Квартирный бизнес выгодно ли

Содержание

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир

Квартирный бизнес выгодно ли

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

  • большие вложения на старте;
  • высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
  • тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Недвижимость может продаваться долго. Поэтому хорошо, если это «свободные» деньги, которые не понадобятся вам в ближайшее время.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

  1. Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:
  • тип строения;
  • класс квартир;
  • расположение;
  • сезонность.
  1. Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.

  2. Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки.

Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

  • вероятность недостроя или задержек при строительстве;
  • придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Куда вложить небольшие деньги?

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Покупка вторичного жилья для перепродажи

Как выгодно перепродать квартиру, купленную на вторичном рынке? Главное, оценить рентабельность вложений.

Для этого в вашем распоряжении намного больше исходных данных, потому что квартиры расположены в обжитых районах с уже сформированной инфраструктурой: остановками транспорта, магазинами, детскими садами, школами и поликлиниками.

Покупая квартиру на вторичном рынке, закладывайте в бюджет также расходы на ее возможный ремонт. Он может быть разным: от косметической отделки и замены обоев до капитального восстановления жилья после пожара или потопа.

Вопреки мнению о том, что выгодно покупать только квартиры в состоянии «заходи и живи», при покупке на торгах по банкротству не бойтесь рассматривать и не такие явно привлекательные объекты.

С таким подходом вы быстрее найдете на торгах квартиру, которую можно купить в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости, и ваша наценка при продаже покроет расходы на ремонт.

Читайте подробную инструкцию покупки квартир на торгах в статье:

Статья: «Что потребуется для покупки квартиры на торгах по банкротству»

На вырученные от продажи средства организаторам торгов нужно погасить задолженность банкрота, поэтому торги начинаются с более высокой цены, а дальше она снижается. Однако ликвидность таких лотов может быть разной, поэтому перепродажа имущества должников требует внимательного подхода.

Существенный плюс заключается в том, что вы не только видите фотографии и видео и можете приехать на объект, но и имеете возможность ознакомиться со всеми документами еще до покупки. Поэтому вы сможете оценить ликвидность объекта недвижимости и четко рассчитать свою прибыль.

В этом видео наш аналитик разбирает схему базового анализа ликвидности квартиры в 50 км от Питера, которая продается на торгах по банкротству:

Купить квартиру под Питером недорого?

Чтобы выгодно перепродавать недвижимость на вторичном рынке, можно тратить дни и ночи сначала на поиск выгодного варианта, а потом на поиск покупателя, готового заплатить завышенную цену.

В случае покупки на торгах по банкротству у вас есть альтернатива — формула Доктора Ватсона, которая заключается в том, что вы находите покупателя на конкретный лот еще до участия в торгах, поэтому абсолютно ничем не рискуете.

Заработок на аренде недвижимости

На старте бизнеса на перепродаже недвижимости аренда квартир может стать запасным вариантом.

Квартира — серьезное вложение. Если вы сначала приобрели объект за свои средства, а потом выставили его на продажу, то неизвестно, как скоро вы найдете покупателя; возможно, уже завтра, а, может быть, через полгода.

В течение этого времени купленную квартиру можно сдавать, чтобы окупить вложения в ее содержание.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду дает неплохую прибавку к заработной плате. Некоторые покупают несколько квартир и живут только на эти деньги, получая меньше, зато каждый месяц.

Такой вид бизнеса имеет свои преимущества:

  • вам не нужно изучать и постоянно мониторить законодательство по части недвижимости;
  • вы не рискуете, постоянно вкладывая деньги в покупку новых квартир;
  • вы не проводите через свои счета большие деньги, а значит, платите меньше налогов.

Кроме квартир, на торгах по банкротству продаются различные объекты недвижимости.

Вы можете купить и сдавать в аренду гаражи или нежилые помещения, которые стоят дешевле квартир и востребованы у арендаторов. Кроме того, вы можете сдавать в аренду офисные или промышленные здания, если не продадите их сразу.

Подробнее тему бизнеса на недвижимости я разбираю в другой статье блога:

Статья: «Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству»

Перепродажа другой недвижимости

Покупать для последующей перепродажи можно всё, что угодно, в том числе:

  • офисные здания и цеха;
  • загородные дома;
  • гаражи и паркинги;
  • земельные участки;
  • технические строения.

Однажды я купил помещения в городской бане за 228 509₽ и продал их за 300 000₽…

Кейс №7 покупка лота с аукционов по банкротству в г. Фурманов

Как видите, перепродажа объектов недвижимости, наряду с их сдачей в аренду, это перспективная ниша для бизнеса, даже если вы живете в небольшом городе.

Однако для того, чтобы ваш доход рос, а вам не приходилось для этого работать по 24 часа в сутки, нужно повышать навыки и развивать мышление инвестора.

Обучение перепродаже имущества

Необязательно быть опытным риелтором, чтобы покупать и выгодно перепродавать квартиры должников.

В Академии торгов по банкротству мы учим студентов проводить сделки с выставленной на аукцион недвижимостью по всем правилам:

  • оценивать ликвидность объекта и разрабатывать запасной план выхода из сделки;
  • грамотно составлять заявки на участие в торгах;
  • общаться с конкурсными управляющими и собирать максимум информации о лоте;
  • определять нерентабельные лоты и правильно действовать в тех ситуациях, когда конкурсный пытается уклониться от выполнения своих обязанностей

Это позволяет будущим специалистам уже на этапе обучения понять, как зарабатывать на перепродаже недвижимости, не набивая лишних шишек и не теряя собственных денег.

Профессия специалиста по торгам не требует специального образования и пяти лет обучения в вузе, однако, если вам интересно войти в этот бизнес и научиться скупать любое имущество банкротов с дисконтом 50-70%, то я очень рекомендую вам обучиться тонкостям поиска объектов и участия в аукционах.

Знания из областей юриспруденции, маркетинга, аналитики и прямых продаж будут не лишними для работы с недвижимостью; впрочем, и без них можно получать от 100-150% прибыли, просто используя проверенную технологию.

Пошаговый план и четкий алгоритм сотрудничества с инвесторами защитят вас от ошибок и помогут быстро находить покупателей на ваши объекты.

О том, как находить на торгах «золотые» объекты, а также готового покупателя или инвестора по формуле Доктора Ватсона, вы узнаете на нашем мастер-классе, на который я советую вам записаться прямо сейчас в этой форме!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Источник: https://torgi-blog.com/zarabotat-na-pereprodazhe-kvartir/

Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Квартирный бизнес выгодно ли

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тысяч ₽. 

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4–4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные.

На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно).

Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.   

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате.

Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽.

Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю. 

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем.

Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала «Мир квартир», около 14 лет.

Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3–4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.  

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Анна Левочкина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/6/25/lichnyj-opyt-ja-sdaju-5-kvartir-v-arendu-i-zhivu-na-ehti-dokhody/

Как выгодно сдать квартиру, чтобы зарабатывать и не париться

Квартирный бизнес выгодно ли

Зарабатывать и ничего не делать, выгодно сдавая квартиру, – сегодня мечта многих людей. Как показывает практика: сдать можно практически все, главное – компетентный и планомерный подход.

В данном случае рассмотрим алгоритм действий, при которых обеспечивается выгодный доход при минимальных вложениях во времени, силах и денежных средствах.

А также рассмотрим сдачу через управляющие компании и сотрудничество с риелторами.

С чего начать процесс сдачи

Нужно помнить: сдача квартиры – это бизнес. А любое предпринимательское дело требует планирования. И начинать его необходимо с того, что жилье может сдаваться в одном из трех направлений:

  1. В качестве пассивного и стабильного дохода – в этом случае денег заработать получится немного меньше, но зато процесс будет проще.
  2. Сдавать как есть – вообще без вложений, помещение предоставляется в том состоянии, в котором находится, и постепенно оно будет ухудшаться.
  3. Максимально монетизировать имеющуюся жилплощадь – когда из помещения «выжимаются» все возможные доходы.

Крайний случай подходит тем людям, которые готовы сделать аренду своей основной работой, нередко занимаясь ею ежедневно. Также его выбирают те, кто хочет отбить за пять лет ипотечную квартиру или инвестиционное жилье. Второй вариант подойдет неприхотливым владельцам, готовым довольствоваться минимальной прибылью.

Самым же идеальным вариантом является оптимальный баланс между вложениями и полученным доходом. Ведь важно помнить: удачный бизнес – это ликвидность при минимальных сложностях, а не «крысиные бега» (бесконечная и бессмысленная погоня) в девяти кругах ада.

Кратко: по каким критериям нужно планировать сдачу квартиры в аренду

Итак, вы определись с направлением сдачи квартиры. Чтобы понять, как лучше сдать помещение, нужно разобраться со следующими факторами:

  1. Тип аренды – долгосрочная, с помесячной оплатой, или краткосрочна, с посуточной.
  2. Ценовой сегмент – квартира может сдаваться как «эконом» или «бизнес», с соответствующим ценником.
  3. Средняя стоимость аренды – речь идет о рыночной цене за аналогичное жилье в том же регионе, городе и районе.
  4. Тип потенциальных арендаторов – целиться на одну категорию граждан не стоит, но определить примерный круг все же рекомендуем.
  5. Вид квартиры и количество комнат – за исключением однушек, роль играет, как правило, не метраж, а комнатность и наличие кухни.
  6. Меблировка и ремонт – его отсутствие, частичное или полное наличие.
  7. Сезон сдачи квартиры – в некоторые времена года сдавать жилье намного проще и прибыльнее.

Вот те главные показатели, по которым стоит в дальнейшем заниматься планированием будущей аренды. Теперь пройдемся по каждому фактору более детально.

Опыт показывает, что сдать можно практически любую квартиру. Но если имеющееся жилье все же стало неликвидным, то оптимально будет продать и приобрести любой, пусть самый недорогой, но доходный, объект. Альтернатива – оставить помещение в «запасных активах» и надеяться на улучшение обстоятельств.

Тип аренды: на сутки или год

Как уже было отмечено: выгодная сдача – это та, где ликвидность обеспечивается минимальными осложнениями. В случае сдачи жилья посуточно организовать такой подход практически невозможно. Вызвано это следующими причинами:

  1. Необходимо все время искать жильцов.
  2. После каждого постояльца проводить уборку.
  3. Мебель и техника, как правило, ломаются чаще – а они всегда должны быть исправны и в пригодном виде.
  4. Сдать посуточно квартиру без мебели или с минимальной обстановкой – очень сложно, даже в эконом-сегменте.
  5. Хороший заработок на посуточной аренде обеспечивается преимущественно в бизнес-классе, что увеличивает затраты.

Также важно помнить, что при посуточной аренде увеличивается риск обнаружить помещение после какого-нибудь Дня бухгалтера в таком состоянии, словно там проходила Куликовская битва.

Действительно выгодной посуточная аренда является в тех случаях, когда сдается не менее 10 квартир. В остальных случаях лучше выбирать долгосрочный вариант.

Эконом или бизнес – где больше денег

Конечно, нужно учесть, что ситуация на рынке, может отличаться в разных регионах и городах или даже районах одного мегаполиса. Но общая практика показывает, что квартиры эконом-варианта сдаются лучше и быстрее. Особенно это касается однушек и двушек.

Об особенностях сдачи в аренду квартир разной комнатности будет подробнее в отдельной теме. Но важно помнить:

  1. Однушки, студии и смарт – легко сдаются в долгосрочную и посуточную аренду в любом классе.
  2. Двушки – арендуются преимущественно в эконом-классе, особенно ликвидными являются помещения до 55 м2 с двумя балконами.
  3. Трехкомнатные и выше – сдать очень сложно в любом сегменте, поэтому их обычно сдают покомнатно или перепланировкой разделяют на две квартиры.

Дополнительно нужно помнить: квартиры эконом-класса требуют меньше вложений, а сдаются они быстрее и, соответственно, денег приносят больше. Бизнес-класс стоит дороже, но требует больше вложений, и тяжелее найти постояльца. Из-за этого окупаемость сильно снижается.

Как правильно определить стоимость аренды

Сразу нужно уточнить: отталкиваться нужно только от рыночной стоимости на вашу квартиру. При этом рынок недвижимости крайне специфический и, наверное, своеобразнее многих других. Потому что:

  1. Он очень консервативный.
  2. Ценовая политика может меняться не по дням, а по часам – так как зависит от множества факторов.
  3. Весьма дорогостоящий – даже если сдается уже имеющаяся квартира.
  4. Требует долгосрочных перспектив – соответственно, не терпит спешки и поверхностного подхода.

Поэтому грамотнее всего цену определить следующим образом: зайти на 2-3 самых популярных портала по недвижимости. Отобрать на каждом по несколько похожих, абсолютно по всем параметрам, помещений. Цена, которая встречается больше всего раз (как правило, самая низкая) – рыночная. Затем добавить 5-10 т.р. для торга.

Важно помнить: заниматься агрессивной арендой, когда помещение «внаглую» сдается по завышенной цене, могут только опытные специалисты. В остальных случаях, когда клиент (а особенно риелтор) поймет, что перед ним несведущий хозяин, «разведет» на деньги или дешевую аренду. Поэтому ценник лучше не завышать.

Мебель и ремонт

Это тоже не самая простая тема, занимающая несколько публикаций. Но если отталкиваться от задачи: зарабатывать и ничего не делать, то нужно помнить несколько правил рынка недвижимости:

  1. Окупаемость ремонта с аренды обеспечивается только в том случае, если его стоимость не превышает двух месячных доходов от сдачи.
  2. В эконом-сегменте квартиру нужно сдавать с мебелью только в том случае, если помещение уже досталось с ней (например, в наследство) или есть ненужные, но пригодные предметы обстановки из другой квартиры.
  3. Пустые однушки и двушки в эконом-категории, как правило, не сильно уступают в цене меблированным помещениям (от 5 до 15 т.р./мес.), а иногда и вовсе не отличаются.
  4. Главное, чтобы в квартире работала вся электрика, газ (если есть) и сантехника, также были в наличии плита и холодильник, желательно еще и стиральная машинка.
  5. Если квартира сдается без мебели, то требований к категории потенциальных жильцов должно быть меньше.
  6. Покупать мебель и технику в такие квартиры можно постепенно, откладывая из вырученных денег, что снизит расходную нагрузку.
  7. Элементы быта можно приобретать и б/у, по самым низким ценам, но обязательно в рабочем состоянии и презентабельном внешнем виде.

Если имеется «убитая» и пустая квартира с ободранными обоями, то, в первую очередь, нужно делать акцент на стены. Материалы можно покупать самые дешевые, главное – чтобы квартира выглядела чистой и презентабельной. По мере возможности далее проводится и меблирование.

При покупке дешевых стройматериалов, б/у мебели и техники замена или ремонт будет проводиться в квартире чаще. Но по окупаемости такой подход более выгодный, нежели приобретение дорогих элементов обстановки и материалов.

Кому и когда сдавать квартиру

Относительно выбора потенциальных жильцов – разницы особой нет. И в эконом-сегменте, и в бизнес-классе практически нельзя застраховаться от рисков при сдаче квартиры. Многие, конечно, целятся на экспатов – иностранных топ-менеджеров. Но таких постояльцев тяжело найти даже для бизнес- или элит-класса, не говоря уже об эконом.

Что касается других типов жильцов, то благополучная молодая семья с ребенком может в квартире устроить «Донское побоище» не хуже группы студентов или работников из Средней Азии.

Самым важным является время года или сезон. Если квартира сдается в курортном регионе, то время наплыва туристов повышает стоимость жилья. Этим могут воспользоваться и хозяева, сдающие свою квартиру на долгосрочный период.

В городах с крупными вузами в конце лета и начале осени студенты забивают рынок таким спросом, что «убогую» квартиру можно сдать за полную цену, с договором на год, даже экспату.

В это время работает принцип: кто первый встал, того и тапки (или квартира). Конечно, со временем он может выбрать жилье получше.

Но если коммуницировать с квартирантом, то есть вероятность, что весь год он проживет в вашей квартире.

Управляющая компания и риелторы

Напоследок перейдем к самой интересной теме, так как сегодня стало модным отдавать имеющееся жилье в доверительное управление. Как правило, такие компании берут порядка 10-20 % от прибыли за аренду. При этом берут на себя все заботы, начиная от поиска клиента и заканчивая устранением мелких неполадок.

С одной стороны, такой подход действительно позволяет зарабатывать на квартире и не париться. С другой – на рынке среди подобных «управленцев» немало мошенников, от которых «типовой договор» не защитит. Поэтому, если уже и выбирать компанию, то только с хорошей репутацией и длительным сроком реальной работы на рынке.

Также важно понимать, что такие компании действительно заинтересованы в том, чтобы заработок был как можно выше. Но посредники (не всегда, но очень часто) идут по пути наименьшего сопротивления.

То есть сразу заставят вложить в квартиру как можно больше денег и будут сдавать ее в бизнес-сегменте по самой демпинговой (низкой) цене, благодаря чему быстро найдут жильцов.

В таком случае управленец получает 100 % ликвидности, а владелец, в лучшем случае, покроет расходы через год.

В бизнесе (и особенно в недвижимости) действует простое правило: самое сладкое предложение – самое коварное. Поэтому посредники, в 8 из 10 случаев, думают только о своей ликвидности, перекладывая всю нагрузку на плечи хозяина. Это не значит, что от них нужно отказываться, но желательно четко понимать, как и сколько можно заработать на своей квартире. А уже потом обращаться к специалистам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5db9416034808200b1b8f523/kak-vygodno-sdat-kvartiru-chtoby-zarabatyvat-i-ne-paritsia-5dc09789e4fff000aca57ff3

Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду

Квартирный бизнес выгодно ли

Около 15-20% покупателей квартир сейчас – инвесторы, которые не собираются переезжать в жилье, а вкладывают деньги ради получения дохода в будущем. Однако, по мнению экспертов, доходность такого “бизнеса” падает.

Доля тех, кто приобретает квартиры именно с целью инвестиций, за 2020 год выросла в три раза – со стандартных 5-6% до 17-18%, говорит руководитель центра новостроек компании “Этажи” Сергей Зайцев.

На это повлияли рекордно низкие ставки по ипотеке, снижение доходности банковских вкладов, ослабление курса рубля.

Из этих 18% около 7% планируют сдавать жилье, 9% – продавать на этапе роста цены, еще 2% пока не определились.

Названы цены на самые доступные квартиры на вторичном рынке Москвы

Цены на квартиры растут, но арендные ставки снижаются. За год, по данным портала “Мир квартир”, плата за наем жилья увеличилась только в пяти из 16 городов-миллионников (Новосибирске, Волгограде, Омске, Красноярске и Самаре).

Съем в Казани, Санкт-Петербурге и Москве подешевел на 9-11%. Благодаря снижению ипотечных ставок арендаторы покупают собственное жилье, а спрос в сегменте найма квартир падает, считает гендиректор портала Павел Луценко.

Пока объем предложения не вырос, отмечают в аналитическом центре ЦИАН.

Не все хотят заниматься сдачей в аренду на фоне второй волны пандемии, отмечает руководитель центра Алексей Попов. Некоторые на волне роста цен решили продать квартиры.

Но в долгосрочной перспективе многие рантье могут недосчитаться арендаторов, на которых они рассчитывали, покупая, например, квартиры в “человейниках” в ближнем Подмосковье, считает Попов. Рекордные объемы продаж в 2020 году могут сказаться на ситуации на рынке аренды через 2-3 года.

К тому времени арендаторы переселятся в собственные квартиры, а часть бывших квартиросъемщиков останется удаленно работать в родных городах.

Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру в столице за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тысяч рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 млн доходность падает до 4,8%, приводит расчеты гендиректор компании Realiste Алексей Гальцев.

Избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах, что приведет к снижению цен на наем, считает он. “Владельцы квартир поймут, что теряют деньги – и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу”, – прогнозирует Гальцев.

Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья – например, разделяя квартиры на студии, что приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе 2-3 лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья.

Такое уже было в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.

Покупка коммерческой недвижимости окупается быстрее, чем покупка жилья

Доходность аренды достаточно невысокая – около 4%, да и представлена исключительно в национальной валюте, которая отличается волатильностью и за прошедший год существенно подешевела, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. В последнее время арендаторы мигрируют из более дорогих в квартиры среднего или экономкласса, а многие даже стали снимать комнаты вместо жилья целиком. Существенного роста арендной платы точно ожидать не стоит, а вот снижение возможно, считает он.

Вложения в недвижимость – один из самых распространенных в России вариантов инвестиций, но это неликвидный инструмент (деньги замораживаются на длительный срок, совершать сделки достаточно сложно) и далеко не самый доходный по сравнению, например, с корпоративными облигациями, отмечает эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Надежда Грошева.

Инвестиции в квартиру на окраине Москвы (“однушка” за 8 млн рублей, которую сдают за 32 тысячи рублей в месяц) окупятся примерно через 20 лет. И это без учета дополнительных расходов на ЖКУ, ремонт, простой квартиры из-за смены арендатора, налог на недвижимость. “Если к этим тратам добавить ежемесячный платеж по ипотеке, то такие инвестиции будут выглядеть уже крайне рискованными.

Я бы их не рекомендовала”, – отмечает Грошева. Однако другие варианты инвестиций более сложные. “Можно руководствоваться правилом разумного инвестора: у человека должны быть стабильный доход, собственное жилье, депозит, небольшая однокомнатная квартира для сдачи в аренду, а главное, достаточный уровень знаний.

С таким багажом стоит задуматься об инвестициях на фондовом рынке”, – подчеркивает Грошева.

Конечная цель большинства инвестиционных сделок с квартирами в 2020 году – перепродажа их по более высокой цене, считает Диваков. Сдача в аренду может принести какой-то доход в период ожидания продажи квартиры, но это приятное дополнение, а не основная цель инвесторов.

Как изменятся цены на московские квартиры

Но и перепродажа квартиры фактически только помогает сберечь деньги, отмечает Грошева: в среднем квартиры ежегодно дорожают на уровень инфляции. А если продавать недвижимость менее чем через 3 года после покупки, придется еще и платить налог.

Есть сегменты, где цены могут расти быстрее, но тут надо профессионально разобраться в теме. Например, подорожание может быть связано со сдачей метро в районе недвижимости или с повышенным спросом в регионе, как, например, в Сочи за последний год.

В крупных городах инвестиционная активность покупателей вдвое выше, чем в других, отмечает Зайцев. Даже жители малых городов, накопив нужную сумму, предпочитают инвестировать в жилье в мегаполисах, а не на родине.

Между тем летом прошлого года “Мир квартир” составлял рейтинг городов, где выгоднее всего приобретать квартиру для сдачи в аренду, и обе столицы были в хвосте списка.

Выгоднее всего, исходя из стоимости жилья и арендных ставок, было покупать жилье в Магнитогорске, неплохая доходность была в Астрахани, Череповце, Нижнем Тагиле и Грозном.

В последние месяцы частные инвесторы стали активнее интересоваться коммерческой недвижимостью, отмечает Зайцев. В этом сегменте срок окупаемости от сдачи в аренду меньше, чем при покупке квартиры аналогичной стоимости. Однако налог на такое имущество может быть в несколько раз выше, чем на жилье. Есть и другие нюансы – например, нельзя получить налоговый вычет при покупке недвижимости.

Кстати

Центр квартирных инвестиций России – Новая Москва. Там сочетаются доступные цены и удобства столичной жизни. За последний год жиплощадь в ТиНАО стала популярнее на 17,9 процента.

Как рассказали “РГ” в пресс-службе столичного агентства недвижимости ОГРК, пик покупательского интереса пришелся на октябрь, когда количество запросов по сравнению с обычными показателями стало выше почти на треть.

А цены на вторичном и первичном рынках почти сравнялись.

Одна из причин роста квартирного интереса к Новой Москве как у инвесторов, так и у обычных покупателей – большая доступность жилья, чем в других округах. Например, в Троицке, по данным ОГРК, “квадрат” за год потерял в цене в среднем 4 процента. В абсолютных цифрах стоимость упала со 127 до 122 тыс. руб.

Во-вторых, сказалась растущая транспортная доступность ТиНАО. Даже сейчас самая бюджетная квартира, которая там продается за 1,8 млн руб., находится недалеко от железнодорожной станции. А в ближайшие годы повысится и доступность метро для “новых москвичей”, отмечает заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.

“В ТиНАО будет протянута красная ветка, а при строительстве Бирюлевской линии предусматривается задел для продления в Щербинку”, – сказал глава столичного стройкомплекса. Все эти факторы в совокупности делают Новую Москву интересной локацией для вложения накопленных денег: купил квартиру – тут же сдал – заработал.

Тем более что спрос на аренду жилья в оживающей столице по-преждему остается достаточно стабильным.

ТиНАО выбирают еще и потому, что даже не самые современные районы здесь с точки зрения инфраструктуры и безопасности все больше соответствуют столичным стандартам.

“В квартирах, где живут многодетные семьи, мы устанавливаем автономные пожарные извещатели – датчики, которые обычно мы видим на потолках в общественных местах, – рассказал начальник отдела безопасности администрации Новофедоровского поселения Андрей Ухин. – В перспективе хотим установить такое оборудование во всех домах”.

Рядом с новыми кварталами строят детские сады, один из крупнейших, на 240 мест, появится в Остафьеве. “Сейчас здесь устанавливают электрохозяйство и системы водоснабжения”, – говорит глава администрации Рязановского поселения Николай Бобылев. Также территория ТиНАО ценна тем, что там удобство городского жилья сочетается с близостью природы.

Например, здесь благоустроили один из самых крупных парков Москвы “Филатов луг”, где есть все возможности для велосипедных, пеших прогулок, активного и тихого отдыха, обустроены детские площадки. До края столичной географии дошла даже городская сеть велопроката.

По оценкам специалистов агентства “ИНКОМ-Недвижимость”, в этом году в Новой Москве предложений на рынке вторичного жилья значительно больше, чем на “первичке”. В прошлом году продажи в новостройках выросли за счет льготной ипотеки, так что этот сегмент серьезно истощился.

Кроме того, собственники только что купленных квартир через некоторое время начинают их перепродавать.

“Согласно нашим наблюдениям, осенью прошлого года наступил момент, когда по предложению жилья “вторичка” начала обгонять “первичку” – причем в будущем эта тенденция усилится, – прогнозирует руководитель аналитического центра агентства Дмитрий Таганов.

– Конечно, новые территории все активнее осваиваются, и объемы жилья в новостройках будут расти. Однако вторичный сегмент предлагается более активно”. По ценам “вторичка” и “первичка” практически сравнялись. Это следствие повышенного спроса на новостройки, который фиксировался в начале прошлого года. Средняя стоимость объекта в Новой Москве сейчас – 8,9 млн на вторичном рынке и 8,8 млн – на первичном.

Подготовил Сергей Бабкин

Источник: https://rg.ru/2021/01/18/opravdana-li-sejchas-pokupka-kvartiry-dlia-sdachi-v-arendu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.