Налог с продажи комнаты в общежитии

Содержание

Продать комнату в общежитии – можно ли продать такую недвижимость и на каких условиях?

Налог с продажи комнаты в общежитии

Продажа комнаты в общежитии – такая же сделка, как и продажа любой другой жилой недвижимости. Но в любой сделке есть индивидуальные нюансы, которые стоит учитывать, чтобы провести продажу правильно и избежать проблем в будущем.

Главное, что стоит понимать – общежитие нельзя продать если эта комната является частью специализированного фонда. Но есть лазейка – такую комнату можно продать при условии её сохранения в муниципальном фонде. То есть она не станет частной собственностью.

Для продажи понадобится оформление договора и подготовка набора документов. Но прежде этого, владелец комнаты должен заключить с муниципалитетом договор социального найма. На основании такого договора Росреестр выдаст свидетельство о праве собственности. Без него продажа комнаты невозможна.

Как быстро продать комнату в общежитии и какие нужны документы

Есть определённые условия, которые дают возможность продать комнату в общежитии без ограничений.

Необходимые условия

Согласно российскому законодательству право приватизации обжетия может быть проведена в следующих случаях:

  • Обжежитие на балансе муниципалитета;
  • Изначально здание являлось государственной собственностью;
  • Недвижимость используют по целевому назначению.

В таком случае жилец обращается в муниципалитет, где подписывает договор социального найма. На его основании он проводит приватизацию. Сам процесс приватизации идентичен таковому в случае с любой другой собственностью.

Иногда возникают проблемы, которые приходится решать в суде. Для этого нужно подать иск и набор документов:

  • Личный паспорт и технический паспорт жилья;
  • Справка из ЕГРП, которая подтверждает основания приватизации.

В случае решения суда в пользу истца, муниципалитет обязан разрешить приватизацию.

Документация

Какие документы нужны для продажи комнаты в общежитии? Для продажи нужен ряд обязательных документов:

  • Свидетельство, устанавливающее право на сделки с комнатой. Без него невоможно ни продать, ни купить такую комнату;
  • Выписка из домовой книги с указанием зарегистрированных в этой комнате;
  • Основание права собственности (купчая, дарственная и т.д.);
  • Копия лицевого счёта для безналичного расчёта;
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • Если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний, то согласие органов опеки.

Все эти документы нужно собрать заранее, так как они имеют сроки оформления от пяти дней до месяца. Поэтому стоит искать покупателя как будет собран весь пакет документов. Также некоторые из них действуют недолго – выписка из домовой книги один месяц.

Практические рекомендации

Продажа и покупка комнаты в общежитии будет выгодной, если подготовить саму недвижимость к сделке. Для этого нужно:

  • Вывезти лишнюю мебель, которую не собираются продавать. Это увеличит визуальное пространство в комнате и сделает её более светлой;
  • Сделать косметический ремонт;
  • Убрать ненужные вещи с балкона;
  • Сделать уборку, в том числе в санитарных узлах.

Показывать комнату покупателям лучше в тихое дневное время, когда соседи на работе.

В договоре стоит указывать реальную сумму сделки. Продавцы часто хотят написать меньше, чем есть, чтобы снизить налог с продажи. Но в случае последующих конфликтов, это приведёт к потере денег, так как суд будет рассматривать только ту сумму, что указана в договоре.

Что нужно учитывать продавцу

Продавец должен помнить о нескольких дополнительных нюансах купли-продажи комнаты в общежитии:

  • При заключении договора необязательно предоставлять технический паспорт, достаточно только кадастрового;
  • Справка об отсутствии долгов по коммуналке нужна покупателю, но не для самой сделки;
  • Выписка из домовой книги и заключение экспертной оценки стоимости квартиры действительны только в течение определённого срока. Поэтому их лучше получить после предварительной договорённости с покупателем на продажу и получения от него аванса;
  • Если в разных документах не совпадают фамилии (такое бывает при вступлении в брак), то нужно предоставить документы, подтверждающие смену фамилии;
  • Перед подписанием договора стоит проконсультироваться у нотариуса, чтобы в договоре не было моментов, противоречащих законодательству.

В конкретных случаях могут возникать и другие нюансы. Поэтому стоит консультироваться со специалистами и иногда нанимать их для составления договора и проведения сделки покупки или продаже комнаты в общежитии.

Отличие продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Основная проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты в коммунальной квартире – это права третьих лиц на её первоочередную покупку. Коммунальная квартира является долевой собственностью. Каждая комната – это доля в общем владении, а места общего пользования вообще не могут быть разделены по закону.

Поэтому при продаже комнаты, её владелец должен отправить остальным жильцам коммунальной квартиры извещение об этом. В нём нужно указать адрес комнаты, её характеристики и цену. Они могут согласиться или отказаться от покупки. В случае отказа, можно продавать комнату третьим лицам. На решение жильцам коммунальной квартиры отводится 30 дней.

Покупатель в такой ситуации должен запросить нотариально заверенные отказы от покупки данной комнаты со стороны других владельцев коммуналки. Это обезопасит его от последующих споров.

Владелец комнаты может продать её не дешевле, чем указано в извещении, которое он рассылал другим владельцам. Если он снижает цену, то должен разослать им новое извещение и снова ждать их решения.

В целом отличий продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире не много. Сама процедура продажи схожа, и предполагает предварительную приватизацию жилья.

Алгоритм

Продажа комнаты происходит в несколько этапов:

  • Заключение договора социального найма с муниципалитетом;
  • Приватизация квартиры. В случае проблем с муниципалитетом решать конфликт придётся в суде, и только после этого приватизировать жильё;
  • Сбор документов;
  • Поиск покупателей;
  • Составление и подписание договора;
  • Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ с получением свидетельства о праве собственности нового владельца.

Регистрация сделки в Росреестре обязательна – без нее договор купли-продажи можно легко аннулировать, а права собственности не наступает вовсе.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/prodat-komnatu-v-obshhezhitii/

Порядок купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Налог с продажи комнаты в общежитии

Обладателям недвижимости в таких объектах, как общежития и коммунальные квартиры, всегда сложнее совершать с собственностью какие-либо операции.

Чтобы сделка произошла, предстоит собрать много документов, решить формальные вопросы. Покупателю важно удостовериться, что сделка полностью легальная, нет подводных камней.

Но есть уловки, с которыми продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии значительно упрощается и ускоряется.

Последовательность действий

Чтобы грамотно подготовиться к продаже, следует определить статус имущества. Продавать комнату в коммуналке/общежитии может только собственник. При этом необходимо понимать отличия между квартирой коммунальной и жильем, которое находится в общей долевой собственности.

В первом случае владелец имеет в полной степени распоряжаться личной комнатой, а места общего пользования предназначены для всех. Также перед куплей-продажей предстоит произвести оценку стоимости имущества, подготовить комнату в коммуналке/общежитии к продаже, в обязательном порядке уведомив об этом соседей.

Тогда можно собрать документы и, найдя покупателя, оформить сделку в точном соответствии с требованиями законодательства.

Получение согласия соседей

Одна из основных сложностей, которые возникают при купле-продаже приватизированной комнаты в коммуналке/общежитии, это получение согласия от соседей. Есть такое понятие, как преимущественное право на покупку. То есть соседи имеют возможность первыми купить жилье.

Но иногда они не готовы заключать сделку, покупать недвижимость, в то же время пытаясь помешать продать комнату.

По факту же закон в 2019 году требует одного: за месяц до планируемой операции уведомить остальных собственников о продаже комнаты в коммунальной квартире либо общежитии.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/07/уведомление.docx[/pdfview]

Скачать уведомление соседей (.DOCX)

Чтобы узнать все нюансы, предстоит изучить ЖК РФ, ст. 42 отражает все важные моменты.

Это могут быть не только непосредственные соседи по жилплощади: в зависимости от формы собственности, квадратные метры принадлежат и простым гражданам, и госорганам.

И стоит оформить уведомление для продажи таким образом, чтобы на руках оставались доказательства, что соседи по коммуналке/общежитию проинформированы. Следует предоставить такую информацию в письменной форме следующим лицам/органам:

  • собственникам приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире;
  • жилищному комитету либо районной администрации, когда комнаты сдаются по договору социального найма (коммунальная либо государственная собственность);
  • органам опеки и попечительства, если в коммуналке/общежитии собственниками числятся люди с инвалидностью либо несовершеннолетние граждане.

Есть возможность разослать письменные уведомления через Почту России. Но тогда нужно отправлять рекомендованные письма, чтобы на руках оставались квитанции в подтверждение факта рассылки жильцам коммунальной квартиры/общежития. Или же можно прибегнуть к помощи нотариуса: он оформит соответствующие извещения.

Читать также:  Когда и где нужна поквартирная карточка

Подготовка документов

Любая процедура купли-продажи недвижимого имущества сопровождается сбором целого пакета бумаг. И сделки с комнатами в коммуналке либо в общежитии не являются исключением.

Чтобы зарегистрировать ее по всем правилам, понадобятся документы, удостоверяющие личности и продавца, и покупателя коммунальной комнаты. Это гражданские паспорта. Еще необходимо взять справку о том, что жильцы выписались из коммуналки или же общежития.

К ней прилагают извещение о рассылке уведомлений соседям (государственным органам) о грядущей купле-продаже.

Важнейшая часть пакета бумаг – договор купли-продажи. В БТИ нужно взять выписку с экспликацией, еще понадобится кадастровый план жилища.

Обязательно предстоит подтвердить право собственности, предъявив соответствующие документы. Плюс к этому прилагают разрешение от других собственников комнаты (если они есть), заверив его нотариально.

Когда среди владельцев есть несовершеннолетние, понадобится разрешение от органов опеки.

Заключение договора купли-продажи

Продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии принципиально не отличается от любой аналогичной сделки. Поэтому за образец можно брать гражданско-правовой договор. Но изначально с покупателем составляют предварительное соглашение.

Его можно написать в вольной форме, в письменном виде. Далее на его основе будет составляться основной договор купли-продажи коммунальной комнаты/общежития. Как правило, ключевые моменты в этих документах не меняются.

Еще один важный нюанс – передача денег по итогам сделки.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/07/договор.docx[/pdfview]

Скачать образец (.DOCX)

Так как продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии – это операция с недвижимостью, которая по умолчанию связана с достаточно крупными суммами денег, к составлению соглашения следует подойти со всей ответственностью. Даже используя готовый образец, необходимо внимательно прописать несколько основных моментов.

В договоре принято подробно описывать имущество. В данном случае – комнату в коммунальной квартире или общежитии. Сюда же включают сведения по лицам, которые проживают на жилплощади. Еще один нюанс – права и обязанности сторон, участвующих в операции.

Правильно будет детально расписать процесс передачи денег и сумму, предоставляемую к оплате. Стороны могут договариваться об удобном для них времени, месте и способе передачи средств. Здесь же прописывают момент оплаты услуг государственной регистрации сделки. Такие расходы могут ложиться как на продавца, так и на покупателя жилплощади в коммунальной квартире/общежитии.

Варианты передачи денег

Производя взаиморасчет при купле-продаже, стороны могут использовать разные способы. Они выбирают приемлемый вариант, исходя из уровня доверия между покупателем комнаты в коммунальной квартире и продавцом.

Деньги за комнату можно передать через банковскую ячейку. Арендовав депозитарий, туда помещают средства. В момент заключения сделки продавец получает к нему доступ. Такой вариант считается безопасным, так как исключен риск разбойного нападения при продаже. Но стопроцентной защиты от мошенничества он не гарантирует.

Есть вариант составления аккредитива для купли-продажи. По такому условному документы деньги будут перечислены на счет продавца через банк, как только собственник покажет документы на комнату в коммуналке/общежитии. Аккредитив стоит дороже банковской ячейки, его оформление относительно длительное. Но гарантии надежнее, поэтому ради безопасности при купле можно выбрать такой способ.

Наконец, иногда продавец и покупатель комнаты просто производят личный расчет друг с другом. Возможна оплата по итогам оформления кредита либо материнского капитала.

Отказ от преимущественного права покупки

Стоит детальнее разобраться с алгоритмом получения отказа от соседей по коммуналке/общежитию, которые имеют преимущественное право покупки.

Разослав извещения, продавец может сразу в них попросить, чтобы каждый собственник написал соответствующий документ. Отказ от купли-продажи комнаты в коммунальной квартире оформляют у нотариуса или регистрируют в компетентном органе.

Если соседи идут навстречу продавцу, можно не выжидать в течение месяца и сразу заключать сделку.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/07/Отказ.docx[/pdfview]

Скачать заявление (.DOCX)

Достаточно часто события разворачиваются по другой схеме. Собственники комнат в коммунальной квартире/общежитии не заинтересованы в купле-продаже, но и писать официальный отказ они не хотят. Это не означает, что операция сорвется. Выждав месяц, продавец имеет полное право продавать свое имущество.

Стоит рассмотреть и третий вариант: соседи хотят воспользоваться своим преимущественным правом на покупку комнаты в коммунальной квартире/общежитии. И тогда им практически невозможно противостоять. Продавец не может продавать жилье посторонним, если на него претендуют другие лица, проживающие в коммуналке. В таком случае сделка будет заключена с соседями.

Еще один спорный момент: на жилплощадь могут претендовать сразу несколько собственников комнат в коммунальной квартире/общежитии. В таком случае решение только за продавцом.

Он не имеет права продавать жилье третьим лицам, однако волен выбирать покупателя среди нескольких лиц с преимущественным правом покупки.

При этом никто ему не сможет диктовать условия, включая стоимость квадратного метра комнаты.

Правда, есть еще один важный нюанс. Составляя уведомления для соседей, в них пишут конечную стоимость комнаты в коммунальной квартире. И в дальнейшем продавать ее третьим лицам, не имеющим преимущественного права покупки, можно только по заявленному ранее ценнику, на тех же условиях. Можно и поднять цену, но только не сбивать ее. Это требование придумано для защиты прав соседей.

Если соседи сопротивляются

Не всегда удается тихо и мирно решить вопрос с соседями общежития либо коммуналки. Или же на них невозможно выйти, так как неизвестно реальное место проживания, а тратить время на розыски не представляется возможным.

Поэтому придуманы разные схемы, позволяющие заключить сделку купли-продажи, фактически не нарушая закона. Однако они бывают относительно небезопасными как для продавца, так и для покупателя комнаты в коммунальной квартире.

Очень популярный вариант – перевод покупателя в статус собственника жилплощади. Для этого подписывается договор дарения. По нему гражданин становится владельцем доли комнаты в коммунальной квартире/общежитии.

Соответственно, он получает преимущественное право покупки, далее с ним можно подписывать соглашение.

Такая схема сопряжена с определенными рисками, поэтому ее лучше задействовать, будучи уверенным в порядочности второй стороны.

Иногда продавец комнаты в коммунальной квартире поступает еще проще. Он по факту продает имущество, но оформляет договор дарения полностью на свои квадратные метры. Сделка купли-продажи не заключается, а деньги передаются из рук в руки.

Это еще более рискованная схема. Так как договор дарения могут оспорить соседи, заявив, что он является притворным.

Если же продавец дарит всего лишь долю, а остальную комнату в коммунальной квартире/общежитии продает, к такому соглашению третьим лицам уже придраться невозможно.

Избежать права преимущественной покупки при оформлении соглашении купли-продажи можно путем реализации права залога. Тогда стороны готовят соглашение: якобы продавец у покупателя берет заем. Далее он намеренно не вносит средства в указанный в документе срок. И после этого покупатель имеет полное право в счет долга взыскать имущество – то есть комнату в коммунальной квартире/общежитии.

Сложные ситуации

Купля-продажа комнаты может сорваться не только по причине прямого отказа от остальных жильцов коммуналки. Иногда продавец действует грамотно, но при всем желании не может подписать договор. И первый вариант сложной ситуации – сосед живет в другом месте, но числится собственником одной из комнат в коммуналке.

В таком случае придется обращаться в судебный орган. Поскольку человека предстоит признать без вести пропавшим. Тогда продажа коммунальной комнаты или общежития может совершаться, не учитывая его преимущественное право. Но суд не всегда способен помочь. Так как предстоит доказать, что сосед отсутствовал как минимум год по месту его регистрации.

Правда, не всегда даже признание гражданина без вести пропавшим спасает продавца общежития, квадратных метров в коммунальной квартире. Поскольку после этого назначается управляющий его имуществом, который от имени соседа вправе претендовать на продаваемую комнату.

Если человек просто переехал в другой город, его можно уведомить о грядущей операции купли-продажи через нотариуса. Ему отправляют заверенное уведомление, в ответ можно ждать отказ. Этот документ тоже оформляют в нотариальной конторе. Но и молчание в течение месяца в ответ на извещение будет считаться отказом от претензий на комнату в коммунальной жилплощади/общежитии.

Советы покупателям при выборе комнаты в коммуналке:

Источник: https://yurist-konsult.ru/oformnedv/kuplya-prodazha-komnaty-v-obshhezhitii.html

​Как продать комнату в общежитии быстро и без проблем?

Налог с продажи комнаты в общежитии

/ Недвижимость / Аренда и найм / Жилищный фонд

Назад

: 11.08.2016

Время на чтение: 6 мин

0

  Зачем нужен кадастровый паспорт на дом и земельный участок?

698

Общежитие — место для временного проживания определенных категорий населения Российской Федерации, оно делиться на различные типы в зависимости от того, кому принадлежит, и кто в нем проживает.

В нашей статье пойдет речь об общежитиях РФ, о категориях граждан, которые могут проживать в общежитиях, о порядке предоставления комнат для проживания в найм, о том, какие органы этим занимаются, какие документы необходимы для официального оформления и что делать после одобрения или отказа в таком запросе.

  • Что же такое общежитие, и на какие типы его разделяют?
  • Категории граждан, которые могут претендовать на получение помещения в здании общежития в социальный найм
  • Порядок предоставления и необходимые документы

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Задать вопрос

Перевод общежития в статус многоквартирного дома

Спросить у юриста

быстрее. Это бесплатно!

Несмотря на разработку государством федеральных программ, направленных на обеспечение россиян жильем, жилищный вопрос остается одним из самых наболевших.

Согласно данным статистики, больше двух миллионов россиян до сих пор живут в общежитиях.

Многие граждане, по 20-30 лет проживающие в не самых комфортных условиях, интересуются, как можно перевести общежитие в статус многоквартирного дома и будут ли улучшения от таких перемен.

Правовой статус общежитий регламентируется нормами раздела IV ЖК РФ. В соответствии с его положениями порядок преобразования общежитий, принадлежащих государству, устанавливают власти субъектов РФ. Если общежитие является муниципальной собственностью, соответствующее право предоставляется властям муниципалитетов.

Как говорит закон, такие помещения предназначены для временного проживания. Они могут быть построены специально или оборудованы в жилых домах. Собственник (то есть государство или муниципальные органы) должен обеспечивать жильцов необходимой мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания.

Решение об изменении статуса общежития также уполномочен принимать только собственник. При этом переводимое в другую категорию помещение должно:

  • Быть предназначено для проживания людей в течение всего года.
  • Иметь необходимую площадь.
  • Соответствовать санитарно-гигиеническим нормам.
  • Располагать санузлом, кухней и другими местами, предназначенными для обеспечения потребностей жильцов.
  • Каждое жилое помещение должно иметь отдельный вход из коридора или с лестничной площадки.

Также необходимо, чтобы помещение, которое переводится в другой статус, было свободным от обременений. Если нужно, в здании должна быть произведена перепланировка: без этого перевод не допускается

Чтобы осуществить процедуру перевода, граждане должны подать заявление балансодержателю общежития. Как правило, на его рассмотрение отводится месяц. По итогам обращения собирается специальная комиссия, в которую предоставляется достаточно объемный пакет документов:

  1. Заявление жильцов.
  2. Список граждан, которые проживают в общежитие. К ним прикладываются документы, подтверждающие право людей на вселение.
  3. Технический паспорт помещения.
  4. Заключение, выданное местным центром Санэпидемнадзора.
  5. Проект перепланировки или переустройства.
  6. Заключение органов пожарной инспекции.
  7. Заключение, выданное архитектурно-планировочным управлением.

Председатель комиссии может запросить и дополнительные документы.

После этого проводится обследование помещений и принимается решение о том, возможно ли предоставить общежитию статус жилого дома. Результаты проверки фиксируются в соответствующем акте.

Если изменение статуса возможно, глава городской администрации подписывает распоряжение о переводе. Расходы на проведение процедуры, как правило, оплачивает балансодержатель. В случае отказа, который должен быть мотивирован, его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Когда перевод будет произведен, вместо ордеров, выданных жильцам ранее, им вручат ордера на жилплощадь в коммунальной квартире. После этого нанимателям предоставляется право приватизировать жилье в соответствии с действующим законодательством.

Согласно закону далеко не каждому общежитию может быть присвоен статус жилого дома. Например, такому переводу не подлежат:

  • Помещения, которые находятся в учреждениях социального обслуживания. К ним относятся дома, предназначенные для проживания ветеранов, инвалидов, престарелых граждан.
  • Жилые помещения в детских интернатах, детдомах семейного типа и других заведениях для детей, оставшихся без родительского присмотра.
  • Служебные помещения, расположенные в пожарных депо и других зданиях, принадлежащих подразделениям по чрезвычайным ситуациям.
  • Специальные помещения, которые находятся в общественных и административных зданиях органов госбезопасности.

Не разрешат изменить статус и тех помещений, которые предназначены для временного проживания иностранцев и лиц без гражданства

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Эксперт в области жилищного права, недвижимости и ЖКХ

Написать эксперту

Если верить отзывам людей, проживающих в разных регионах России, особых изменений в результате смены статуса общежитий не наблюдается. Техническое состояние домов в большинстве случаев не меняется. Кроме того, плата за коммунальные услуги может увеличиться.

Дополнительно жителям, получившим ордера, придется перечислять взносы за капитальный ремонт. Кроме того, порядок перевода таких жилых помещений в собственность до конца не урегулирован.

Определенным минусом является и необходимость получать согласие соседей, если приватизированную жилплощадь захочется продать

Существуют и другие проблемы. Не секрет, что многие российские общежития находятся в плачевном состоянии. Но денег на капитальный ремонт в регионах не хватает. Жильцы вновь созданных жилых домов только начинают оплачивать взносы на проведение таких работ, и ждать, пока до них дойдет очередь, приходится долго.

Правда, в некоторых областях власти принимают решение ремонтировать бывшие общежития в первую очередь. Но это вызывает недовольство жителей других многоэтажек: получается, что собственники много лет вносили деньги, а их снова отодвинули.

Кроме того, за счет средств, выделенных на капремонт, можно выполнить очень ограниченное количество работ. В результате возникает ситуация, что и проблемы общежитий не решаются, и права других граждан оказываются ущемлены.

Таким образом, перевод общежитий в статус многоквартирных домов – не самый эффективный способ решения жилищных проблем. Гораздо большие надежды люди возлагают на строительство жилья с господдержкой, на которое ежегодно выделяются солидные средства. Но при желании жильцы могут попробовать добиться перемен, обратившись в местную администрацию.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Ваш IP-адрес заблокирован

Чем отличается коммуналка от гостинки Чем отличается коммуналка от гостинки Загрузка Но если одни из них взаимозаменяемы, но другие обозначают слабо похожие между собой виды недвижимости.

Гостинка и коммуналка — яркий пример недопонимания.

Что такое коммуналка? Коммунальная квартира коммуналка, общежитие — это несколько комнат на этаже или в блоке и совмещенный санузел с кухней на один этаж блок.

Это важно знать: Договор хранения недвижимого имущества

Договор сделки

Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:

  • дату и место составления;
  • паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
  • характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
  • информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
  • цену сделки;
  • условия передачи (наличным или безналичным способом);
  • пункт о дополнительных условиях;
  • подписи.

Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.

Чем отличается коммунальная квартира от общежития

Коммунальная квартира предполагает проживание на одной территории нескольких семей, не связанных родственными или иными отношениями. Каждая семья занимает изолированное — муниципальное или приватизированное жилое помещение.

Со своей личной приватизированной жилплощадью владелец может производить любые действия: Остальные помещения — коридор, санузел, ванная, кухня — ничьей собственностью быть не могут, это места совместного пользования всех жильцов коммуналки. Кто, когда и сколько времени может там проводить — решается по обоюдному согласию.

Оплата коммунальных услуг при отсутствии индивидуальных счетчиков распределяется или по долевому принципу, или по количеству людей в семье, или поровну — в зависимости от договоренности с остальными жильцами. Оплата налогов и других расходов по содержанию квартиры — ремонт, обслуживание и т.

Для поддержания санитарного порядка в местах совместного посещения составляется график уборки — по взаимному согласию всех проживающих исходя из долевого принципа или количества людей в каждой семье. Жильцы должны соблюдать правила шумового загрязнения. Постоянное — музыка, звук телевизора, ремонтного оборудования и т.

Категории термина: Типы жилой недвижимости Многие из нас слышали, а некоторые и знаю по своему опыту, что такое коммунальная квартира. Знание это касается страшной бедности, отсутствия комфорта и личного пространства.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/nalog-s-prodazhi-komnaty-v-obshchezhitii.html

Продажа комнаты в общежитии: документы для сделки в 2021 году, подводные камни

Налог с продажи комнаты в общежитии

Комнаты в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду муниципального владения или государственных учреждений. По своему назначению это временное жилье, предоставляемое гражданам на период их обучения, службы или работы. В соответствии с этим составляется договор найма жилого помещения в общежитии.

Но по стечению обстоятельств граждане могут продолжать проживать в общежитии и после того, как трудовые отношения, на основании которых жилье предоставлено, уже прекращены.

В этом случае возникает вопрос, а можно ли продать комнату в общежитии и как это сделать?

Продажу такого недвижимого имущества нельзя назвать простой и быстрой. Ведь ее невозможно осуществить без приватизации комнаты.

Приватизации подлежат жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном фонде и предоставленные гражданам по договору социального найма (ст.2 Закона от 04.07.1991 № 1541-1, гл.8 ЖК).

Поэтому общежитие должно располагаться в жилом доме, собственником которого является государственное или муниципальное предприятие, или же переданном в собственность муниципалитета.

Только в этом случае проживающие в нем граждане смогут воспользоваться правом на приватизацию комнаты (ст.18 Закона № 1541-1).

Перед тем, как приступать к продаже комнаты, необходимо:

  • уточнить, относится ли дом к муниципальному фонду. Для этого можно сделать запрос в местную администрацию и получить выписку из ЕГРН;
  • затем подготовить все необходимые для приватизации документы и передать их орган местной власти;
  • дождаться решения администрации и подписать договор передачи комнаты в собственность.

Документ будет передан в орган Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности. В завершение вы получите выписку из ЕГРН, где в строке собственник будет указаны ваши данные.

Сделка по продаже комнаты должна быть совершена в присутствии нотариуса.

Преимущественное право покупки комнаты

По своей сути комната в общежитии представляет собой жилое помещение с местами общего пользования, делимые с другими соседями. Ситуация аналогична коммунальной квартире, поэтому при продаже вступают в силу нормы ст. 42 ЖК РФ. Где сказано, что собственники других комнат имеют преимущественное право выкупить продаваемую комнату.

Руководствуясь этой нормой, продавец обязан в письменной форме уведомить соседей о продаже своей жилплощади. Это можно сделать личным вручением, направлением по почте с уведомлением о получении или нотариально.

В уведомлении обязательно должна быть указана цена комнаты и изложены основные условия сделки. Причем в случае отказа всех соседей от покупки продать третьему лицу за цену, ниже указанной в уведомлении, нельзя.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в общежитии

Для соблюдения законодательных норм на принятие решения соседям отводится 30 календарных дней от даты получения уведомления. Ранее этой даты можно искать другого покупателя только при наличии письменных отказов от покупки всех соседей.

На покупку могут заявиться несколько соседей одновременно. Тогда будет действовать принцип предложения лучшей цены или оформление сделки с тем, кто выразил свое желание раньше. Это остается на усмотрение продавца.

Алгоритм продажи комнаты в общежитии

При продаже комнаты в общежитии следует придерживаться следующего порядка действий:

  1. Приватизировать комнату, подтвердить право собственности выпиской из ЕГРН.
  2. Направить соседям по общежитию письменные уведомления о намерении продать свою комнату и предложить ее выкупить по указанной стоимости.
  3. Если желание приобрести выразил сосед, то сделка оформляется с ним. Когда соседи не проявляют интереса к покупке, следует дождаться окончания 30-дневного периода и приступать к поиску покупателя. Сделать это можно, подав объявления на сайты частных объявлений, в местные периодические издания или обратиться к риэлтору.
  4. Подготовка всех документов для сделки.
  5. Снятие с регистрационного учета из продаваемого жилья всех, кто в нем прописан.
  6. Оформление договора купли-продажи, скрепление его подписями участников сделки.
  7. Передача договора на государственную регистрацию перехода права собственности.
  8. Осуществление расчетов и подписание акта приема-передачи комнаты.

Продать комнату в общежитии можно самостоятельно или обратиться за помощью в риэлторское агентство, но тогда придется оплатить их услуги.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в общежитии

Необходимые документы для продажи комнаты в общежитии в 2021 году

Чтобы оформить договор купли-продажи комнаты в общежитии, продавцу потребуется иметь на руках следующие документы:

  • паспорта всех собственников, на кого зарегистрировано право владения комнатой (когда отчуждается имущество одновременно всеми) или паспорт одного из собственников (представлено согласие от остальных);
  • уведомления о вручении извещений о намерении продать комнату, направленные в адрес соседей по общежитию;
  • если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, потребуется приложить согласие на продажу от органов опеки и попечительства;
  • в случае, когда собственников несколько, а в договоре купли-продажи со стороны продавца выступает только один, обязательно наличие согласия на продажу от остальных собственников;
  • документ, на основании которого оформлено право собственности на комнату (договор с администрацией о передаче жилья в собственность);
  • технический и кадастровый паспорта на жилое помещение;
  • справка о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в комнате;
  • справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

Подводные камни при покупки комнаты в общежитии:

О том, с какими трудностями вы можете столкнуться, читайте тут — https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/#podvodnye-kamni

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-komnaty-v-obshhezhitii/

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Налог с продажи комнаты в общежитии

Нужные Вам сведения внесены в государственный кадастр недвижимости. Получить информацию о кадастровой стоимости объекта можно на портале Росреестра с помощью различных сервисов, например «Получение сведений из ГКН» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line».

Если через портал эти сведения получить не удалось, то можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН (Государственный кадастр недвижимости). Для этого необходимо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ лично либо направить туда запрос по почте.

Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, то кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее, чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.

Отвечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов:

О кадастровой стоимости важно знать несколько общих фактов:

  • кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной. Это значит, что чем выше рыночная, тем выше и кадастровая;
  • для расчета налога на имущество физических лиц важны главные показатели — кадастровая стоимость, налоговый вычет, налоговая ставка.

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. В зависимости от вида объекта он будет разным. Для квартиры налоговый вычет составляет стоимость 20 кв. метров этой квартиры.
Налоговая ставка — это основной показатель, влияющий на сумму налога. Он зависит от нескольких факторов — кадастровой стоимости объекта и региона, который эту ставку назначает.

В Москве ставка налога варьируется. Для жилья, кадастровая стоимость которого не превышает 10 млн рублей, она составляет 0,1%. От 10 до 20 млн рублей — 0,15%. От 20 до 50 млн рублей — 0,2%. От 50 до 300 млн рублей — 0,3%. Более 300 млн рублей — 2%.

Впрочем, налог будет расти до 2020 года, когда достигнет своего максимума. Повышение будет проходить постепенно, чтобы не шокировать владельцев квадратных метров. Важно помнить, что в этом году мы платим лишь 20% от всей суммы.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

Если приватизировать комнату или квартиру и сразу ее продать, то Вы попадаете на налог НДФЛ: минус 13% с дохода, полученного от продажи этой недвижимости. Избежать этого налога можно, применив разрешенные законом налоговые вычеты.

1. Вам можно дождаться истечения трехлетнего срока владения этой комнатой (статья 217.1, НК РФ). Официально это называется «получение налогового вычета в размере стоимости жилья». По истечении трех лет налогооблагаемая база от продажи Вашей комнаты обнулится.

2. Кадастровую стоимость (продаваемой комнаты можно узнать бесплатно на сайте Росреестра. Дело в том, что если эта стоимость близка к 1 млн рублей (такое бывает в небольших городах), то Вам можно не ждать трех лет до продажи, а продать недвижимость сразу, применив к ней другой тип вычета.

Речь идет о вычете в 1 млн рублей, который применяется к той же налогооблагаемой базе, возникающей при продаже недвижимости.

Налогооблагаемой базой здесь является та сумма, которая оказалась больше: реальная рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость комнаты, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п.

5, ст. 217.1 НК РФ). Из этой базы и вычитается 1 млн рублей, а с остатка платится налог 13%.

То есть даже если кадастровая стоимость комнаты будет в районе 1,4 млн рублей, то налогооблагаемая база составит 1,4 млн х 0,7 = 980 тысяч руб. Применяя к этой базе вычет в 1 млн, получаем нулевой налог с продажи.

Отвечает автор программы «Персональный аудит», директор ООО «Ажур-Аудит» Ирина Федулова:

В связи с тем, что приватизация комнаты произойдет после 1 января 2016 года, расчет налога будет производиться по новым условиям. В связи с этим Вам необходимо выяснить показатель кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость используется для определения минимально допустимого уровня налогового дохода.

Исчисляется минимально допустимый доход от продажи комнаты как произведение кадастровой стоимости и понижающего коэффициента, равного 0,7.

Полученная величина сравнивается с фактической стоимостью продажи, указанной в договоре. Наибольшее из двух сравниваемых значений используется для расчета налоговой базы.

Пример: Вы продаете комнату за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость комнаты определена в размере 4,5 млн рублей. Минимально допустимый уровень дохода определен в размере 3,125 млн рублей = 4,5 млн рублей х 0,7.

При сравнении стоимости продажи (2,5 млн рублей) с минимально допустимым доходом (3,125 млн рублей) выявляем большее значение (3,125 млн рублей), которое используем в качестве налогового дохода для исчисления налога.

При этом для уменьшения налоговой базы следует учитывать право налогоплательщика на использование налоговых льгот — имущественный налоговый вычет.

В описанном случае налогоплательщик имеет право использовать два вида имущественного налогового вычета. Первый — по факту продажи квартиры (равен 1 млн рублей). Второй — имущественный налоговый вычет по факту приобретения.

Размер этого вычета составляет для любого собственника жилой недвижимости 2 млн рублей.

В предложенном примере налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц будет определена как 0,125 млн = 3,125 млн – 1 млн – 2 млн рублей. Налог, который следует уплатить, составит 0,017 млн рублей (0,125 х 13%).

Дополнительное уменьшение налоговой базы возможно за счет использования социального налогового вычета: расходов на оплату образования, медицинских услуг, добровольного медицинского страхования, пенсионного страхования, благотворительных пожертвований.

3 способа максимально быстро продать квартиру

Хочу купить квартиру – с чего начать

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Узнать кадастровую стоимость комнаты, которую Вы собрались приватизировать, очень просто. Для приватизации Вам в любом случае понадобится получить кадастровый паспорт.

В нем указаны площадь, общий объем, планировка, этаж и остальные параметры недвижимости, в том числе и ее кадастровая стоимость, которая будет использована для начисления налога на доходы физических лиц, если Вы эту комнату продадите, не дожидаясь истечения трехлетнего срока после государственной регистрации права собственности.

Данный документ можно получить в Кадастровой Палате или МФЦ (многофункциональный центр или центр «Мои документы»), срок изготовления до пяти рабочих дней после обращения.

Если же Вы хотите немедленно узнать кадастровую стоимость комнаты, которую собираетесь приватизировать, то это легко сделать онлайн — на сайте Росреестра. Там Вы сможете указать адрес Вашей недвижимости и получить достаточно полную информацию как о кадастровом номере, так и о кадастровой стоимости комнаты.

https://www.youtube.com/watch?v=3vWY_wKKWKw

Что касается налогов (точнее, налога на доходы физических лиц — НДФЛ, который Вы будете обязаны уплатить при продаже комнаты), то Налоговым кодексом РФ установлен достаточно жесткий порядок.

При продаже приватизированной недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано менее трех лет назад (а это именно Ваш случай), продавец может рассчитывать только на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Налоговый вычет в данном случае — это сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы (то есть из стоимости проданной недвижимости, указанной в договоре купли-продажи), и с которой НДФЛ не взимается. То есть если Вы продадите комнату по цене менее 1 млн рублей, то, применив налоговый вычет, НДФЛ платить не будете.

Если же стоимость комнаты составит более 1 млн рублей, то, при условии применения налогового вычета, НДФЛ будет начислен только на сумму, этот миллион превышающую. В общем-то подлежащая уплате сумма налога получается не такая уж и большая. Но в любом случае налогооблагаемая база составит не менее 70% от кадастровой стоимости комнаты.

Согласно поправкам к Налоговому кодексу РФ, с 2016 года, даже если в договоре купли-продажи комнаты Вы укажете меньшую сумму, чем 70% от ее кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет автоматически увеличена до соответствующей цифры.

НДФЛ же будет начислен в размере 13% уже от нее, а вовсе не от суммы, указанной Вами в договоре купли-продажи.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Налог на апартаменты: точный расчет

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/privatiziruem_i_prodaem_komnatu_kak_snizit_nalogi/5814

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.