Покупка жилого помещения юридическим лицом

Содержание

Покупка недвижимости у юридического лица: какие документы нужны?

Покупка жилого помещения юридическим лицом

Покупку недвижимости у юридического лица можно выделить в отдельную тему для статьи в силу особенностей юридического лица как участника гражданских правоотношений. Если гражданин заключает сделки от своего лица сам, то юридическое лицо действует через свои органы.

Кто и при каких условиях может заключать сделки от имени юридического лица, как можно проверить правомочность представителя или лица, действующего согласно уставу, какие документы обязательны для ознакомления при заключении сделки с юридическим лицом, кроме правоустанавливающих документов на объект недвижимости, мы рассмотрим в этой статье.

Любое юридическое лицо имеет систему органов управления, в которую обязательно входит лицо, имеющее право действовать без доверенности. Называться это лицо может по-разному: директор, генеральный директор, председатель и т.д.. Именно он будет подписывать договор купли-продажи или выдавать доверенность на его подписание. 

Сведения о нем содержатся в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).  Доступ к реестру публичный, получить выписку из него со всеми данными о юридическом лице легко. Надо зайти на сайт ФНС, ввести ОГРН или ИНН юридического лица.

В найденном нажать на наименование юридического лица. При этом формируется выписка из ЕГРЮЛ в формате PDF.

Из этой выписки можно получить всю основную информацию о юридическом лице, в том числе информацию о лице, имеющем право действовать без доверенности (будем называть его директор), и дате внесения сведений о нем в ЕГРЮЛ.  

Затем необходимо проверить, не просрочены ли его полномочия и вправе ли он заключать сделку купли-продажи недвижимости. Для этого необходимо запросить у контрагента устав организации и решение о назначении руководителя.

Устав можно самостоятельно заказать в налоговой инспекции, где юридическое лицо стоит на учете, код налоговой – первые четыре цифры КПП. Либо вы можете запросить устав у продавца, но лучше запросить его в оригинале и сделать с него копию самостоятельно.

Любой юрист в своей практике сталкивался с десятком случаев подмены листочков в копиях документов.

Из решения (протокола собрания, решения единоличного высшего органа) нам важна информация о дате назначения директора на должность, органе, его назначившем, кворуме собрания, принявшего решение о его назначении, количестве лиц, авших за его назначение – в случае, если он назначен решением коллегиального высшего органа. Эту информацию мы будем сравнивать с данными устава. 

    Что мы смотрим в уставе:

  • Срок полномочий директора – необходим для понимания, не просрочены ли его полномочия.  Если в Уставе срок полномочий – 3 года, а решение о его назначении было принято 4 года назад, то совершать сделки от имени организации такой директор уже не правомочен.
  • Орган, назначающий директора на должность, при каких условиях он вправе принимать решения по этому вопросу (кворум) и какое количество “За” необходимо для принятия решения – сверяем с предъявленным решением. Это особенно важно, если директор назначен решением коллегиального органа (общее собрание участников общества с ограниченной ответственностью, например) недавно. Лучше убедиться на сайте арбитражного суда, что никем из участков иск о признании недействительным решения этого собрания не заявлен.
  • Полномочия директора, раздел о сделках – вправе ли он заключать сделку с объектом недвижимого имущества, с объектом такой стоимости. Возможно, для заключения такой сделки необходимо разрешение иного органа управления  в организации.
  • Если необходимо разрешение иного органа – смотрим, что это за орган, при каких условиях он вправе принимать решения по этому вопросу (кворум) и какое количество “За” необходимо для принятия решения. Если разрешение необходимо, запрашиваем еще документ (решение, протокол собрания), где оно дается. Сравниваем его с данными, полученными из устава организации. Сверяем кворум и большинство, которым было принято решение. Обращаем внимание на подтверждение принятия собранием решения в соответствии с п. 3 ст. 67.1 ГК РФ.

Кроме того, для юридических лиц существует такое понятие как “крупная сделка”.

Это сделка, выходящая за рамки обычной хозяйственной деятельности, при которой общество приобретает или отчуждает имущество, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Такие сделки подлежат одобрению общим собранием участников общества. А если в обществе создан совет директоров, то уставом могут быть отнесены полномочия по одобрению сделок стоимостью 25-50 % совету директоров. В противном случае такая сделка может быть признана недействительной.

Исключение из правил: общество одного участника, когда директор является одновременно и единственным участником – в этом случае одобрение не нужно.

Поэтому у общества с 2 и более участниками необходимо запросить также бухгалтерскую отчетность на последнюю отчетную дату с подтверждением сдачи ее в налоговый орган, уточнить в уставе, не предусмотрели ли учредители какие-то особенности в отношении крупной сделки и получить при необходимости согласие уполномоченного органа на совершение сделки. Если сделка не является крупной, то желательно еще попросить письмо от общества о том, что сделка для него не является крупной.

Проверка всех указанных выше данных дает гарантию того, что договор с вами подпишет правомочное лицо и необходимые согласия на совершение сделки получены. Даже если что-то пойдет не так, закон на стороне “добросовестного приобретателя”.

Статья 173.1 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершенная без необходимого согласия органа юридического лица, является оспоримой.

Но при этом оспоримая сделка, совершенная без необходимого согласия органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Статья 174 ГК РФ говорит о том, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены, и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана недействительной лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Кроме того, прежде чем заключать сделки с юридическим лицом, стоит проверить его по базе арбитражного суда и ФССП. Большое количество арбитражных дел и исполнительных производств – повод задуматься.

Обязательно необходимо обратить внимание на наличие у общества дел о банкротстве, так как при банкротстве юридического лица действуют особые правила совершения сделок.

Более того, нужно обратить внимание на наличие признаков скорого банкротства (количество долгов, сроки неисполнения решений, бухгалтерская отчетность и т.д.), так как при введении процедуры банкротства сделки, совершенные в течение 3 лет, будут предметом оспаривания.

Должна насторожить сниженная цена объекта, небольшой срок пребывания его в собственности организации и несколько перепродаж в течение короткого срока. Это часто признаки будущих проблем.

Также при любой сделке с объектом недвижимости важно изучить правоустанавливающие документы на объект и его историю, но более подробно об этом читайте в статье по ссылке.

    Итак, что нужно дополнительно проверить при покупке недвижимости у юридического лица:

  • полномочия директора: срок полномочий, наличие записи о нем в ЕГРЮЛ, полномочия на подписания сделок;
  • при подписании представителем по доверенности проверить полномочия также представителя, об этом подробнее здесь.
  • признаки крупной сделки и согласие на ее совершение;
  • наличие признаков будущего банкротства и возбужденные дела о банкротстве юридического лица;
  • споры участников организации с обществом;
  • репутацию юридического лица: наличие долгов, судебных дел и т.д. 

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе при приобретении у юридического лица.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке “юридической чистоты” сделки”, комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка “юридической чистоты” сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-nedvizhimosti-u-yuridicheskogo-litsa-kakie-dokumenty-nuzhny/

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Покупка жилого помещения юридическим лицом
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Варианты оформления сделки

Пример ипотечных программ у крупного застройщика ПАО «Группа Компаний ПИК».

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

  • в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
  • путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
  • в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Особенности покупки новостройки в ипотеку

Калькулятор ипотеки в Сбербанке на новостройку.

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

  • для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
  • средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
  • заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

  • продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
  • умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
  • отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
  • предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
  • аннулирование договора по подложным документам.

Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики инициируют процедуру умышленного банкротства. В результате дольщики остаются и без денег, и без квартиры, пусть и с правом требования возмещения от банкротящегося предприятия. Поскольку по закону дольщики являются кредиторами третьей очереди, по факту они редко дожидаются компенсации.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство.

Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени.

В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

  • какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
  • в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
  • имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
  • проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
  • ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
  • варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
  • порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений.

При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Что изменится с 2019 года

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2019 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

  • застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
  • инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
  • средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
  • как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Особенности покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

Официальный сайт ФССП России

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

  • продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
  • продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
  • продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
  • проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

  • продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
  • квартира продается по цене значительно ниже рынка;
  • предоставлены не все документы;
  • в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
  • квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
  • квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Договор купли-продажи квартиры с юридическим лицом

Покупка жилого помещения юридическим лицом

Заключение договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом имеет ряд особенностей, связанных с проверкой полномочий лиц, подписывающих договор, одобрения сделки органами управления юридического лица и подтверждением прав на недвижимость. В этой статье рассмотрен образец договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом, а также некоторые особенности его заключения.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ООО «______», ИНН _____, ОГРН _____, место нахождения _______ (далее – «Продавец»), в лице ______, действующего на основании ________, и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1  В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Адрес _______
  • Квартира расположена на ___ этаже.

1.2 Право собственности Продавца на Квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ и подтверждается Выпиской из ЕГРН от ____ 20___ (Приложение №1).

1.3 Право собственности на Квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______.

2 Цена Договора и порядок расчетов

  • Цена Квартиры составляет ______(______) рублей 00 копеек.

2 2 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу путем открытия покрытого непереводного аккредитива в _____ банке в день подписания настоящего Договора. Исполняющим банком по аккредитиву является _______.  Условием исполнения аккредитива является предъявление Покупателем в банк следующих документов:

  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру;
  • Акт приема-передачи на Квартиру.

2.3 Расходы на открытие аккредитива Стороны несут в равных долях.

3  Передача квартиры

3.1 Продавец и Покупатель осуществляют передачу квартиры в течение 5 дней с даты государственной регистрации права собственности на Квартиру к Покупателю.

3.2 Одновременно с Квартирой Продавец передает Покупателю следующее имущество________.

3.3 При передаче Квартиры стороны подпишут акт приема-передачи. Форма акта приема-передачи приведена в Приложении 2 к настоящему Договору.

3.4 С момента подписания акта приема-передачи к Покупателю переходит риск случайной гибели или повреждения передаваемого имущества.

4 Регистрация права собственности

4.1 Переход права собственности на Квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по _____.

4.2 Стороны обязуются обратиться за государственной регистрацией права собственности в течение 3 (трех) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора, но не ранее открытия аккредитива в соответствии с п. 2 настоящего Договора.

4.3 Стороны несут расходы, связанные с регистрацией права собственности, в равных долях.

5  Заверения об обстоятельствах

5.1  Продавец заверяет и гарантирует Покупателю:

  • Право собственности на Квартиру приобретено на законных основаниях;
  • В отношении Квартиры отсутствуют какие-либо обременения, она свободна от любых требований третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит
  • Заключение настоящего договора надлежащим образом одобрено органами управления Продавца.

5.2 Покупатель заверяет и гарантирует Продавцу, что:

  • Он не ограничен в дееспособности, и может по состоянию здоровья подписывать настоящий договор и осуществлять свои права и обязанности по нему.
  • Он не состоит в браке, в связи с чем отсутствует необходимость получения согласия супруги Продавца на заключение настоящего Договора.

6  Ответственность Сторон

6.1 За нарушение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством РФ.

6.2 В случае просрочки оплаты Покупателем цены Квартиры Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

6.3 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности или подписания акта приема-передачи эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7 Заключительные положения

7.1 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр для Управления Росреестра по ____.

7.2 В случае возникновения разногласий Стороны будут решать возникшие между ними разногласия путем переговоров.

7.3 В случае, если возникшие разногласия не удалось решить путем переговоров, Стороны передадут спор на рассмотрение суда в соответствии с гражданским законодательством РФ.

8  Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН
  2. Форма акта приема-передачи

Особенности покупки у юридического лица

Юридическое лицо может владеть жилым помещением, как и любой другой субъект гражданского права.  При приобретении недвижимости в этом случае важно обратить внимание на следующие моменты:

  • Право собственности продавца на недвижимость должно быть подтверждено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Подтверждением регистрации служит выписка из ЕГРН. Покупатель может получить ее самостоятельно (в бумажном или электронном виде).

  • Заключение договора купли-продажи квартиры должно быть одобрено уполномоченными органами управления юридического лица.
  • Подписание договора должно производить уполномоченное лицо.
  • Расчеты с юридическим лицом должны проводиться в безналичной форме (за редкими исключениями). Возможность обращения наличных денежных средств для юридических лиц, как правило, ограничена.

Одобрение на сделку

Необходимость получения одобрений на сделку от имени юридического лица определяется:

  • Корпоративным законодательством (Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами «Об обществах с ограниченной ответственностью» или «Об акционерных обществах).

Устав может содержать дополнительные ограничения на совершение сделок его генеральным директором.  Для того, чтобы определить, какие одобрения нужно получить, следует изучить устав Общества. К примеру, в нем может быть указано, что одобрению подлежат все сделки с недвижимостью или сделки свыше определенной суммы.

В зависимости от корпоративной структуры общества, параметров (цены) договора, положений Устава юридического лица, одобрение может быть выдано собранием участников (акционеров), советом директоров, правлением или иным корпоративным органом.

Кто вправе подписать договор от имени юридического лица

По умолчанию право заключать сделки и подписывать договоры купли-продажи квартиры, стороной которых является юридическое лицо, принадлежит его руководителю (генеральному директору). Право директора подписывать документы подтверждается:

  • Уставом общества;
  • Назначением директора на должность.

Сведения о директоре содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц. Поэтому перед подписанием сделки с юридическим лицом необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ. Сделать это можно с помощью специального сервиса на сайте ФНС России.

Генеральный директор может выдать доверенность от имени юридического лица на то, чтобы сделку подписывало другое лицо. Выдача доверенности не отменяет требования о получении одобрения сделки, если оно требуется.

Другие правила заключения ДКП

В остальном договор купли-продажи квартиры с юридическим лицом заключается так же, как и с любым другим продавцом или покупателем. Договор должен быть составлен в письменной форме. Нотариальное удостоверение для таких договоров не требуется, но может быть проведено по желанию сторон.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие существенные условия:

  • Описание объекта недвижимости, права на который передаются по договору;
  • Цену, за которую передается недвижимое имущество.

Без этих условий договор будет недействительным, и в регистрации права собственности по нему откажут.

Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Наиболее простой способ осуществить такую регистрацию – подать документы через МФЦ.

Помимо документов на недвижимость, юридическое лицо подает в Росреестр Устав и другие корпоративные документы, а также документы, подтверждающие назначение и полномочия директора. При этом, если документы ранее были сданы в Росреестр и с тех пор не изменились, нет необходимости подавать их еще раз.

Покупка жилья на вторичном рынке и проверка прав продавца на нее имеет много нюансов, которые невозможно изложить в рамках одной статьи. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-yuridicheskim-litsom

Продажа недвижимости юридическим лицом

Покупка жилого помещения юридическим лицом

Время чтения: 11 минут

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

При покупке юридическим лицом квартиры у физического лица должна ли организация

Покупка жилого помещения юридическим лицом

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).

Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров.

Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Покупка квартиры у юридического лица на этапе строительства дома

Самое важное отличие подобной сделки – это приобретение не самой квартиры, а права собственности на эту недвижимость.

Подобные сделки, как правило, оформляются договором долевого участия. Рисками при этом выступают не только риск с подделкой документов, но и риск с не завершением строительства, а соответственно не сдачей в эксплуатацию.

В такой ситуации от застройщика необходимо потребовать следующие документы: лицензию, разрешение на проведение строительства, это должно быть разрешение именно на этот объект, а не на иной.

Проектная документация, которая включает в себя информацию о целях проекта, поэтапных сроках реализации, список подрядчиков, которые занимаются строительно-монтажными работами, а также информацию об источниках субсидирования; документы, свидетельствующие о правах владельца на земельный участок, а также заключение Государственной строительной экспертизы.

Самый распространённый риск – это проблемы с правом на земельный участок. При осуществлении строительства застройщик должен владеть землёй на правах собственности либо долгосрочный аренды.

Пристальное внимание необходимо уделить пунктам, в которых указывается:

  • право застройщика поднимать стоимость жилых метров в одностороннем порядке,
  • а также применение больших штрафов при расторжении договора, когда инициатором выступает дольщик, а пункту, в котором говориться о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, где инициатором выступает застройщик.

После того, как договор подписан, организация-застройщик может выставить требования о внесении различных доплат за оснащение стоянки, облагораживание территории, прилегающей к жилому дому и т.п. мы привели не все риски, которые могут возникнуть при приобретении квартиры в строящемся доме.

А это значит, что заключение такой сделки должно происходить только после тщательной проверки всех документов совместно с юристом. Также рекомендуется до подписания договора осуществить проверку всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица с привлечением ипотеки

Пожалуй, самый простой и самый надёжный способ приобрести квартиру в ипотеку у юридического лица – это приобретение жилых метров у организации-застройщика, имеющей партнерские отношения с банком.

Преимущество такой сделки – это сведение практически к нулю риска мошенничества, ведь банк перед выдачей кредита осуществляет тщательную проверку компании. Приобрести недвижимость у организации, которая не является партнёром банка, практически нереально.

Проведение сделки на вторичном рынке реально, но пакет документов, вероятнее всего, будут проверяться намного дольше, чем при приобретении таких жилых метров у физического лица.

Подводя итог, хочется отметить, что процесс покупки квартиры у юридического лица потребует от покупателя должной подготовки и осторожности гораздо большей, нежели покупка квартиры у физического лица.

Подобный факт можно объяснить наличием гораздо более широкого спектра тонкостей и нюансов, связанных с документами. Именно поэтому, крайне важно, подыскать себе в помощники хорошего специалиста.

Может ли юридическое лицо купить квартиру

Оформление квартиры на юридическое лицо практически ничем не отличается от оформления на физическое лицо. Судя по Вашему вопросу Ваш отец собирается купить квартиру от имени ООО где он является одним из учредителей.

Для этого необходимо заключить между продавцом и ООО (покупатель) договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его, а также право собственности ООО на картиру в Росреестре.

Если Ваш отец захочет в будущем переоформить квартиру на себя, то необходимо будет заключить договор купли-продажи между Вашим отцом и ООО, также зарегистрировать его, а также право собственности уже Вашего отца на картиру в Росреестре.

Налог с имущества при продаже

Продав своё имущество, юридическое лицо получило прибыль. Следовательно, полученную сумму с продажи необходимо учесть при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль.

Если юридическое лицо применяет общий режим налогообложения, то продавая имущество покупателю, продавец обязан выставить счёт-фактуру с указанным НДС. Это касается только нежилых помещений.

Источник: https://RosComLand.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-u-yur-lica-riski.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.