Кем заверяется договор купли продажи квартиры

Содержание

Кто оформляет договор купли-продажи квартиры? Документы, условия и расходы на заключение сделки

Кем заверяется договор купли продажи квартиры

Заключение сделки купли-продажи на крупную сумму всегда вызывает волнение сторон.

Особое внимание уделяется оформлению договора, ведь он будет являться гарантом законности действий продавца и покупателя. При сомнениях в собственных силах не лишним будет воспользоваться услугами нотариуса.

  • Паспорта обеих сторон сделки.
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
  • Документ, указывающий на законность получения данной недвижимости продавцом.
  • Согласие супруга, если в браке.
  • Справка о всех прописанных гражданах либо об их отсутствии.
  • Письменное разрешение из органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  • Чек об оплате госпошлины.

Правоустанавливающим документом со стороны продавца может быть:

  • договор купли-продажи;
  • бумага о получение наследства;
  • дарственная;
  • бумага о признании права собственности через суд;
  • справки о приватизации.

С конца 2015 года разрешение опекунских органов запрашивает нотариус, если стороны сделки воспользовались его услугами.

В договоре должны указываться все существенные условия, характеризующие недвижимость и саму сделку.

Основными являются:

  1. данные о недвижимости (точный адрес, номер по кадастру, количество комнат, этаж, площадь);
  2. порядок передачи квартиры – когда, как и где состоится сделка;
  3. стоимость жилья и способ расчета (банковская ячейка, аккредитив, рассрочка или просто деньги передаются из рук в руки);
  4. ФИО лиц, за которыми остается право пользования помещением, если таковые имеются.

Лучше до посещения Госреестра произвести расчеты и составить в подтверждение этого расписку. Проставить отметку о передаче денег в договоре, либо указать, что квартира продается в рассрочку или с отсрочкой платежа, иначе на нее будет наложено обременение.

Продавец или покупатель оформляет?

Разберем, кто делает этот документ.

Законодательно не закреплена обязанность составления договора за продавцом или покупателем. Любой из них может взять на себя эти обязательства или приступить к составлению совместно.

Для этого не понадобится юридическое образование, а образец можно посмотреть на стенде уполномоченных органов, занимающихся регистрацией договоров.

В заключение документ должны подписать:

  • покупатель;
  • продавец или группа лиц, являющихся собственниками долей в этой квартире;
  • посредник, если кто-либо из сторон сделки не может присутствовать лично по уважительной причине.

В ГК РФ четко указывается, что подписание договора должно проходить на добровольной основе и по обоюдному согласию. При раскрытии факта оказания давления на одну из сторон, договор будет аннулирован, а сделка признана недействительной.

Кто несет расходы?

Расходы понесут как покупатель, так и продавец. В значительной степени это зависит от их устной договоренности по данному вопросу.

Чаще всего продавец несет расходы на:

  • составление договора у нотариуса;
  • согласие второго супруга (заверенное);
  • нотариальное удостоверение договора;
  • выписку из ЕГРН;
  • нотариальную доверенность.

Покупатель на:

  • риэлтора при поиске квартиры (не обязательно);
  • услугу нотариуса по составлению договора;
  • заверение договора;
  • нотариальную доверенность;
  • аренду банковской ячейки, если расчет будет осуществляться таким образом;
  • оценщиков рыночной стоимости жилья (не обязательно);
  • госпошлину.

В каком размере?

Цены на услуги в каждом городе свои, но колебания все же не критичны и средняя цена выражается в следующих размерах:

  1. Услуга риэлтора – 50 тыс. руб.
  2. Выписка из ЕГРН на бумажном носителе стоит 300 руб., на электронном – 750 руб.
  3. Заверенное письменное согласие на продажу имущества от второго супруга – 500 руб.
  4. Госпошлина за перерегистрацию прав собственности – 2 000 руб.
  5. Доверенность (если нужна), обойдется в 100 руб. для родственников и в 500 руб. для физических лиц.
  6. Услуги оценщика – от 2 500 до 5 000 руб.
  7. Аренда ячейки в банке – от 65 руб/сутки.

От уплаты госпошлины освобождаются только малоимущие, доказавшие документально свой статус. Если весь процесс будет оформляться через нотариуса, то сумма получится значительно выше.

Обязательно составлять и заверять документ у нотариуса необходимо, если в сделке задействован несовершеннолетний или продавцами являются несколько собственников долей (ФЗ №391 от 29.12.2015 г.). Расходы в этом случае такие:

  • Составить договор стоит 2 – 6 тыс. руб., цена зависит от региона. В Москве, например, средняя стоимость 5 400 руб, а в Санкт-Петербурге на 1 500 р. дешевле.
  • Нотариально удостоверить договор – 0,5 процента от суммы сделки (не менее 300 руб., но не более 20 тыс. руб.), согласно статье 333.24 п. 1 пп. 5 НК РФ.

В остальных случаях заверение договора не является обязательным, но по собственному желанию это можно сделать. Стоимость нотариального заверения зависит уже от отношений между сторонами.

Если участники сделки ближайшие родственники, то:

  • при сумме сделки в пределах 10 млн. р. заверение обойдется в 3 тыс. р. + 0,2% от суммы сделки;
  • если больше 10 млн. р. – 23 тыс. р. + (0,1% х (сумма сделки – 10 млн. р.)).

Окончательная стоимость удостоверения договора должна быть не более 50 тыс. р.

Стороны сделки являются посторонними людьми или дальней родней:

  • если сделка до 1 млн. р., то цена составит 3 тыс. р. + 0,4% от суммы сделки;
  • от 1 млн. р. до 10 млн. р. – 7 тыс. р. + (0,2% х (сумму сделки – 1 млн. р.));
  • свыше 10 млн. р. – 25 тыс. р. + (0,1% х (сумму сделки – 10 млн. р.)).

Конечная стоимость заверения – не более 100 тыс. руб.

Кто имеет право составлять?

К составлению по законодательству допускаются как стороны договора, так и уполномоченные по этим вопросам организации. К ним относятся:

  • государственная юридическая контора;
  • частный нотариус;
  • районный МФЦ;
  • риэлторская организация.

Преимущества составления нотариусом

Помимо сделок с несовершеннолетними и несколькими собственниками долей, нотариус обязательно нужен и для оформления с участием гражданина, имеющего ограниченные возможности (ФЗ № 218 ст. 54 п. 2 от 13.07.2015г.). В иных случаях его привлечение не обязательно.

К преимуществам составления договора через нотариуса относится:

  • проверка сделки на «чистоту» и ее заверение;
  • составление договора по всем правилам, с учетом особенностей конкретной сделки;
  • нотариально удостоверенный договор фактически невозможно оспорить, так как нотариус является свидетелем добровольного участия сторон и сможет доказать это в суде;
  • указание всех юридических нюансов, защищающих продавца от скрытых проблем с квартирой, в том числе и лишних прописанных людей с правом проживания;
  • нотариус может быть посредником при передаче платы за недвижимость.

При отсутствии должного опыта не стоит рисковать и составлять договор самостоятельно, а тем более доверять его второй стороне. Поэтому привлечение нотариуса – это лучшая возможность обезопасить сделку.

по теме

Подробнее о том, как составляется договор купли-продажи квартиры, можно узнать из этого полезного видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/kto-sostavlyaet.html

Когда нужен нотариус при сделках с недвижимостью в 2019 году

Кем заверяется договор купли продажи квартиры

Покупатели квартир часто боятся, что без нотариального удостоверения сделки переход права собственности не зарегистрируют. Этим их пугают статьи в интернете и сотрудники МФЦ. На самом деле в большинстве сделок с недвижимостью можно обойтись без нотариуса, но есть нюансы. Например, иногда выгоднее обратиться к нему и переплатить, чем делать все самостоятельно. 

Зачем вообще нужен нотариус

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить. 

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариус нужнее покупателю квартиры, чем продавцу. Если договор признают недействительным, продавец все равно останется при полученных деньгах и сохранит право собственности на недвижимость. Для покупателя же нотариус существенно снижает риски. Ведь если сделку признают недействительной, покупатель потеряет деньги и лишится права на квартиру. 

У нотариусов есть доступ в базы Росреестра, налоговой, МВД, загсов и нотариальной информационной системе. Нотариус может проверить права продавца, наличие других собственников, дееспособность или банкротство продавца, наличие обременений. 

Конечно, удостоверение договора купли-продажи у нотариуса не снимает все возможные риски, но сводит их к минимуму. 

Тем не менее, сделки с нотариусом не могут полностью обезопасить от мошенников, неожиданных наследников, должников, скрытых недееспособных и прочих рисков. Поэтому иногда суды оспаривают даже сделки, заключенные с нотариусом. 

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, проверьте юридическую чистоту квартиры или оформите договор титульного страхования.

Проверка позволяет убедиться, что нет причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.

А по условиям страхования, если потеряете права собственности на купленную недвижимость, получите страховое возмещение. Стоимость страховки — 0,3— 3% от стоимости квартиры.

Для каких сделок нотариус обязателен 

Продажа доли в общей собственности. С 1 августа 2019 года продажу всех долей в квартире не надо удостоверять у нотариуса.

Теперь если все совладельцы долевой собственности согласны на сделку, ее можно оформить без нотариуса.

Но если хоть один из собственников не принимает участие в сделке и не продает свою долю, остальным продавцам надо обратиться к нотариусу. Это касается как продажи, так и дарения.

Есть два исключения. Если продаете квартиру по программе московской реновации, идти к нотариусу не обязательно, даже если на продажу согласны не все дольщики. Если мать дарит долю ребенку при покупке квартиры с использованием материнского капитала, нотариус тоже не нужен. 

Помните, что каждый собственник должен подписать нотариально заверенное согласие на продажу.  А если продается только одна доля, от остальных собственников понадобится отказ от приоритетной покупки. 

Сделки с недвижимостью по доверенности. Если продаете или покупаете квартиру по доверенности, сделку обязательно надо заверить у нотариуса.

Доверенность обязательно должна быть нотариальной — простую письменную доверенность Росреестр не примет.

Проверить подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры, можно на специальном сервисе Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам: фамилии нотариуса, номеру и дате выдачи доверенности.

Убедитесь, что доверенность действует, уточните права продавца — уполномочен ли он получать деньги, подписывать договор.

Продажа квартиры по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением). Иногда престарелые люди соглашаются отдать квартиру после своей смерти в обмен за ежемесячное содержание (часто и единовременную выплату за квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной) и  уход.

Такой договор обязательно надо зарегистрировать у нотариуса, в присутствии которого пожилой человек подтвердит, что заключил с вами договор добровольно и действительно хочет отдать квартиру в обмен на уход. На время действия договора ренты на квартиру накладывается обременение.

Согласие супруга на продажу квартиры. Если покупаете у женатого или разведенного человека квартиру, сам договор купли-продажи можно не заверять, но у него надо заверить согласие супруга продавца на продажу квартиру.

Не важно на кого оформлена квартира, кто платит и продает, разведены супруги или нет — если не будет нотариального согласия второго супруга, сделку могут признать недействительной.

Если между супругами заключен брачный договор, он также должен быть нотариально заверен.

Для каких сделок нотариус не обязателен 

Ходить к нотариусу не обязательно во всех остальных случаях. Можно сразу идти в Росреестр, если: 

  1. у квартиры один собственник; 
  2. все дольщики квартиры согласны на сделку;
  3. квартира в новостройке;
  4. покупаете или продаете квартиру через паевой инвестиционный фонд;
  5. дарите квартиру.

Участники этих сделок сами решают надо им обращаться к нотариусу или нет. Договор по ним можно составить в простой письменной форме, подписать всеми собственниками долей недвижимости и зарегистрировать в Росреестре.

Договор лучше составить с опытным риелтором или юристом. Не пользуйтесь типовым шаблоном из интернета — он может быть устаревшим или не учитывать специфику вашего случая.

Договор купли-продажи — не то, на чем стоит экономить. 

Несмотря на то, что во всех этих случаях ходить к нотариусу не обязательно, вы всегда обратиться к нему, если считаете, что это необходимо. Например, вы опасаетесь, что кто-то может оспорить сделку или вам так спокойнее. Но придется заплатить нотариальный тариф — он выше госпошлин за обязательное заверение — оплатить допуслуги.

Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен

Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему. 

Сделки с участием пожилых людей. Если среди собственников есть пожилые, разведенные, асоциальные люди или продавцы по доверенности, нотариус поможет снизить риски того, что сделку оспорят.

Но нотариус не врач, чтобы вынести заключение о полной дееспособности продавца — его могут выдать только эксперты. Если сомневаетесь, попросите продавца предоставить документы — например, справки из психоневрологического и наркодиспансера.

Если он против, от сделки лучше отказаться. В редких случаях на сделку приглашают врача для подтверждения дееспособности.

Когда сделку надо заверить максимально быстро. Нотариус сам отправляет документы в Росреест на регистрацию перехода права собственности — это займет от 1 до 3 рабочих дней после подачи, вместо 5 дней при самостоятельной подаче документов. Если от срока регистрации зависит возможность получения ипотеки, можно обратиться к нотариусу. 

Приятный бонус — у нотариуса можно провести расчет между продавцом и покупателем через его депозитный счет.

Такой счет используют для взаиморасчетов вместо банковской ячейки — покупатель переводит деньги нотариусу, а тот перечислит их продавцу, только после регистрации перехода права собственности нового владельца. Обычно этот дешевле аренды банковской ячейки и точно безопаснее, чем перевозить наличные. 

Источник: https://an-zss.ru/blog/kogda-nuzhen-notarius-pri-sdelkah-s-nedvizhimostju-v-2019-godu/

Как в 2021 году удостоверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры + стоимость услуг

Кем заверяется договор купли продажи квартиры

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте. Инструкцию как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры я разделила на 3 этапа: 1) выбираем нотариуса; 2) собираем документы; 3) обращаемся к нотариусу за услугой. Также ниже написано сколько стоит услуга.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

При сделки купли-продажи можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции РФ.

Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа.

Например, если квартира в Новосибирске, то к любому нотариусу Новосибирской области.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п.

Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг, считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Этап №2 – Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Лучше собственникам (продавцам) и покупателям заранее обратиться к нотариусу и рассказать детали сделки. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от собственников (продавцов)

  • Паспорта; Если одному из них до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
  • Другие статьиВесь список документов и справок для продажи квартиры.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробности.

  • Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Они нужны для подтверждения права собственности на квартиру. Свидетельства отменены и не выдаются с июля 2016 года, но если оно имеется, принесите его.Если свидетельства нет, подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Ее может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ «Мои Документы» или отделениях Росреестра — инструкция. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН
  • Документ основания; Это документ, на основании которого собственники владеют квартирой. Если квартира была ими куплена — их зарегистрированный договор купли-продажи. Если досталась квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры; Я написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, документ заверяется нотариально. Стоимость 1 500 — 2 000 рублей, оформят в день обращения.
  • Другие статьиОбычно покупатели требуют собственников перед сделкой выписаться из квартиры — инструкция.Как проверить покупаемую квартиру: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги по «коммуналке».

  • Разрешение органов опеки и попечительства; Если продается квартира, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию как получить это разрешение и какие документы для этого потребуются.
  • Свидетельство о браке или разводе; Если у продавца право собственности оформлено на одну фамилию, а паспорте сейчас другая.
  • Нотариальная доверенность; Если вместо собственника будет доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.Покупатели редко рассматривают недвижимость для покупки, если вместо продавца на сделке будет доверенное лицо. Лучше сделать так — пусть доверенное лицо только собирает документы, а собственник в день сделки сам подписывает договор купли-продажи у нотариуса.
  • Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров; В них указывают состоит ли гражданин у них на учете или нет. Нотариусы редко требуют такие справки — обычно у пожилого собственника от 65 лет или когда видно, что он пьющий. Нотариусу важно удостовериться, что собственник понимает значение своих действий, что он добровольно продает квартиру и т.п.В псих.диспансере сначала придется пройти предварительное освидетельствование у их штатного психиатра, в накр.диспансере такого нет. Справки везде платные, цены уточняйте в на месте.

Документы от покупателей

  • Паспорта; Если есть покупатель от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
  • Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры; По закону согласие супруга на покупку оформлять необязательно, но некоторые нотариусу требуют предоставить его в такой ситуации — квартира покупается в браке, но будет оформлена только на одного из супругов. Если покупается в ипотеку, тогда согласие нужно не на покупку, а на передачу квартиры в залог банку. Если квартиру сразу будет оформлена на обоих супругов, согласие не потребуется в любом случае. Документ можно оформить у того же нотариуса за 1 000 — 2 000 рублей.
  • Разрешение органов опеки и попечительства; Это разрешение нужно, когда покупатели, приобретая квартиру у собственников, сами продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники. Выше я вставила ссылку на инструкцию как получить это разрешение. Хоть в инструкции показан упор именно на продажу квартиры, она универсальна — ее можно использовать, если продается, например, частный дом.
  • Кредитный договор, если покупатели используют ипотеку;
  • Если за покупателей обращается доверенное лицо — его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Паспорт доверителя не требуется. Заверить документ у нотариуса стоит 1 000 — 2 000 рублей.

Этап №3 – Нотариус заверяет договор купли-продажи и подает его на регистрацию

Другие статьи

Нотариусы «рядом со мной» на Яндекс.Карте — можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Далее собственникам и покупателям нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Выше перечислены документы от собственников и от покупателей. Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется.

По закону, нотариусу можно принести уже готовый договор купли-продажи, чтобы он его заверил. Но на практике, многие (если не все) нотариусы просто не принимают принесенный договор и настаивают, что они сами составят по своему образцу. Поэтому попробуйте сначала обзвонить нотариусов, может кто согласится.

Нотариус составит договора купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии.

Если одной из сторон до 14 лет, то за них договор подписывают его представители (родители, опекуны, попечители).

Когда одной из сторон от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из его представителей (родители, опекуны, попечители). После подписания нотариус заверит договора (удостоверит подписи).

Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки плюс один остается у нотариуса для архива. Например, если 2 собственника и 3 покупателя, то экземпляров будет 6. Каждому покупателю выдадут заверенный договор на специальном бланке с водяными знаками. Продавцам, и себе для архива, нотариус выдаст заверенные договора на обычной бумаге.

Далее нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать договор на регистрацию сделки купли-продажи. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки.

Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.

1 Основ о нотариате, и там же добавил во 2-й пункт — нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день.

Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. ПО закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Стоимость услуги

Я написала отдельную статью про стоимость договора купли-продажи квартиры у нотариуса. Внимательно ее прочтите, чтобы узнать сколько придется заплатить в вашем конкретном случае.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/kak-zaverit-dogovor-kupli-prodazhi-u-notariusa.html

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Кем заверяется договор купли продажи квартиры

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).

Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо.

Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он.

Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет.

По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости.

Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

НедвижимостьБизнес Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/146408-s-avgusta-mozhno-budet-prodat-kvartiru-bez-notariusa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.