. Такие условия стимулируют продавца строго придерживаться сроков освобождения по договору.

Что делать, если не успел физически освободить квартиру?

Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?

Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно…

В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.

А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним – штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.

Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры.

Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом.

Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.

Источник: https://agent112.ru/stati/vsyo-o-fizicheskom-osvobozhdenii-kvartiry-sroki-tonkosti-nyuansy.html

После продажи квартиры сколько можно ещё жить по закону, как принудительно выписать человека

После продажи квартиры сколько можно еще жить

При покупке жилья стоит разобраться и установить, в какие сроки прежние владельцы должны покинуть помещение. Разберём основные моменты, связанные с продажей недвижимости и освобождением квартиры, а также что на эту тему говорит законодательная база.

Условные этапы сделки

Один из самых распространённых вопросов, который возникает у граждан Российской Федерации связан с освобождением квартиры в ходе её продажи. Чтобы выяснить, в какие сроки гражданину нужно освободить помещение, необходимо понимать сам процесс.

Условно говоря, порядок действий при продаже квартиры состоит из:

  1. Сбор и подготовка необходимой документации.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи квартиры.
  3. Заключение основного договора и подписание его сторонами сделки.
  4. Подача пакета документов, заявления и договора купли-продажи недвижимости в регистрационный орган.
  5. Получение выписки о переходе прав собственности от продавца к покупателю.

Сроки выписки лиц, которые проживали в квартире на момент её продажи прописаны в российском законодательстве.

Законодательные нормы

Сколько времени даётся гражданину на переезд после продажи квартиры по закону Российской Федерации? Однозначного ответа нет. Для того чтобы точно понимать сроки нужно смотреть, что стороны прописали в договоре купли-продажи недвижимости.

Самым безопасным и надёжным способом является освобождение квартиры до момента заключения основного договора. Таким образом, покупатель будет уверен в том, что сделка состоится согласно установленных ранее договорённостей, а также что никаких проблем с выселением не будет после передачи денег и прав на квартиру.

Соглашение играет роль

Для того чтобы перестраховаться, стороны, как правило, заключают соглашение, в котором прописываются ранее установленные сроки освобождения квартиры. Данное соглашение пишется в установленной форме при помощи дополнительного договора.

Согласно законодательству Российской Федерации стороны должны указать следующую информацию:

  • сроки, в которые граждане должны покинуть помещение;
  • окончательную дату освобождения квартиры.

А также стороны должны прописать, какие штрафы будут за несоблюдение условий в договоре.

В случае если гражданин так и не удосужился покинуть помещение, а договор уже заключён, новый владелец квартиры имеет право в судебном порядке принудительно выселить проживающих.

Индивидуальные случаи

В индивидуальных случаях можно прописать, что переезд жильцов будет осуществлён после обговорённых обстоятельств. К примеру, после передачи денежного вознаграждения за квартиру или после передачи аванса/задатка. И также часто прописывают, что выезд осуществляется в момент регистрации прав собственности.

Если не выписаться

При продаже квартиры прежние владельцы и все проживающие обязаны покинуть квартиру. На практике встречаются случаи, когда не все прописанные жильцы согласны на выписку.

Покупателю стоит быть осторожным и получить письменное соглашение от продавца, поскольку если не все жильцы выпишутся до фактического заключения договора и регистрации прав, они могут в судебном порядке оспорить вынесенное решение.

Что может сделать продавец

Продавец, который добровольно согласился на подписание соглашения о выселении с квартиры в установленные сроки сторонами, имеет определённые риски. К примеру, остаться без прописки или без места жительства.

Продавцу стоит перестраховаться и защитить свои права, а также не поддаваться на моральное воздействие покупателя. Зачастую покупатель квартиры желает, чтобы прежний владелец как можно быстрее выселился.

В таком случае продавцу стоит внимательно изучить все прописанные условия, сроки и санкции против него в ДКП.

Устное обсуждение

Что касается устного соглашения, то оно не имеет юридической силы и считается не самым ненадёжным способом урегулирования освобождения квартиры.

Как показывает практика, потом вопрос с выселением становится проблемой, которую граждане не могут решить полюбовно.

Любое устное соглашение лучше всего зафиксировать, к примеру, с помощью расписки.

Обязательно ли выписываться

Выписываться с продаваемой квартиры необходимо всем жильцам, поскольку все прописанные имеют право проживать по месту своей регистрации.

Если в жилье остались жильцы

Что делать, если жильцы не выехали с квартиры после её продажи?

  1. Если в договоре не прописаны сроки выписки, то продавец может подать исковое заявление и принудительно выписать через суд.
  2. Если между сторонами было заключено соглашение и в нём прописано, что прежний собственник имеет право ещё какое-то время быть прописанным в квартире, то выписать в ходе судебного процесса прежнего владельца будет сложно, поскольку фактического нарушения нет. Гражданин Российской Федерации имеет полное право проживать по месту своей регистрации.
  3. Если в соглашении прописаны сроки, в которое должно быть осуществлено освобождение квартиры после переоформления прав собственности, то покупателю необходимо дождаться момента истечения данного периода. Если же жильцы не выехали по истечении срока, покупателей может обратиться в суд.

Советы продающей стороне

Юристы советуют при продаже квартиры соблюдать следующие правила:

  1. Продавцу и жильцам, которые прописаны в квартиры стоит заранее побеспокоиться и выписаться с неё.
  2. Все моменты, которые связаны с выселением стоит прописывать в соглашении сторон и нотариально заверять.
  3. Сторонам необходимо перед заключением договора проконтролировать выписку несовершеннолетних лиц.
  4. В договоре нужно указывать штрафы или санкции за несоблюдение условий или же несвоевременную выписку жильцов.

Советы покупателям

Покупатель должен быть максимально внимателен и предусмотрителен:

  1. Необходимо изучить соглашение, которое составляют стороны.
  2. Стоит учитывать принимают ли участие несовершеннолетние дети в сделке.
  3. Любое соглашение заключать в письменной форме.
  4. Все пункты в соглашениях, которые имеют неопределённость, стоит исключить.
  5. Желательно подписывать соглашение в присутствии нотариуса.

Предварительное заключение договора, в котором будут прописаны все детали, связанные с выпиской и освобождением квартиры должно быть составлено грамотно. Данный документ поможет как покупателю, так и продавцу избежать конфликтов или судебных разбирательств в ходе процесса переоформления прав собственности на квартиру.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/skolko-mozhno-zhit-v-kvartire-posle-ee-prodazhi/

Срок освобождения квартиры после продажи по закону, когда продавец должен освободить квартиру после продажи

После продажи квартиры сколько можно еще жить

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Просмотров 1064

Многим покупателям недвижимости знакома ситуация, когда квартира куплена, но прежние жильцы не торопятся ее покидать.

Бывшие собственники и риелторы ссылаются на трудные обстоятельства, мифические законные сроки, положенные им на выезд, но на самом деле после истечения оговоренного в договоре периода Продавец должен покинуть помещение.

В таких случаях покупателю следует узнать, как действовать согласно закону для отстаивания своих интересов.

Какие сроки установлены законом для освобождения купленной квартиры?

На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:

  • Отсутствие иного жилья.
  • Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
  • Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.

При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.

Основной документ, определяющий сроки выселения — договор купли-продажи имущества. Юристы настоятельно рекомендуют конкретно обозначать даты или события, после которых должен состояться выезд.

Разрабатывая ДКП, рекомендуется внести в него пункты согласно образцу:

Если сроки в договоре не указаны, придется обращаться к ряду нормативно-правовых актов, которые косвенно регламентируют предельный срок выселения из квартиры после ее продажи.

Начинать беспокоиться нужно на завершительных этапах сделки, когда планируется регистрация собственности, передача денег и имущества.

Этапы покупки квартиры

Покупателю следует знать, когда правомерно обращаться к Продавцу с просьбой покинуть помещение.

Процесс продажи недвижимости делится на несколько этапов:

  1. Осмотр жилья.
  2. При покупке жилья в ипотеку, посредством использования материнского капитала или с отсрочкой оформления — подписание предварительного договора купли-продажи. При этом выселение, снятие с регистрации или оплата не производится.
  3. Сбор справок, свидетельств, технической и прочей документации для подтверждения юридической чистоты сделки.
  4. Оформление основного договора купли-продажи. Подписание ДКП — еще не повод выселяться.
  5. Произведение перерегистрации права собственности с Продавца на Покупателя.
  6. Передача суммы в счет стоимости имущества. Деньги становятся доступны после предъявления документов об оформлении права собственности на Покупателя или иных документов по договоренности. Расчеты производятся посредством заключения договора с банком об аренде ячейки или открытии аккредитива, наличкой.
  7. Оформление передаточного акта.

Передача имущества происходит на последнем этапе сделки. После оформления передаточного акта договоренности сторон завершены, а значит, у Покупателя и Продавца нет взаимных претензий, а ответственность за сохранность и содержание имущества переходит к Покупателю.

После подписания передаточного акта квартира передается новому владельцу. При наличии такого документа у прежнего собственника нет никакого права оставаться в недвижимости, которая ему не принадлежит.

Законные основания для выселения прежних собственников из квартиры

В ДКП обычно указывается крайний срок выезда из квартиры. По умолчанию, согласно сложившейся практике, он равен 2 неделям.

Этого времени достаточно, чтобы подготовить жилье к переезду, без излишней спешки собрать вещи и передать содержимое квартиры в целости и сохранности новому владельцу.

Увеличить или уменьшить срок можно на любой период — день, 1 месяц, два, но все должно быть согласовано сторонами.

Если возникли споры, а ДКП составлен некорректно и не позволяет точно определить период выезда, следует оперировать нормативно-правовыми актами:

Статья

Основное содержание

О сроках передачи недвижимости

ст. 292 ГК РФ

Документ гласит: если в жилом помещении происходит смена собственника, для последнего, а также членов его семьи, прекращается право пользования этим помещением.

Отдельного рассмотрения требуют случаи пребывания в квартире недееспособных или несовершеннолетних родственников.

Накануне отчуждения имущества Продавец должен урегулировать вопросы о возможности выселения третьих лиц с органами опеки и попечительства.

ст. 556 ГК РФ

Передача недвижимости происходит на основании подписанного акта приема-передачи. После того как покупатель получит квартиру, обязательство считается исполненным (если иное не прописано в договоре или законе).
Если одна из сторон не желает подписывать акт, значит, имеет место уклонение от выполнения договорных обязательств

ст. 456 ГК РФ

В документе говорится об обязанности Продавца передать покупателю товар, то есть — квартиру, указанную в договоре.

Если в договоре нет иных условий, Продавец квартиры должен передать находящиеся в ней вещи, техническую и прочую документацию, относящуюся к объекту недвижимости

ст. 457 ГК РФ

Статья раскрывает понятие срока передачи товара (квартиры).

Срок выполнения обязательства по передаче имущества определяется ДКП. Если из условий документа не ясно, когда именно истекает срок, следует руководствоваться положениями ст. 314 ГК РФ.

ст. 314 ГК РФ

При отсутствии сроков, условий в ДКП, срок исполнения обязательств равен 7 дням с момента обращения Покупателя.

О возможности взыскать компенсацию за несвоевременный выезд из жилья

ст. 15 ГК РФ,
ст. 393 ГК РФ

При несогласии бывшего собственника нарушаются права Покупателя, он может терпеть убытки, связанные с ожиданием. Новый владелец имеет право потребовать возмещение ущерба.

Поскольку квартира по сути не принадлежит нарушителю, Покупатель вправе потребовать выплату в размере средней величины арендной платы в регионе проживания.

Если новый собственник сам вынужден снимать жилье, он может потребовать компенсировать расходы в полном размере, а если Продавец воспротивится — подать иск в суд с требованием выплаты.

В суде необходимо оперировать понятиями:

  • «упущенная выгода», которую Покупатель мог бы получить при сдаче квартиры в аренду;
  • «разумная степень достоверности» — означает, что заявленная к возмещению сумма должна соответствовать размеру ущерба и рассчитываться исходя из принципов справедливости.

ст. 395 ГК РФ

Если продавец не передал имущество согласно договору, значит, он не исполнил обязательство и пользуется деньгами продавца неправомерно. Исходя из положений статьи, Покупатель вправе потребовать проценты за безосновательное использование чужих средств.

Резюмируя положения законодательства о сроках освобождения квартиры по закону, можно сделать выводы:

  • При оформлении ДКП следует лично проследить, что в документе присутствуют пункты с указанием конечных сроков освобождения помещения.
  • Если момент упущен, и сроки в оговоре не указаны, следует уведомить продавца о необходимости подписания передаточного акта и освобождения помещения. По закону прежнему собственнику нужно съехать в 7-дневный срок.
  • Во всех остальных случаях Прежний владелец должен покинуть помещение «в разумные сроки». При их определении берется во внимание длительность процесса продажи. Поскольку оформление документов занимает в среднем 2-3 недели, разумным сроком считается период 14-21 день.

Если прежний владелец не идет на контакт и игнорирует требования покупателя, необходимо применить все возможные рычаги воздействия, начиная с информационной атаки и заканчивая судом.

Что делать если продавец не освобождает квартиру?

Опытные юристы обычно не допускают ситуации, когда Покупатель лишается возможности поселиться в собственную квартиру. Если же приобретатель действовал самостоятельно и допустил некоторые оплошности, следует предпринять попытки договориться с нарушителем, а потом прибегать к крайней мере — обращению в суд.

Как заставить продавца квартиры покинуть помещение

Наиболее приемлемый способ раз решить конфликт — провести переговоры, выяснить мотивы поведения Продавца и найти компромисс. Какие варианты возможны:

  1. Растолковать покупателю положения нормативных актов, доказать незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Пусть прежний владелец платит за аренду помещения. Если новый хозяин вынужден снимать жилье из-за отложенного переезда, нарушитель должен возместить потраченные средства.
  2. Угрозы — метод, который вряд ли принесет реальную пользу, но окажет психологическое давление. Недобросовестных покупателей можно «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды. О мерах воздействия следует говорить в категоричной форме, но корректно. Недопустимы угрозы физической расправы с жильцом или его близкими.

Чем быстрее будет найден компромисс, тем скорее состоится заселение. Обращение в суд предполагает длительное судебное разбирательство, и хотя решение суда в пользу Покупателя очевидно, срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.

Если Продавец не желает строить конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо:

  • По истечении крайнего срока освобождения квартиры направить в адрес Продавца письмо с уведомлением. В нем указать, что согласно ДКП бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру. Указать дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора (см. «Уведомление, требование, предупреждение о выселении из квартиры«).
  • Пригласить участкового на время, в которое должны состояться переговоры. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.

Если после указанных действий владельцы не готовы к переговорам, пора обращаться в суд.

Не стоит рассчитывать, что имея документы о праве собственности, можно обратиться в полицию и спокойно выселить жильцов. Правоохранительные органы порекомендуют обратиться в суд, поскольку принудительно выселять они могут только при наличии соответствующего судебного решения. К исполнению решения привлекаются приставы.

Когда обращаться в суд

После переговоров, не принесших результата, пора составлять иск о выселении из квартиры.

У истца должны быть при себе документы:

  • оригинал договора купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, подтверждающий внесение покупателем средств в счет оплаты квартиры;
  • справка о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • несколько экземпляров исков (по числу заинтересованных лиц).

Документ составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. В нем содержатся сведения:

  • наименование судебного органа, ФИО истца и ответчика, их паспортные данные;
  • название документа;
  • суть иска с описанием обстоятельств, предшествующих необходимости выселения ответчика;
  • прошение о выселении, при необходимости — о принудительном снятии с регистрационного учета;
  • перечень приложений;
  • дата написания иска и подписи сторон.

Срок рассмотрения

Если корректно изложить все сведения, дата заседания будет назначена в течение 1 месяца, а решение принимается до истечения 2 месяцев.

В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи.

Ответственность за исполнение решения суда несет пристав-исполнитель, поэтому если ответчик отказывается выехать, необходимо обратиться в ССП.

Стоимость обращения в суд

Согласно ст.333.19 НК РФ при обращении в суд с иском, не подлежащем оценке, необходимо оплатить госпошлину в размере 300 руб.

Суд — последняя инстанция, куда необходимо обращаться для выселения недобросовестного Продавца. С решением суда можно подать заявление в полицию, тогда у представителей органов правопорядка будут законные основания выселить жильцов принудительно.

Заключение — подводим итоги

Вышеназванный алгоритм — универсальный, и подходит для большинства ситуаций.

Чтобы вам было удобнее, мы разобрали ситуацию со сроками в виде тезисов:

  • Точные сроки освобождения квартиры Продавцом в законе не предусмотрены.
  • Стороны должны сами обговорить эти моменты. Обычно в ДКП есть пункт – где указываются сроки выселения из квартиры прежними хозяевами. Если такого пункта нет или он расплывчатый – могут быть проблемы.
  • Продавец утрачивает право собственности на квартиру после подписания акта приема-передачи.
  • Обычно хозяевам даётся 7-дневный срок – он стандартный на освобождение жилого помещения.
  • Если прежние владельцы не хотят съезжать, придётся действовать через суд.
  • Первым делом нужно поговорить с ними. Затем, если реакции не последовало – направить требование о выселении, привлечь участкового, и в крайнем случае – обращаться в суд с иском о выселении из квартиры.
  • Если суд встанет на сторону Покупателя, к делу подключаются судебные приставы. Продавца попросят покинуть жилое помещение, а если он не согласится – сделают это принудительно.
  • Желательно не доводить дело до скандалов.

Смотрите видео о том, где и как правильно рассчитать срок освобождения квартиры прежними хозяевами:

Источник: http://law-divorce.ru/srok-osvobozhdeniya-kvartiry-posle-prodazhi-po-zakonu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.