Кто может продать квартиру кроме собственника

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Кто может продать квартиру кроме собственника

Любая сделка по купле-продаже недвижимого имущества представляет собой достаточно сложную процедуру, для полноценного и грамотного осуществления которой потребуется обязательное знание большого количества законов, регулирующих вопросы таких сделок.

По этой причине нередко хозяева квартир и домов обращаются за помощью к профессионалам в сфере таких сделок – риэлторам, чтобы обезопасить себя от возможных ошибок и минимизировать риск мошенничества со своим имуществом.

Кто такие риэлторы?

Риэлторы на сегодняшний день являются востребованными сотрудниками в связи с тем, что количество сделок с недвижимостью, совершаемых с использованием их услуг, постоянно растет.

В действующем законодательстве определения того, кто должен считаться риэлтором, не содержится, однако толкование данного термина происходит по аналогии с содержанием данного понятия в западном праве. Риэлтором считается посредник, к чьим услугам прибегают заинтересованные лица при решении вопросов, связанных с осуществлением сделок с недвижимостью.

Для того, чтобы помощь таких лиц использовать, между участником сделки и риэлтором заключается договор оказания соответствующих услуг, в котором четко фиксируются обязанности посредника при совершении сделки, а также перечень его полномочий (от простого подбора максимально подходящего варианта жилплощади или коммерческой недвижимости до полного представления интересов на всех этапах сделки, в том числе и при подписании договора купли-продажи).

Основные функции такого специалиста, именуемого также менеджером по недвижимости, фиксируются в его должностной инструкции.

Основными функциями такого специалиста будут являться:

  • подбор клиентов и ведение соответствующей клиентской базы;
  • проведение переговоров и консультаций с заинтересованными в совершении сделки лицами, в том числе участвующими в сделке в качестве сторонних лиц (например, если решается вопрос о реализации жиплощади, находящейся в залоге у банка по договору ипотечного кредитования);
  • сопровождение сделки в том объеме, в котором пожелает клиент (сбор необходимых документов, взаимодействие с различными органами государственной власти и муниципального уровня, проверка и подписание договора и т.д.);
  • осуществление мониторинга постоянно обновляющегося рынка недвижимости на основании анализа представленных объявлений.

В силу достаточно большого количества функций, которыми наделяется посредник в соответствии с его должностной инструкцией, у сделок, совершаемых с участием таких посредников, есть положительные и отрицательные стороны.

Плюсы и минусы сделок с участием риэлтора

К плюсам осуществления сделок по реализации недвижимости с участием посредников различных уровней следует отнести:

  • ответственность риэлтора за совершаемые действия, так как весь перечень его полномочий фиксируется в заключаемом между агентом по недвижимости и заинтересованным в сделке лицом договоре оказания услуг;
  • осуществление сделки происходит в кратчайшие сроки после того, как найден наиболее оптимальный вариант для потенциального покупателя (или продавец согласился на те условия, которые ему предложил покупатель);
  • основная бумажная «волокита» будет разбираться именно риэлтором, так как у такого специалиста, особенно если у него большой опыт работы в сфере оборота недвижимости, есть возможность решить возникающие спорные вопросы с необходимыми документами в кратчайшие сроки;
  • максимальная прозрачность сделки и минимум рисков для всех участвующих в сделке лиц, так как вся представленная сторонами информация по вопросам, касающимся прохождения сделки, а также определения юридической чистоты сделки, проверяется риэлтором до того момента, как она будет представлена сторонам договора для ознакомления;
  • возможность застраховать еще на этапе совершения сделки свои имущественные интересы, чтобы в последующем, даже при признании договора недействительным, ни у одной из сторон договора ее имущественные интересы не были существенно ущемлены.

Минусами таких сделок являются:

  • высокая стоимость услуг посредника (в зависимости от опыта агента по недвижимости, региона, где осуществляется деятельность конкретного посредника, а также региона, в котором подыскивается недвижимое имущество, сумма вознаграждения за выполненные услуги может колебаться в размере от 1 до 10 процентов от стоимости реализованного жилья);
  • возможность столкнуться с мошенниками при заключении договора представления интересов, в результате чего можно потерять и деньги, и жилье, так как сделка может быть признана фиктивной.

Для того, чтобы от помощи риэлтора в совершаемой сделке был максимальный толк, продажа квартиры с использованием его услуг должна осуществляться в строго определенном порядке.

Алгоритм действий

Порядок действий по продаже квартиры с использованием помощи посредника будет следующим:

  • поиск того специалиста, который сможет оказать услуги наиболее качественно (для этого анализируется опыт работы, имеющееся портфолио по успешно завершенным сделкам, данные выданной риэлтору лицензии и т.д.);
  • демонстрация предлагаемой к продаже квартиры и установление основных требований по реализации данного жилья (только продажа, продажа или обмен и т.д.);
  • подписание клиентского договора, в тексте которого подробно описываются все те обязанности, которые должен выполнить риэлтор, оказывая посреднические услуги в сделке;
  • подготовка документов, сопровождающих совершение сделки со стороны продавца (если данные действия входят в круг полномочий риэлтора в соответствии с клиентским договором, то их должен полностью подготовить посредник);
  • встреча с потенциальным покупателем для осуществления демонстрации квартиры и обсуждения основных этапов проведения сделки;
  • получение денег от потенциального покупателя под расписку и подписание итогового договора купли-продажи;
  • в некоторых случаях при внесении такого условия в текст клиентского договора продавец может попросить представлять его интересы и после подписания соглашения о купле-продаже, например, если необходимо проконтролировать порядок действий покупателя для переоформления счетов в управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях.

Может ли риэлтор продать квартиру без присутствия хозяина?

Данный вопрос чаще всего интересует тех лиц, которые постоянно проживают за пределами Российской Федерации или по каким-то причинам, например, по состоянию здоровья, не могут участвовать в сделке лично.

В этом случае собственник помещения обращается за помощью к представителю по доверенности.

Данный способ не является безопасным в силу того, что если представителем по доверенности становится незнакомый человек (риэлтор), риск мошенничества серьезно увеличивается.

Однако, если других доверенных лиц у собственника помещения нет, он может воспользоваться помощью именно агента по недвижимости, на которого оформляется генеральная доверенность в нотариально заверенном виде, но период действия которой будет строго ограничен (либо конкретными сроками – например, она выдается на срок до одного года, либо наступлением тех или иных обстоятельств – например, доверенность прекращает свое действие с момента совершения сделки).

Продажа квартиры с использованием помощи риэлтора часто оправдывает себя, несмотря на большие финансовые затраты. Связано это, в первую очередь, с максимальным обеспечением юридической «чистоты» сделки, так как в этом заинтересован сам посредник, а также с тем, что нагрузка на собственника реализуемого помещения существенно уменьшается.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-rieltorom.html

Как продать квартиру – Инструкция 2019 -2020 г. (без агента)

Кто может продать квартиру кроме собственника

Как продать квартиру – инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 – 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.

Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку.

Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.

Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.

Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.

При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.

Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.

Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку.

На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.

Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.

Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Образец оценки недвижимости

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

Слева — квартира с 20+ фотографиями. Справа — квартира с 6 фотографиями одной комнаты.

После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.

Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

Какие основные документы вам понадобятся:

— Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);

— Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);

— Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);

— Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).

Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:

— Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);

— Технический паспорт;

— Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);

— Справка об отсутствии задолженности;

— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.

При этом, если вы передумаете продавать квартиру — вам придется возвращать задаток в двойном размере.

С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

Что указать в договоре задатка:

1) Паспортные данные вас и покупателя;

2) Адрес и описание квартиры;

3) Точную стоимость квартиры;

4) Размер задатка, способ оплаты и срок;

5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;

6) Информация, что на квартиру нет обременения;

7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;

8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;

9) Дата и подпись.

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

Что указывается в договоре купли-продажи:

1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;

2) Точная стоимость квартиры;

3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);

4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);

5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);

6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);

7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);

8) Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);

9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).

Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.

Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.

При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.

Если вы не хотите проходить через все очереди и ждать справку — вы можете заказать выписку из ЕГРН прямо у нас на сайте не выходя из дома — https://rosreestr.net Сделаем выписку в течение дня, а стоимость услуги 350 рублей. После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги.

Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье: https://rosreestr.

net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте.

Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.

Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyy-gayd-po-prodaje

Ваши права

Кто может продать квартиру кроме собственника

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

  1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
  2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
  3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

  1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
  2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
  3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

  • Что такое ООО
  • Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
  • Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Продажа квартиры с прописанным человеком: риски, последствия, пакет документов

Кто может продать квартиру кроме собственника

Последнее обновление: 20.04.2020

Распоряжение личным имуществом – неотъемлемое право человека, даже если речь идет о недвижимости и праве пользования сразу нескольких людей.

В большинстве случаев трудности вызывает прописка граждан, не имеющих конкретное жилье в собственности.

Отсюда у владельцев недвижимости возникает вопрос, а можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами? Такая процедура возможна, законом не запрещается, но предполагает множество нюансов.

Как продать квартиру с зарегистрированными лицами

Продажа квартиры с прописанными лицами законом не запрещена

Запрета на реализацию квартиры, в которой прописан кто-то помимо собственника, нет. Законодатель защищает частные права, в том числе, когда речь идет об имуществе. Однако также обеспечиваются и интересы проживающих в квартире людей, что и создает проблемы в случае необходимости проведения сделки с недвижимостью.

Обратите внимание! Продажа квартиры с прописанным в ней человеком – не собственником – возможна. То есть для совершения сделки снятие лица с учета не обязательно.

Несмотря на наличие такого правила, следует учесть, что не каждый покупатель будет готов принять недвижимость с таким «грузом». Для решения этой проблемы можно указать сроки снятия лица с учета, договориться непосредственно с этим человеком о дате выписки и так далее. Если возникают трудности, то вопрос доходит до разрешения в суде.

Таким образом, владельцы квартир не ограничены в возможности продажи недвижимости. Однако, прежде чем прописывать кого-либо, что сделать без собственника нельзя, нужно оценить риски на будущее или заключить соглашение с тем, кому предлагается право пользования жильем.

Правовой статус прописанных лиц

Наличие прописки не делает человека собственником квартиры

Не следует думать, что, если человек только прописан в квартире, не имея при этом права распоряжения, он ограничен в своих возможностях и его интересы никак не обеспечиваются. Лицо, зарегистрированное по конкретному адресу, наделяется отдельными видами прав, а именно:

  • оформление документов, где требуется адрес прописки, например ИНН и СНИЛС;
  • открытие ИП;
  • беспрепятственное проживание на территории региона, где оформлена регистрация;
  • пользование имуществом квартиры, где имеет прописка;
  • получение места в школе, детском саду, институте для ребенка;
  • устройство на работу;
  • предоставление согласия на регистрацию других лиц в квартире.

Несмотря на широкий спектр возможностей, правом распоряжения лицо не наделяется. Стать полноценным собственником жилья можно только при регистрации прав, чего прописка не дает.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

  • уклонение от уплаты коммунальных платежей;
  • запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
  • использование жилья не по назначению;
  • существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Принудительная выписка из квартиры возможна только через суд

То есть можно сделать вывод, что безосновательно лишить человека прописки нельзя. Подобная ситуация демонстрирует столкновение двух интересов: собственника, желающего распорядиться имуществом, и лица, получившего законную возможность на проживание в квартире. При этом практика конкретных разъяснений на этот счет не представляет.

Кого нельзя выписать из квартиры

Определяется несколько ситуаций, когда собственник продает свою квартиру, в которой прописан человек, и это признается незаконным действием. Относят сюда следующее:

  1. Наличие среди прописанных лиц, не достигших возраста восемнадцати лет. В том числе несовершеннолетние не смогут лишиться прописки, даже если находятся в детском доме или ином учреждении, а также при лишении их родителей прав.
  2. Отказ от приватизации кого-то из членов семьи. Данное правило затрагивает родителей и супругов. После подобных действий выписать человека из квартиры невозможно.
  3. Наличие завещания. Смысл в том, что собственник может указать не нового владельца квартира, а человека, который сможет в дальнейшем проживать в ней без ограничений. Выписать его нельзя.
  4. Проживание в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Условие для прописанных не собственников – осуществлять выплату части пая за квартиру.
  5. Наличие подписанного брачного договора. Супруги могут обозначить, что при разводе прописанное лицо может и дальше проживать в квартире, независимо от ее собственника.
  6. Заключение договора ренты. Если человек передал по данному соглашению квартиру и получает за нее ренту, он также может продолжать проживание в квартире, где прописан.
  7. иждивенца. Выписать недееспособных и инвалидов нельзя

Также к указанному списку можно отнести лиц, которые получили право пожизненного пользования квартирой, наняв служебное помещение. Однако быть зарегистрированными они должны до 2005 года, а также подтвердить нуждаемость в улучшении жизненных условий.

Нужно учитывать, что в некоторых определенных законом случаях выписать человека нельзя

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами

Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:

  1. Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
  2. Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
  3. Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
  4. Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
  5. Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
  6. Расчет и подписание акта приема-передачи.

Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.

Обратите внимание! Стоимость жилья с обременением в виде прописанных лиц обычно предполагает скидку.

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами несет риски прежде всего для покупателя недвижимости

 Также на практике нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным в ней собственником? Ответ – нет. Не нужно путать зарегистрированное лицо и полноправного владельца. Его доля в квартире продаже подлежать не будет.

Такой вариант называется долевой собственностью. Для продажи всей квартиры потребуется согласие второго собственника либо его непосредственное участие в сделке.

Манипуляции с недвижимостью могут осуществляться только в пределах определенной законом или договором доли.

Сроки и затраты

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

  • обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
  • услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
  • госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
  • услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
  • государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Необходимые документы

Чтобы понять, можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек, нужно изучить весь процесс совершения сделки. Одним из его этапов является сбор необходимых документов. Этим вопросам также может заняться юрист.

К документам, необходимым при совершении рассматриваемой сделки, относят следующее:

  • выписка из реестра недвижимости на квартиру;
  • документы, устанавливающие личность сторон сделки (покупателя и продавца);
  • договор получения жилья продавцом (купли-продажа, приватизация, дарения и так далее);
  • выписка из домой книги с информацией о прописанных людях;
  • технический паспорт жилья;
  • справка об отсутствии (наличии) долгов по коммунальным платежам;
  • договор купли-продажи.

Перечень может дополняться в отдельных ситуациях. Например, при наличии совладельца его согласием на продажу. Контролер за сделкой лучше полностью доверить нотариусу.

Образец договора купли-продажи

Составление соглашения с покупателем также имеет значение при решении вопроса, а можно ли продать жилье с прописанным в нем человеком. Данный документ закрепляет сделку и выступает ее основой, поэтому к оформлению соглашения следует подойти ответственно.

Обратите внимание! В тексте договора не нужно указывать о наличии прописанных в продаваемом жилье граждан. Достаточно представить выписку из домой книги для отражения этой информации.

Образец договора

Обязательно в договор купли-продажи должны войти такие пункты, как предмет соглашения (тип жилья, его площадь и адрес нахождения), а также стоимость квартиры. Эти условия считаются существенными.

В случае их отсутствия сделка признается недействительной.

Для правильного составления документа достаточно ознакомиться с его актуальным образцом, который также можно найти в правовой системе Консультант Плюс.

Таким образом, продажа жилья, в котором прописаны иные лица помимо собственника, возможна и не предполагает специфических действий. Переоформление квартиры осуществляется по общим правилам.

Снять зарегистрированных лиц с учета можно по договоренности или через суд.

Однако следует помнить о перечне граждан, которых нельзя выписать даже в принудительном порядке, после их право пользование квартирой защищается законом ввиду их особого социального статуса.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.