Можно продать неприватизированную

Содержание

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру: с долгами, подводные камни, порядок оформления

Можно продать неприватизированную

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит.

Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги.

Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

  1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
  2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

  1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
  2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
  3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

  1. Приватизация и последующая продажа.
  2. Прописка покупателя.
  3. Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

  1. Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
  2. Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
  3. С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Возможность продать недвижимость по более высокой ценеМожно отказаться от продажи на этапе приватизацииБольшой срок оформления документов.

На приватизацию уйдет примерно один месяц, еще столько же – на сделку по продажеНайти покупателя на неприватизированное жилье сложно.

Лучше сначала приватизировать, а потом – продаватьПридется платить налог в размере 13% от дохода

Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:

  1. Наниматель находит «покупателя».
  2. Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
  3. «Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
  4. Заключается договор о передаче денег.

Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.

Такой способ продажи неприватизированного имущества хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизацииЖилье можно продать и с долгами, так как лицевой счет переоформляется на покупателя, или вычесть размер долга из цены сделкиПродавая неприватизированную жилплощадь через регистрацию, велик риск нарваться на мошенниковМуниципалитет может не дать согласие на прописку постороннего

Обмен

Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Что нужно сделать:

  1. Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
  2. Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
  3. Заключить договор мены.
  4. Переоформить договоры соцнайма.

Самый простой и быстрый тип сделкиЕсли собственник не против, наниматель может обменять меньшую жилплощадь на большую, затем приватизировать ее и продатьНа неравноценный обмен мало кто согласится

Буферная продажа

Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:

  1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
  2. Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
  3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
  4. Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.

В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.

Буферная сделка – хорошая альтернатива стандартной продаже, и она вполне законна.

Если ее будет сопровождать хорошее агентство, все риски для сторон сводятся к минимумуНайти покупателя для буферной сделки крайне проблематично, большинство отказываются в ней участвоватьСама схема выглядит довольно сложно, и занимает много времени – до четырех месяцевПридется платить агентству комиссионные за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:

  1. Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
  2. Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
  3. Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
  4. Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.

Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

  1. Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
  2. Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.

Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:

  1. Российское гражданство.
  2. Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
  3. Право на приватизацию не утрачено.
  4. Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.

Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.

Документы для приватизации

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

  • заявление на приватизацию.
  • паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
  • свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
  • выписка из домовой книги.
  • договор соцнайма.
  • ордер или выписка из распоряжения администрации.
  • справка о наличии права на приватизацию.
  • техпаспорт.
  • поэтажный план.
  • выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

и образец договора приватизации

Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:

  1. Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
  2. Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
  3. Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Подпись ответственного должностного лица, печать.
  6. Подпись нанимателя.

и образец договора купли-продажи

ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:

  1. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
  2. Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
  3. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
  4. Ответственность, права и обязательства сторон.
  5. Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
  6. Дата заключения, подписи продавца и покупателя.

Ответы юриста на частные вопросы

Приватизировали квартиру и хотим продать. Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ после продажи? Согласно ст. 217 НК РФ, минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продажи составляет три года. Если продать ее раньше трех лет, придется платить 13% от суммы.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке? Да, через регистрацию, обмен или буферную сделку. Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника? Нет. Если покупатель не приходится продавцу сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой, согласие муниципалитета на регистрацию обязательно.

Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Сейчас снова хочу приватизировать квартиру и продать. Возможно ли это? Да. Право на приватизацию не утрачивается, если в первый раз человек стал собственником муниципального жилья до совершеннолетия. Покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавцу передала аванс по договору, а он отказался от сделки.

Обязан ли он вернуть мне деньги? Да, аванс всегда возвращается в одинарном размере.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
  2. Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
  3. Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-neprivatizirovannoy-kvartiry

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2021 году

Можно продать неприватизированную

5 351 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету.

В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателемМожно отказаться от продажи на этапе приватизации.Продажа за более высокую цену.Длительный поиск покупателя.Уплата налога на прибыль в размере 13%.Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателяПродавец не участвует в дальнейшей приватизации.Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.Получение согласия всех зарегистрированных граждан.Уплата налога на прибыль в размере 13%.В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателяДля прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
ОбменВозможность выбрать необходимое жилье.Законность сделки.Получение согласия главы администрации муниципального образования.Длительный поиск покупателя.Оплата комиссионных агентству.В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

https://www.youtube.com/watch?v=dBeTt_DDpqE

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр.

Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи.

При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Как продать неприватизированную квартиру с долгами: миф или реальность

Можно продать неприватизированную

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Как продать квартиру без приватизации?

Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.

Исходя из того, что все возможные варианты сделок продажи неприватизированной квартиры будут довольно рискованными, помощь юриста должна предусматривать не только его компетентность в сфере юриспруденции, но и личностные положительные качества.

Продажа недвижимости с долгом по квартплате

Как продать квартиру с долгом по квартплате быстро и по закону знают немногие. Однако подобные сделки осуществляются регулярно. Естественно, что потенциальные покупатели стараются избегать таких проблемных квартир, опасаясь лишних сложностей в оформлении.

Что нужно знать о договоре купли-продажи?

Но если жилплощадь пришлась по душе и принято решение покупки, можно найти несколько вариантов сделки, которая удовлетворит пожелания обеих сторон.

  • Предложить покупателю внести задаток за квартиру, а за полученные средства осуществить приватизацию и погасить долги. Поскольку метод можно назвать немного авантюрным, перестраховаться и нотариально оформить гарантии будет нелишним. При этом продавцу жилья приходится снижать цену за жилплощадь или оплачивать оформление сделки самостоятельно, чтобы покупатель не изменил своего решения и подписал договор.
  • Воспользоваться услугами агентства. За определенную плату эти организации готовы из собственных средств оплатить долги по коммунальным услугам, а после продажи квартиры вычесть нужную сумму.
  • Представитель агентства может самостоятельно обратиться в управляющую компанию и заверить ее гарантиями погашения долгов, как только продавец вступит в права собственности. Если коммунальное хозяйство дает разрешение, квартира приватизируется и переходит в собственность новому владельцу по договору купли-продажи.

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать.  Потребуется выполнить следующие действия:

  1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
  2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:
  • сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
  • гражданский документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • бумага о денежной квоте:
  • если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ?

Как продать квартиру с долгом, стало понятно, а вот какими способами можно осуществить обмен неприватизированной жилплощади знает не каждый.

Подобные сделки полностью зависят от добропорядочности агентств недвижимости.

Этим вариантом часто пользовались советские граждане, однако и сейчас он является эффективным действием в ситуации с государственным жильем.

Нюансы оформления:

  • Самый важный нюанс, это поиск желающего лица оформить такой вид сделки. Низкая стоимость неприватизированного жилья, привлекает покупателей, но для многих такой вариант кажется подозрительным, поэтому подобные сделки осуществляются редко.
  • Стоит найти хорошее агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя лидером на рынке продаж и обмена жилья. Если таковое найдено, у покупателя появляется возможность приобрести квартиру равноценную по стоимости и квадратным метрам с вашим жильем. Однако подобных сделок стоит опасаться. Агентства не всегда выкупают квартиры обратно, если сказать иначе, злоупотребляет доверием и действуют обманным путем, что в законе трактуется, как мошенничество. В судебном порядке вряд ли удастся что-либо доказать.
  • Далее, нужно собрать полный перечень документов с письменной просьбой разрешить сделку обмена, и подать их в районную администрацию.
  • После того, как обе стороны подпишут соглашение об обмене, вы становитесь владельцем жилплощади покупателя, а агентство, в свою очередь, выкупает эту квартиру обратно, расплатившись наличными. Что получается в итоге? Все три стороны довольны и при своих интересах.

Осуществить подобные сделки не так уж проблематично, но опасность и риск ставят в позицию долгих раздумий, пожалуй, оправдано.

Существует еще один очень рискованный вариант обмена. На что только не идут россияне, для осуществления задуманного, прямо диву даешься. Жилец продаваемой квартиры заключает договор с риэлторской конторой, которая займется поиском равноценного жилья для обмена на неприватизированную квартиру клиента.

Заявление о получении информации о долгах по ЖКХ.

Далее, все оформление происходит, как и в первом варианте обмена. Так в чем же подвох? Суть в том, что большинство агентств предлагают так называемое удаленное жилье, существующее только по документам. Таким образом, продавец неприватизированной квартиры меняет ее на «пустышку» и исход событий будет зависеть от честности агентства.

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться, это поиск агентства недвижимости. Не каждая посредническая организация готова рискнуть репутацией ради такой сделки. А главным условием является наличие формального жилого помещения. Недаром многие избегают подобных обменов. Вроде все на законных основаниях, но как-то шатко и неблагонадежно.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

Отрицательные стороны:

  • Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
  • При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
  • Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
  • Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
  • Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
  • Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.

Положительные стороны:

  • Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
  • Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
  • Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
  • Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости.

Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно.

Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

  • свидетельство о праве собственности:
  • документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

  • продать
  • подарить по дарственной;
  • применить как вложение;
  • заложить банковской структуре;
  • сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

  • оригиналы паспортов всех долевых собственников;
  • идентификационные кода и их копии;
  • свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
  • разрешение попечительского совета;
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • свидетельство о браке;
  • письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
  • при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
  • документ о независимой оценке жилого помещения;
  • сведения из БТИ;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
  • персональный банковский счет (по желанию)

Для чего нужна приватизация: плюсы и минусы.

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

  • факт получения денег свидетельствуется распиской;
  • передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
  • договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео: 

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://dolg.guru/dolgi/fizicheskie-litsa/vse-sposoby-kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру или комнату в 2021г

Можно продать неприватизированную

Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье

Легко совершить любую сделку, если жилье приватизированное, как можно продать арендуемую у государства жилую площадь? Законных вариантов продать квартиру, находящейся в муниципальной собственности нет. Существуют обходные пути, позволяющие получить деньги за уступаемую другому квартиросъемщику неприватизированную недвижимость.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко.

Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен.

Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Важно. Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы.

По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв.

м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

  1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
  2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
  3. Найти покупателя.
  4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
  5. Получить решение администрации.
  6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
  7. Совершить сделку купли – продажи.

Если  даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Детально приватизация муниципального жилья прописана в отдельном посте на нашем сайте.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от  квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

  • паспорта взрослых членов приватизации;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • домовая книга и выписка из нее;
  • жилищный ордер (договор социального найма);
  • согласие остальных членов семьи;
  • доверенность для представителя (если есть);
  • выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.

Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища.

Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Продать через прописку покупателя

Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен.

Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает.

Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища.

Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок.

Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.