Покупка квартиры на юридическое лицо налоги

Содержание

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы – может ли ООО купить квартиру

Покупка квартиры на юридическое лицо налоги

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Просмотров 818

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании.

Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации.

Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности.

Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет.

Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Документы

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Ключевым документом при оформлении сделок с недвижимостью является ДКП. Он подготавливается с учетом требований Главы 30 ГК РФ. Договор должен четко идентифицировать предмет сделки – объект недвижимости, содержать все значимые условия соглашения с указанием стоимости. Кроме этого, в ДКП отражается список лиц, зарегистрированных в помещении, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по коммунальным услугам, условия расторжения сделки и т.д.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества.

При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.

воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа.

Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Покупка квартиры юридическим лицом не сильно отличается от аналогичной сделки, которая осуществляется между физ. лицами. Но, как и при любой операции с имуществом, в ней есть свои нюансы, преимущества и недостатки. Поэтому совершать подобные сделки желательно с юридическим сопровождением.

Свои вопросы вы также можете задать нашим юристам.

Какие особенности купли-продажи квартиры в вашем конкретном случае? Как правильно оформить собственность, чтобы не нарушить налоговое законодательство и избежать выплаты лишних налогов? Стоит ли выводить квартиру из жилфонда? Ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно

бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-na-yuridicheskoe-litso-plyusy-i-minusy/

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК

Покупка квартиры на юридическое лицо налоги

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.


жилая — только налог на прибыль

нежилая — подоходный налог и НДС

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать! 


для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Покупка квартиры юридическим лицом налоги. Покупка квартиры юридическим лицом: налогообложение

Покупка квартиры на юридическое лицо налоги

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда.

Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами.

Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

Сделки с жилой недвижимостью:

  • Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
  • Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Риски

Проблемы физлиц, покупающих недвижимость у компаний, возникают, если сделка по какой-либо причине признается недействительной. Это возможно когда она была совершена без согласия участников компании или человеком, который не имел на это никаких полномочий. Результат: стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (покупатель – квартиру, а продавец – деньги).

Чтобы избежать столь негативных последствий желательно тщательно проверять документы на сделке и возможно даже доверить эту процедуру нотариусу. Продаваемая недвижимость вполне может оказаться полученной юрлицом от другой компании (например, в залог или переданная в счет оплаты товара).

Если бывший собственник решит оспорить сделку, то физлицо также может пострадать. Когда активы компании распродаются уже на этапе банкротства, то назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если сочтет такие сделки незаконными, направленными на выведение доходов.

Еще одна проблема связана с тем, что квартира, которая находится в собственности у компании, может иметь статус нежилого помещения и его смена потребует дополнительных расходов.

Важно! Покупая квартиру у юрлица нужно проверить у нее целый ряд документов: от свидетельства о госрегистрации и до разрешения собственников на сделку. Но на самом деле риски сделок с юрлицами ничем не выше тех, что могут возникнуть и при взаимоотношений с продавцами-физлицами.

Кто и когда платит?

В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар.

При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре.

Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.

Что касается срока уплаты НДС, то с ним нередко возникает немало разногласий. Сложность заключается в том, что по закону право собственности возникает только в момент госрегистрации сделки по купле-продаже.

Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.

Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.

Какие документы потребуется представить для получения возврата НДФЛ при покупке квартиры

Возврат НДФЛ осуществляется на основании предоставленного пакета документов

Чтобы вернуть уплаченный ранее налог необходимо заполнить декларацию и собрать пакет документации :

  1. Документ , удостоверяющий личность .
  2. Пенсионное удостоверение , если имеет место .
  3. Документ о доходах за год с работы , по специальной форме .
  4. Договор , подтверждающий покупку жилой недвижимости .
  5. Документация по правам собственности .
  6. Квитанции или расписки об оплате сделки . Если в договоре прописано , что денежные средства передаются на момент сделки , дополнительно предоставлять ничего не нужно .
  7. Документация о дополнительных расходах на благоустройство недвижимости , когда куплен строящийся объект .
  8. Копия кредитного договора , если присутствует .

На все документы , кроме справки о доходах лучше снять копии . Они могут понадобиться при сдаче документации .

Перед тем, как произвести возврат НДФЛ, налоговая инспекция тщательно проверяет предоставленные документы

В какой момент принимать к вычету?

НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:

  1. Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
  2. У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
  3. Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.

При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:

  • Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
  • Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.

Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.

Источник: https://tbti.ru/teoriya/realizaciya-kvartiry-yuridicheskim-licom-nds.html

Продажа недвижимости (квартиры) юридическому лицу — все варианты и отзывы

Покупка квартиры на юридическое лицо налоги

Приобретение недвижимости является довольно существенным риском не только для продавца, но и для покупателя. Оформление недвижимости на юридическое лицо почти никак не различается от того, когда происходит оформление на физическое лицо.

На практике чаще всего происходит оформление недвижимости на физические лица, но также бывают и случаи продажи квартиры юридическому лицу.

При сделках с юридическими лицами многие продавцы пытаются обезопасить себя, но не всегда знают, как это сделать.

Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом

Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?

Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:

  • Паспорт покупателя.
  • Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
  • Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
  • Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
  • Кадастровый план на продаваемое жилье.
  • Справка из жека.
  • Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.

Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.

Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.

Обязательно обратите внимание на срок действия данной справки. При оформлении договора о купле-продаже правильнее будет заказать справку за день заключения сделки. В таком случае юридическая организация будет обладать актуальными и требуемыми сведениями о недвижимом имуществе, которое данная организация собирается купить.

Образец договора купли-продажи недвижимости физического лица с юридическим (Скачать)

Особенности

Законы нашего государства указывают на особый порядок при оформлении соглашений с ценным недвижимым имуществом для юр лиц. Масштабными сделками признаются подписанные соглашения, связанные с покупкой недвижимости.

Обратите внимание! Если стоимость приобретаемого имущества будет составлять 25% от всего фонда предприятия, то подобное соглашение будет считаться масштабным и крупным.

До того как будет проходить оформление такого договора, директор фирмы должен согласовать собственное решение с другими сотрудниками этого юридического лица и оформить соглашение в письменном виде на данные действия.

Подобное соглашение обязано предоставить или собрание учредителей, или совет директоров. Все категории, касающиеся приобретения либо продажи имущества, обязаны прописываться в уставе юр лица.

Соглашение учредителей или совета директоров обязано прописываться в протоколе. Он обязан соответствовать установленной законодательством форме и непременно должен быть подписан всеми участниками.

Законодательством предусматривается и кворум , который обязан просчитываться и соблюдаться. В обратном случае собрание учредителей будет носить нелегитимный характер.

Для чего требуется соглашение от всех участников? Все довольно прозрачно: директор часто самостоятельно принимает решения по важным юридическим вопросам, однако, зачастую стоимость имущества требует большей части свободных денежных средств организации.

Чтобы не объявлять о собственном банкротстве в случае, когда что-либо пойдет не по плану, учредителям может быть введен «стоп» сигнал для генерального директора организации. Есть ли возможность избежать оформления соглашения? Есть, но в таком случае этот договор не будет иметь никакой юридической силы.

Как сделать договор

По Гражданскому Кодексу Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи обязаны осуществить процесс государственной регистрации. Данным процессом регистрации занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.

Список документов обязан подаваться в регистрационную службу, принимающей решение о регистрации договора либо отрицательного решения в его регистрации в течение 10 рабочих дней с того момента, как был подан пакет документов.

Юридические лицо обретает права собственности на недвижимость лишь после того, как договор между юридическим и физическим лицом будет регистрирован в регистрационной службе.

Как уже было указано выше, для проведения сделки потребуется договор, проведение собрания и выписка из протокола о проведенном собрании. Лишь в этом случае может быть заключен договор о купле — продаже недвижимости. Кроме того, в качестве «согласия» возможно предъявление письменного заявления, которое составляется в произвольной форме каждым соучредителем.

Однако, стоит быть готовым к тому, что юридические лица могут использовать поддельные документы. Соглашение будет оформлено, деньги переданы, вроде, все идет по плану. Но спустя некоторое время, суд признает данный договор недействительным, и вы лишитесь договора о купле — продажи недвижимости и своих денег. Другая же сторона останется и с деньгами, и с квартирой.

НДС

Многих может интересовать вопрос об обложении продажи недвижимости НДС. Принимая во внимание Налоговый Кодекс РФ, операции, при которых происходит реализация жилых помещений на территории России, не облагаются НДС.

Оплачивать налог необходимо лишь в данных случаях:

  1. Организации ведут рабочую деятельность на базе общей системы налогообложения.
  2. Недвижимое имущество покупается не для последующей реализации в виде продажи, а будет находиться на балансе средств.

В рассрочку

О рассрочке владеют представлениями практически все. Но далеко не любой человек знает, какие именно есть нюансы у рассрочки при покупке недвижимости. Каким образом происходит оформление сделки с рассрочкой?

Отличий от традиционной сделки купли-продажи практически нет. Обе стороны также обязаны обратиться в Росреестр с написанным заявлением о переходе прав собственности на имущество и договором. Ведомство регистрирует данную сделку в установленный период времени, который определяется законом. Разница будет в следующем:

  • В соглашение о купле — продаже добавляются определенные условия о рассрочке.
  • При подаче пакета документации на регистрацию две стороны обязаны заявить о том, что недвижимости будет обременение. Данный факт должен зафиксироваться в заявлении.
  • В выписке из ЕГРП ставится отметка о данном обременении. Это означает, что провести продажу, завещание, дар данной недвижимости до абсолютного погашения рассрочки новый хозяин не сумеет.

Продажа квартиры юридическому лицу обремененную ипотекой

Ипотека является обременением прав на недвижимость.

Банковский филиал, где была взята ипотека, ограничивает возможность заемщика в распоряжении данной недвижимости, поскольку она все еще находится в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки.

Такое обременение будет зарегистрировано в Росреестре сразу, как только вы оформите ипотеку. Узнать об этих сведениях сумеет любой человек при заказе выписки из ЕГРП на данную квартиру.

Если ипотечный кредит все еще не выплачен, то недвижимость всё равно возможно продать. Сделать это можно не только при помощи банка-кредитора, но и без него. Ключевая сложность будет при продаже заложенной недвижимости в том, что потребуются денежные расчеты. Формально обладатель и собственник квартиры один человек, а получают за нее деньги 2 различных субъекта – владелец и банк.

Методы продажи квартиры, которая обременена ипотекой

Продать недвижимость, обремененную ипотекой, владелец может с помощью четырех путей:

  1. Произвести погашение ипотеки досрочно (благодаря внешнему источнику).
  2. Погасить ипотеку при оформлении сделки за счет денежных средств покупателя.
  3. Продать недвижимость совместно с ипотекой (перемена заемщика и перевод долга на другого покупателя).
  4. Обратиться в банковский филиал с заявкой о том, что вы не можете производить выплату ипотеки и просите продать недвижимость (банковское учреждение самостоятельно проведет продажу недвижимости с торгов).

У многих людей может возникать вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия и уведомления банковского филиала? Можно сразу сказать, что это невозможно.

Во-первых, договор о купле — продаже недвижимости под ипотекой без согласия банка в письменном виде не будет занесен в Росреестр.

Во-вторых, если всё же как-то сделка пройдет, и вы продадите недвижимость, то это ненадолго – по требованию банка данный договор будет признан недействительным.

Продажа квартиры от юридического лица физическому лицу

Приобретение имущества, находящееся в праве у юридического лица, нуждается в более ответственном подходе. Делать это нужно по той причине, что в этой процедуре может быть большое количество нюансов и в этом случае повышается опасность мошенничества.

Основное различие между сделками заключается в том, что в период оформления соглашения между двумя юр лицами к списку документов прибавляются и справки об основании организации и документ, который подтверждает право собственности юр лица на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Квартира обязана быть на балансе юридической организации. Данный шаг тоже следует подтверждать документами. Такая документация показывает государственным структурам то, как имущество стало долей баланса организации.

Юридическая фирма способна оформить право на имущество и иными методам. Недвижимое имущество может приобретаться напрямую у застройщика.

Какие нужны документы в подобной ситуации:

  1. Разрешение на сооружение дома.
  2. Подтверждающий документ о праве собственности на имущество. Оно может быть в долгосрочной аренде либо быть собственностью фирмы, которая ведет застройку.
  3. Документ, подтверждающий введение недвижимости в использование.
  4. Справка о том, что дому присвоен адрес.

Зачастую юридическую организацию может представлять уполномоченное лицо либо собственно директор данной организации. Непременно нужно запросить ксерокопию устава, где написано о том, что данная личность может проводить сделки подобного типа.

Кроме того, чтобы не попасться на улов мошенников, обратите внимание на доверенность. В ней должен быть пункт, что доверитель обладает правом забрать деньги у покупателя. Если данного пункта в документе нет, то денежные средства не стоит переводить доверителю. Обязательно обращайте внимание даже на незначительные аспекты и как только вы заподозрите что-то неладное, останавливайте сделку.

Источник: https://seismofond.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-yuridicheskomu-litsu-osobennosti-riski-i-otzyvy.html

Покупка квартиры юридическим лицом: особенности, налоги, документы

Покупка квартиры на юридическое лицо налоги

Многие лица, имеющие статус юридических, приобретают жилую недвижимость в Сочи как выгодное капиталовложение. Покупка квартиры на юридическое лицо имеет свои особенности, которые в том числе касаются и налогообложения. В рамках этой статьи мы максимально подробно обо всем расскажем!

Юридическое лицо — кто им является?

Предлагаем начать с терминологии. Итак, юридическим лицом является фирма, организация или компания, которая зарегистрирована в установленном действующим законодательством порядке. Такая организация имеет собственное обособленное имущество, предназначенное для ведения хозяйственной деятельности.

Все юридические лица, осуществляющие свою деятельности на территории Российской Федерации, проходят процедуру обязательной регистрации. Подавляющее большинство юридических лиц имеют свою собственную печать и открытые счета в банках.

Говоря простыми словами, если вашу квартиру намеревается купить юридическое лицо, то скорее всего речь идет о покупке недвижимости компанией или фирмой.

Покупка квартиры юрлицом у физлица — это процедура достаточно распространённая и популярная в нашей практике. Разумеется, такие сделки имеют свои особенности и о них важно знать. Ниже мы в подробностях обо всем расскажем.

Назад к содержанию

Покупка квартиры на юридическое лицо

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, юридическому лицу не запрещается приобретать в собственность недвижимость. Исключение могут составлять только те случаи, когда запрет предусмотрен уставом компании, но это, как показывает наша практика, очень большая редкость.

Юридическое лицо может купить квартиру у другого юрлица или же лица физического. Приобретаться квартира может с двумя основными целями:

  1. Для использования в инвестиционных целях;
  2. Для использования в коммерческой деятельности предприятия.

При первом варианте, квартира не будет считаться основным активом компании, а вот в ситуации с ведением коммерческой деятельности, приобретаемая квартира уже будет им считаться. Соответственно, должен вестись бухгалтерский учет.

Чаще всего предприятия приобретают у собственников квартиры для того, чтобы переоборудовать их под офис или складское помещение для своей компании. Именно поэтому, большой популярностью пользуются квартиры и апартаменты, расположенные на первых этажах жилых домов, с возможностью оборудовать обособленный вход с улицы.

Отметим еще раз, что сделки, в которых покупателем выступает юридическое лицо, достаточно распространены. В них нет ничего сложного и пугающего, однако сам процесс покупки имеет определенные особенности и некоторые отличия от сделки, происходящей между физ. лицами.

Назад к содержанию

Особенности и этапы сделки

Если цена квартира превышает ¼ от всех активов фирмы, то такая сделка считается крупной. Для совершения сделки потребуется получение согласия от всех акционеров и совладельцев предприятия. Однако, в том случае, если учредитель компании является ее единственным руководителем, согласие получать не потребуется.

Само согласие оформляется в письменном виде, а вот его форма зависит от типа организации:

  • Протокол собрания учредителей;
  • Протокол собрания акционеров;
  • Решение совета директоров.

Очень важен тот факт, что при такой сделке юрлицо оплачивает госпошлину в размере 22 тысяч рублей за регистрацию права собственности. Физлицо, выступающее в роли продавца, не платит ничего. Исключение составляют только те случаи, когда квартира находится в собственности менее 5 лет. Тогда придется заплатить 13% от суммы продажи в налоговую.

Если объект недвижимости приобретается фирмой, в которой два и более руководителей, то жилплощадь будет состоять в общедолевой собственности. Размер долей определяется пропорционально вложенному капиталу.

В случае, если вы являетесь юридическим лицом и планируете купить квартиры, то настоятельно рекомендуем тщательно проверять всю документацию на недвижимость перед ее покупкой. Особое внимание необходимо уделить вопросу перепланировки, если она проводилась внутри помещения.

Что касается этапов сделки, то они, в принципе, мало чем отличаются от обычной операции между физическими лицами:
  1. Поиск подходящего объекта недвижимости, согласование с продавцом всех условий и стоимости;
  2. При необходимости — составление и подписание предварительного договора (можно пропустить);
  3. Составление договора купли-продажи, его подписание участниками сделки;
  4. Сбор оставшихся документов;
  5. Передача пакета документов в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки;
  6. Взаиморасчеты между участниками сделки;
  7. Переход регистрации права и подписание акта приема-передачи.

Как видите, все примерно также, как и в обычных сделках. Единственное, чему нужно уделить особое внимание — это сбору всей необходимой документации. Для физического лица все остается по-старому: правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие личность. А вот для юридического список намного больше.

Назад к содержанию

Список необходимых документов

Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом потребует следующего перечня документов:

  • Заверенная копия действующего устава компании;
  • Актуальная выписка из ЕГРЮЛ;
  • Письменное согласие учредителей и акционеров компании на совершение сделки;
  • Если в сделке участвует не руководитель компании, а его доверенное лицо, то, соответственно, нужна доверенность на осуществление операций с недвижимостью;
  • Документы, которые подтверждают личность руководителя предприятия или же его доверенного лица

Разумеется, что для сделки также потребуется составление договора купли-продажи. Он должен полностью соответствовать правилам статьи № 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в нем должны быть детально описаны следующие аспекты:

  • Данные и реквизиты сторон сделки;
  • Предмет договора (квартира, ее характеристики);
  • Суть договора (продажа, а не дарение, аренда);
  • Стоимость квартиры.

Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры, то тщательно проверьте документы собственника и всю техническую документацию. Это позволит избежать множества проблем в рамках эксплуатации объекта недвижимости и его возможной последующей продажи.

Назад к содержанию

Ограничения при покупке жилой недвижимости

Обязательное условие сделок, в которых покупателем выступает юридическое лицо, является наличие согласия от других соучредителей или акционеров компании. Без наличия такого соглашения оформить сделку можно только в том случае, если юридическое лицо в виде предприятия имеет только одного учредителя!

Бывают случаи, когда остальные совладельцы могут отказаться от подписи соглашения. Причина проста — высокие риски. Например, один из учредителей предлагает купит объективно неликвидную недвижимость, которая принесет только проблемы и никакой прибыли извлечь не удастся.

Обязательно нужно помнить о том, что подделка документов и подписей карается по закону. Если вы являетесь юрлицом и совладельцы фирмы отказываются от вашего предложения, то единственный законный способ провести сделку — получение их расположения.

Это можно сделать, предоставив детальные расчёты, анализ вложений и потенциальной прибыли.

Назад к содержанию

Налоговая база

Согласно статье № 149 Налогового Кодекса Российской Федерации, не предусмотрена обязанность по уплате НДС при покупке юридическим лицом квартиры.

В соответствии с пунктом № 5 этой статьи, юрлицо также имеет право отказаться от освобождения по оплате НДС.

Из этого следует, что купленная юридическим лицом квартира будет облагаться налогом только при личном желании учредителей компании выплатить НДС.

В ситуациях, когда приобретенная недвижимость не состоит на балансе предприятия как имущество основных средств, она будет облагаться налогом. Это регламентируется в статье № 378 Налогового Кодекса РФ.

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда юридические лица занимаются куплей-продажей недвижимости и квартира в данном случае выступает товаром, способом получения прибыли.

Налог на прибыль рассчитывается по стандартной формуле, где за основу берется разница между ценой покупки и продажи.

Еще одна дополнительная статья в налоговой части — это оплата обязательного налога на имущество в размере 2,2% от цены квартиры. Эта обязанность прописана в статье № 347 Налогового Кодекса.

Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры в Сочи, то обращайтесь за помощью и профессиональной консультацией к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы поможем вам найти лучший вариант квартиры и возьмем на себя комплексное сопровождение сделки.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/pokupka-kvartiry-yuridicheskim-litsom-osobennosti-nalogi-dokumenty/

Покупка квартиры юридическим лицом: перечень документов

Покупка квартиры на юридическое лицо налоги

Многие юридические лица приобретают недвижимость в качестве капиталовложения. Оформление перехода прав собственности на квартиру ничем не будет отличаться от случаев, когда её приобретает физлицо. Однако существует ряд особенностей, которые нужно учитывать, в том числе и в вопросах налогообложения.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица.

Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия.

Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/yur-licom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.