Отказники от приватизации судебная практика

Покупка квартиры с

Отказники от приватизации судебная практика

– В чем проблема? Разве тут не работает п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника? ­

-Такая норма действительно существует. Однако это совсем не означает, что во всех случаях можно без опаски покупать квартиры, где проживают и зарегистрированы члены семьи продавца, полагаясь на их устные (или даже письменные) заверения в том, что после продажи они добровольно освободят квартиру и снимутся с регистрационного учета.

Не стоит также быть уверенным, что в противном случае их можно будет легко признать утратившими право пользования проданной квартирой и выселить в судебном порядке. Дело в том, что это всего лишь общее правило, которое действует с 1 января 2005 года и применяется, если законом (или договором) не предусмотрено иное.

То есть из этого правила есть исключения.

-И отказники ­ это именно такое исключение? ­

-Безусловно. Если речь идет не просто о членах семьи собственника, а о лицах, которые давали свое согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то они обладают бессрочным правом пользования жилым помещением. И в случае последующей смены собственника это их право никоим образом не прекращается.

-В каком законе прописана эта норма?

-Парадокс, но в законе вы нигде такой нормы не найдете. Данное правило вывел Верховный суд РФ в результате толкования норм жилищного и гражданского законодательства. И сформулировал его в п. 18 постановления Пленума № 14 от 02 июля 2009 г.

«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ».

ВС РФ, в частности, указал: в случае последующего после приватизации отчуждения жилого помещения права «отказников» от приватизации сохраняются, так как, давая согласие на приватизацию без их участия, они исходили из того, что их право пользования этим жилым помещением будет носить для них бессрочный характер. Логика здесь следующая. В ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ указано, что на «отказников» не распространяется правило, установленное в ст. 31 ЖК РФ (согласно ст. 31 ­ если человек перестал быть членом семьи собственника жилья, его право пользования данным жилым помещением прекращается). Поэтому выселить «отказников» из жилого помещения собственник, который приватизировал жилье с их согласия, а теперь решил продать квартиру, не имеет права. А значит, и новый собственник (при переходе ему права собственности на данное жилое помещение) не должен иметь такого права.

Таким образом, норма о том, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право пользования жилым помещением в случае его последующего отчуждения, фактически была «создана» (или, если хотите, «логически выведена из закона») Верховным судом РФ. Однако «создав» эту норму, ВС РФ забыл разъяснить, при каких условиях и на каком основании право бессрочного пользования «отказниками» жилым помещением прекращается.

-В связи со смертью?

-­ Не нужно это бессрочное право пользования жилым помещением путать с пожизненным.

– ­ Тогда в каких случаях это право «отказников» прекращается и можно безбоязненно продавать квартиру?

-Это очень трудный юридический вопрос. Давайте разберем, какие тут есть нюансы.

Первое. Если исходить из того, что «отказникам» должно быть гарантировано то же самое бессрочное право пользования жилым помещением, что и ранее, до приватизации (при найме), то, следовательно, при их добровольной перемене постоянного места жительства это право должно прекращаться (ст. 83 ЖК РФ). Но тут вступает в силу следующий нюанс.

Действительно, в случае перемены места постоянного жительства гражданин обязан зарегистрироваться в нем. Но ведь перерегистрация по месту жительства сама по себе никаких жилищных прав не порождает и не прекращает (по Закону РФ о праве граждан на свободу передвижения). Перерегистрация всего лишь подтверждает место жительства гражданина, пока не доказано иное.

Кроме того, сам переезд может быть вынужденным, а смена места жительства носить временный, а не постоянный характер. В общем, в связи со всем вышесказанным не рекомендую покупать квартиры, где на момент продажи зарегистрированы «отказники» от приватизации.

Выселить их из квартиры и/или снять с регистрационного учета в случае, если они откажутся сделать это добровольно, будет просто невозможно.

-Продавец обязан зафиксировать в договоре, что в квартире зарегистрированы люди, имеющие право на бессрочное пользование жилым помещением?

– ­ Да. В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень таких лиц (с указанием на их право бессрочного пользования жилым помещением, которое сохраняется после продажи) является существенным условием договора купли­продажи жилого помещения. Без согласования данного условия договор может быть признан незаключенным.

И помните: подписываясь под этим пунктом, покупатель соглашается на покупку квартиры, обремененную правом бессрочного пользования «отказников». Следовательно, покупатель потом не сможет предъявить претензии продавцу в связи с тем, что такие лица не освобождают квартиру или не снимаются с учета.

Нельзя их снять с регистрационного учета и по воле продавца­собственника. И если продавец дает вам такие обещания, помните: они абсурдны. Дело в том, что участниками договора купли-­продажи «отказники» не являются, поэтому договор не подписывают.

Если же и существуют отдельные от договора купли-­продажи заявления­обязательства от таких членом семьи, где они обязуются добровольно сняться с регистрационного учета и освободить квартиру после продажи, то они рассматриваются судами всего лишь как демонстрация их намерений, которая не прекращает их бессрочное право пользования жилым помещением и не создает для «отказников» никаких гражданско­правовых обязательств.

-А если «отказники» уже зарегистрированы по новому месту жительства?

– ­ В этом случае рекомендую перед покупкой квартиры найти их и взять с них письменное подтверждение о том, что они в добровольном порядке сменили постоянное место жительства, понимая, что утрачивают в связи с этим в отношении отчуждаемой квартиры все жилищные права.

В противном случае всегда остается открытой калитка для судебного спора.

Ведь нельзя исключить вариант, при котором потом все будет представлено таким образом, что «отказник» был вынужден сменить место жительства (причем временно) из­за конфликтных отношений с собственником.

Скворцова Елена Источник: Собеседник.ru

Источник: https://zelgorod.ru/pokupka-kvartiry-s-otkaznikami-1061

Отказники от приватизации судебная практика

Отказники от приватизации судебная практика

Последние изменения: Июнь 2019

Граждане, зарегистрированные на постоянной основе на жилплощади из муниципального фонда, вправе обратиться в администрацию с просьбой о приватизации.

Такое право предоставляется однократно, наделяя возможностью перевести объект недвижимости без какой-либо платы, в личное распоряжение. Однако процедура переоформления носит сугубо добровольный характер.

При желании, можно оформить отказ от приватизации, при этом сохраняется право пожизненного проживания на прежней территории.

Что означает отказ

  Согласно законодательству о приватизации жилье переходит в собственность из государственного или муниципального фонда при наличии общего согласия всех зарегистрированных граждан. Если кто-либо из жильцов не хочет принимать часть собственности, закон не обязывает это делать, однако придется оформить отказ в пользу остальных проживающих.

В отличие от отказа наследников, когда человек безвозвратно утрачивает право принять объект недвижимости в личное владение, приватизационный отказ не означает, что человек полностью теряет право приватизировать муниципальную собственность. Кроме того, при отказе от приватизации сохраняется право пользования, и гражданин вправе бессрочно пользоваться занятой жилплощадью.

Бессрочное пользование жилым помещением означает возможность пользования любой частью квартиры, включая жилые комнаты и общие места. Единственное ограничение – невозможность распорядиться частью недвижимости, продать ее, подарить, обменять, оформить в залог.

Отказ от приватизации оформляется в письменном виде в нотариальной конторе с обязательным удостоверением в добровольности решения. Данное требование обязательно, чтобы избежать возможных проблем с притязаниями на собственность в судах.

Когда требуется

Для оформления отказа от приватизации существует масса причин:

  • Снятие препятствий для приватизационных мероприятий для остальных жильцов с сохранением права воспользоваться приватизацией позже. Отказавшись сейчас, впоследствии оспорить собственное решение будет невозможно.
  • Нежелание платить налог на недвижимое имущество после принятия собственности.
  • Намерение получить муниципальное жилье с большей площадью, в лучшем районе и удобствами. К таким ситуациям относят отказ при проживании в аварийном, ветхом доме, общежитии, коммуналке, закрытом населенном пункте. В дальнейшем, при получении лучшей квартиры, гражданин сможет реализовать свое право и приватизировать более ценный объект собственности.

Отказываясь принимать долю в недвижимости, человек сохраняет право проживания в приватизированной квартире и пользования объектом, вплоть до момента получения другой жилплощади или при изменении обстоятельств.

Наличие зарегистрированного жилья накладывает некоторые ограничения при намерении распорядиться недвижимостью вне зависимости от сделки, отказник от приватизации сохраняет за собой прописку и возможность пользоваться всей квартирой.

Продать квартиру в таких условиях становится проблематично.

Проблемы пожизненного проживания

Поскольку право пожизненного проживания при отказе от приватизации на приватизированных метрах сохраняется в любом случае, после сделки купли-продажи новый собственник сталкивается с сопутствующими неудобствами и виде лишних жильцов. Пожизненное право пользования гарантировано положениями п.2 ст.292 и ст. 558 ГК РФ.

Срок действия права пользования неограничен во времени. Согласно ст. 83 ГК РФ, оно сохраняется до момента, когда жилец не решит по собственной воле покинуть квартиру и выписаться.

Отказ от права пожизненного проживания подлежит оспариванию в суде. Может случиться так, что выписанный путем обмана и введения в заблуждение гражданин, при отсутствии иного жилья, вправе оспорить сделку или вернуться на прежний адрес на основаниях, изложенных в ст. 460 ГК РФ, обратившись в судебную инстанцию.

Однако потребуется доказать намеренное введение в заблуждение, обман со стороны других заинтересованных сторон, не предоставивших аналогичных условий для проживания. На основании ст. 10 гражданского законодательства, при подтверждении в суде фактов, что жильцу предоставлено подходящее место жительства, претензии к новым владельцам будут необоснованными.

Чтобы не было проблем с будущей сделкой, покупателям приватизированного жилья рекомендуется узнать судьбу граждан, которые в свое время отказались от участия в приватизации, и убедиться в том, что их права не были нарушены.

Другой опасностью покупки приватизированного жилья может стать длительное отсутствие человека в командировке, прохождение длительного лечения, с сохранением права проживания на бессрочной основе. Понадобится доказать, что отсутствие было вызвано вескими, объективными причинами.

Применение права пожизненного проживания в квартире на постоянной основе характерно только для российского законодательства. Судебная практика по вопросам сохранения бессрочного права проживания неоднозначна.

В судах стараются руководствоваться Постановлениями ВС с разъяснением того, как разрешаются споры по постоянному проживанию на бессрочной основе, исходя из того, был ли оформлен отказ от приватизации или нет.

Порядок оформления

 Сам факт проживания без права собственности гарантирует соблюдение прав зарегистрированного лица, отказавшегося в приватизации, однако в значительной степени осложняет процесс перевода недвижимости в полное распоряжение покупателей после сделки купли-продажи.

При наличии отказника при переходе муниципального жилья в распоряжение: отказа от приватизации и права пожизненного проживания. Первый документ является обязательным для завершения приватизационных мероприятий в пользу остальных зарегистрированных жильцов.

Отказная бумага готовится в нотариальной конторе с обязательным заверением, после того как будет урегулирован вопрос распределения долей между остальными зарегистрированными гражданами.

Второй — отказ от права пожизненного проживания, образец которого лучше взять в нотариальной конторе, требуется только при планировании дальнейших сделок с жильем и переводом недвижимого имущества новым хозяевам.

Меры предосторожности

Поскольку наличие отказников от доли в приватизационной квартире может повлечь проблемы с дальнейшей продажей или иным вариантом распоряжения собственностью, рекомендуется привлекать на помощь нотариуса при составлении документа. Вопрос дальнейшего бессрочного проживания должен быть решен до того, как будет переоформлена муниципальная собственность.

В противном случае, бессрочная регистрация может создать серьезные проблемы для всех жильцов – для будущих владельцев усложняется процесс последующей продажи, а отказавшееся лицо будет вынуждено делить территорию с другими собственниками, если заранее не будет согласован вопрос дальнейшего места проживания человека.

Отказ от приватизации позволяет увеличить доли оставшихся претендентов, но ставит в уязвимое положение человека, не участвовавшего в ней, если остальные члены семьи захотят продать полученную недвижимость. По этой причине рекомендовано оформление отказного документа в том случае, если семья не планирует в дальнейшем продавать или иным способом передавать жилье другим собственникам.

Не помешает проявить осторожность и покупателю приватизированной квартиры, поскольку есть риск обнаружения после сделки бессрочных жильцов, которые захотят вселиться в купленную квартиру, имея на то законное право. Получение расширенной выписки позволит выявить возможных отказников и отказаться от сделки до того, как придется решать вопрос о допустимости применения нормы закона о сохранении права пожизненного проживания.

Источник: https://ag-apart.ru/otkazniki-ot-privatizatsii-sudebnaya-praktika/

Почему не любят отказников от приватизации?

Отказники от приватизации судебная практика

Напомним, что приватизация — это бесплатное получение от государства жилья, где живешь, в собственность. А кто такой “отказник от приватизации”?

Что такое приватизация все, наверное, знают. Напомним, что приватизация — это бесплатное получение от государства жилья, где живешь, в собственность. Но есть еще такое понятие как “отказник от приватизации”.

Кто же такой отказник от приватизации?

По закону в приватизации участвуют все лица, постоянно зарегистрированные по адресу объекта недвижимости на момент оформления сделки.

Понять, кто был зарегистрирован в тот момент, можно по архивной выписке из домовой книги (справка о регистрации). Как и что в ней смотреть можно прочитать здесь.

Но зарегистрированный может и отказаться от своего права участия в приватизации. Если он отказался, то он и есть отказник от приватизации.

Итак, например, если на момент приватизации в квартире было прописано больше людей, чем указано в договоре приватизации, это может быть проблемой.

Так почему не любят отказников от приватизации?

Вроде бы что такого, ну отказался человек от приватизации. Мало ли какие у него причины были.

Все так. И даже согласно Гражданского кодекса (ст.292) продажа жилого помещения дает основание для прекращения права им пользования членами семьи прежнего собственника. Правда, если иное не установлено законом.

А законом установлено другое. Вот ст.

19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” говорит о том, что этот пункт не распространяется на лиц, имевших такие же права на приватизацию, как и тот, кто в итоге приватизировал жилье.

И получается, что люди, отказавшиеся от участия в приватизации, имеют право пожизненного проживания в квартире вне зависимости от смены собственника.

Даже, если они уже потом явным образом еще раз отказались от своего права. Такое лицо может передумать и потом предъявить свои законные права на проживание в ВАШЕЙ квартире.

А вам как новому собственнику придется в суде доказывать, что прав он уже не имеет.

Вот такое странное право есть у отказника от приватизации, гарантированное ему законодательством России.

Вот поэтому и не любят отказников от приватизации и банки, дающие кредиты под залог такого жилья, и риэлторы, подбирающие жилье своим клиентам.

Что делать, если отказник от приватизации все же есть?

Рассмотрим несколько вариантов, которые могут в какой-то степени обезопасить вас при покупке недвижимости с отказником от приватизации.

  1. Если отказник давно выписался из квартиры, в содержании квартиры никакого участия не принимал, коммунальные платежи не платил, можно сказать, что он потерял свои права на пользование этой квартирой в рамках вышеуказанного закона. Даже, если он предъявит какие-то претензии потом, то через суд есть вероятность выиграть такое дело. По крайней мере есть положительная судебная практика по этому поводу. В сентябре 2014 года вышел Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который в определенной степени перевернул судебное видение этой проблемы и дал возможность лишать таких “пропавших” отказников права пожизненного проживания.

Правда, здесь есть нюанс – отказник должен быть добровольно выписанным из квартиры. Если он в момент приватизации находился, например, в тюрьме или проходил военную службу, а квартиру приватизировали без него, будет сложно доказать “добровольность” его выписки. И точно могут быть проблемы.

  1. На момент сделки у отказника есть другое жилье в собственности. В этом случае суды также вряд ли пойдут ему на встречу, признавая сделку по покупке жилья новым собственником недействительной. Но лучше подстраховаться и взять себе копии документов, подтверждающих наличие такой собственности. Этим вы докажете свою осмотрительность в сделке. А суды “любят” осмотрительных и добросовестных приобретателей.
  2. В любом случае стоит взять с отказника нотариально заверенное заявление о том, что он не претендует на право пользования этой недвижимостью и на право собственности на нее, а также не намерен в будущем предъявлять какие-то права. Даже, если он уже не проживает в этой недвижимости. А, если отказник еще прописан в квартире, целесообразно в нотариальном заявлении предусмотреть пункт, что он обязуется в течение определенного срока выписаться с данной жилплощади.

Обязательно перед покупкой жилой недвижимости сами проверяйте все, что в ваших силах.

Запросите у продавца жилья архивную выписку из домовой книги, сами посмотрите, нет ли там «лишних» людей. Если есть, выясните, где они сейчас. Запросите дополнительные документы или заверения.

Но еще раз напоминаем, что даже наличие нотариальных заявлений или отсутствие у отказника регистрации в данном жилье, не лишает отказника права на пользованием этим жильем по закону и в полной мере не защищает вас от потенциального судебного иска с его стороны. И несмотря на наличие определенной положительной судебной практики и комментариев Верховного суда по этому поводу, каждое судебное дело индивидуально и его исход зависит от конкретного судьи и обстоятельств дела.

20.01.2018

(!) Какую недвижимость стоит бояться?

Проверьте квартиру. Закажите выписку из ЕГРН здесь. 70 рублей. Быстро!

Источник: https://ipotekahouse.ru/otkaznik-ot-privatizacii/

Здравствуйте, коллеги, я хочу поделиться с вами одним делом, которое я выиграл уже давно, но написать статью по данному делу все никак не доходили руки.

Это дело о том, как прекратить или признать утратившим право пользования  за гражданином или как говорят в простонародье «выписать человека», который отказался от участия в приватизации.

Согласно статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в которой говорилось, что Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Иными словами «выписать» гражданина, который отказался от приватизации, нельзя. Судебная практика шла именно по пути, что в независимости от того проживает ли человек в указанной квартире или нет, истцам отказывали в «выписке» указанных граждан.

Судебная практика изменилась после Определения Верховного суда Российской Федерации от 04 февраля 2014 года № 46-КГ13-6 (данное дело попало в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации за 1 квартал 2014 года.)

Внимательно ознакомившись с данным определением, я выделил ключевые моменты, но что нужно обратить внимание по данной категории дел.

При обращении в суд с исковым заявлением о прекращении права пользования или признания утратившим права пользования жилым помещением за гражданином N, который отказался от участия в приватизации нужно обратить внимание на следующее:

  1. Необходимо доказать, что гражданин N выехал из указанной квартиры добровольно.

Это очень важно.

Потому что в противном случае, суд может отказать в удовлетворении исковых требований.

Доказать это можно при помощи свидетельских показаний, либо иных документов. В описываемом деле были свидетельские показания, но еще в одном деле, которое я веду сейчас, есть письменные документы, подтверждающие добровольность выезда.

Способ доказывания всегда остается за вами.

2. Гражданину N не чинятся препятствия в пользовании жилым помещением.

 Данный факт доказывается запросом в местное ОВД.

ОВД ответит обращался ли кто-нибудь с заявлением, что чинились препятствия или нет.

Если препятствия чинились, то соответственно, тоже суд может отказать в удовлетворении исковых требований.

3. Следующие пункты я объединю в один.

Гражданин N долго не проживает в указанном жилом помещении, гражданин N не платит коммунальные платежи, в квартире нет личных вещей гражданина N, в квартире поменялся собственник.

Способы доказывания различные, но я думаю вполне очевидные.

 Вернусь с своему делу.

Квартира изначально была продана покупателю.

Покупатель, как новый собственник, обратился в суд за «выпиской» зарегистрированных там граждан.

Суд удовлетворил требования частично, оставив зарегистрированным в указанной квартире, одного гражданина, в виду того, что человек участвовал в приватизации.

После этого данный гражданин обратился в суд с исковым заявлением о нечинении препятствий.

Прямо в судебном заседании ему были переданы ключи.

Необходимо отметить, что получив ключи, данный гражданин не сделал ни одной попытки вселения в указанную квартиру, хотя мог это сделать.

В дальнейшем данную квартиру купил мой клиент и обратился ко мне, чтобы я помог ему в решении данного вопроса.

Мной было составлено исковое заявление с учетом вышеуказанного определения Верховного суда.

Мало того, я прямо указал данное определение в исковом заявлении.

Были сделаны запросы в МВД, также был сделан вопрос в поликлинику, к которой относится дом, где расположена описанная выше квартира.

МВД прислал ответ, что указанный гражданин, давно не появлялся по указанному адресу.

Из поликлиники пришел ответ, что указанный гражданин на учете в поликлинике не состоит.

В судебное заседание был приглашен свидетель, которая указала на то, что проживает длительное время в данной квартире по договору найма, заключенным сначала  с первым покупателем, а потом со вторым, данные договоры также были приобщены к материалам дела. Также свидетель пояснила, что за время ее проживания в указанной квартире, никто не пытался вселиться в данную квартиру, чужих вещей в квартире нет.

В итоге исковые требования были удовлетворены, что очень обрадовало моего клиента, поскольку он вначале не до конца верил, что у меня получится добиться желаемого для него результата, но, когда я принес ему решение суда, все его сомнения были развеяны.

Источник: https://pravorub.ru/cases/83765.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.