Как выкупить долю в квартире у родственника

Содержание

Выкуп доли в квартире у родственника – законодательство РФ, процесс оформления сделки, варианты оплаты

Как выкупить долю в квартире у родственника

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Выкуп доли в квартире у родственника — вся необходимая информация о сделке

Жизненные ситуации бывают разные, потому даже такая процедура как выкуп доли в квартире у родственника может потребоваться абсолютно любому гражданину.

Казалось бы, осуществлять подобное мероприятия стоит на основании действующих законов и порядок сделки будет стандартным для купли-продажи, однако на деле ситуация несколько иная.

Процесс долевого выкупа у родственника имеет ряд нюансов, которые важно учитывать при осуществлении подобной процедуры. Для более подробного ознакомления с ними настоятельно советуем прочесть представленный ниже материал.

Законодательство, регулирующее процедуру выкупа доли в квартире

Рассматривая выкуп доли в жилье у родственника, важно обращаться к нескольким законодательным актам, которые так или иначе регулируют порядок проведения подобной процедуры.

Основные положения по рассматриваемой нами теме изложены в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ), Налоговом Кодексе РФ (НК РФ) и некоторых Федеральных законах (ФЗ).

ГК РФ является основными регулятором сделок с имуществом, находящимся в долевой собственности. В соответствии с ним преимущественное право выкупа отдельной доли квартиры получают лица, уже имеющие часть или части в данном жилье.

Конкретный долевладелец имеет право продать свою часть имущества стороннему лицу. Например, не имеющему долю в данном жилье. Но, только после официального отказа от выкупа продаваемой части со стороны остальных долевладельцев.

Также ГК РФ регламентирует, что в некоторых ситуациях провести выкуп, в том числе и у родственника, можно принудительно (то есть через суд).

Налоговый Кодекс важно учитывать лишь потому, что неправильное оформление договора в плане оплаты может сделать ее недействительной и юридически «нечистой».

Подобное явление возможно в ряде ситуаций и его суть основана на невозможности осуществления купли-продажи между родственниками с расчетом на то, что деньги останутся в их общем бюджете.

Таким образом, согласно НК РФ обе стороны сделки должны быть финансово независимы друг от друга и не иметь прямого налогового интереса в проведении купли-продажи доли.

В противном случае сделка может быть признана недействительной и на стороны, осуществившие ее, наложена некоторая ответственность.

Обращаться к Федеральным законам стоит в тех случаях, когда оплата за приобретаемую долю в квартире у родственника осуществляется на основании материнского капитала или же ипотеки. Именно ФЗ подробно рассматривают данный вопрос и определяют те ситуации и условия, при наличии которых использовать конкретный вид оплаты нельзя.

Не забывайте, что любое отхождение от норм законодательства в проведении сделки купли-продажи недопустимо. Последствия юридически «нечистой» процедуры может неприятно аукнуться в будущем, поэтому при наличии каких-либо вопросов обязательно обращайтесь за помощью к профессиональному юристу.

Процедура выкупа доли

Как осуществляется процедура выкупа у родственника доли в квартире?

Процедура выкупа доли в квартире осуществляется в соответствии с нормами законодательства РФ. Согласно нему она может быть проведена по обоюдному согласию сторон, либо в принудительном порядке.

Стоит отметить, что мирный вариант оформления сделки предпочтительней при выборе, так как осуществляется в разы проще. Однако далеко не всегда он может быть использован, поэтому желательно знать оба варианта исхода событий.

Итак, по обоюдному согласию выкуп доли у родственника осуществляется так:

  • Если покупатель владеет долей в данной квартире, то он уже имеет преимущественное право выкупа какой-либо части в этой же недвижимости. Для осуществления сделки необходимо получить официальный отказ от остальных долевладельцев (если таковые имеются) и можно приступать. В той ситуации, когда согласия остальные долевладельцы не дают, придется доказывать необходимость выкупа именно с вашей стороны в суде.
  • Если покупатель — родственник собственника продаваемой доли, но не имеет другой части в данном имуществе, то он не получает преимущественного права выкупа. Поэтому для осуществления сделки придется сначала получить официальный отказ от остальных долевладельцев. В том случае, когда какой-либо долевладелец сам решил выкупить долю, придется искать альтернативный вариант жилья.

Вариант выкупа доли в принудительном порядке возможен в немногих ситуациях. Реально, успех в суде достижим при следующих условиях:

  • Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно в том случае, если вы уже являетесь долевладельцем в долевой квартире. А кроме того доля, которую вы желаете приобрести, незначительна (например, 1/7 или 1/9 от общей площади жилья). В таком случае придется составлять иск в суд о принудительном выкупе конкретной доли и доказывать необходимость покупки с вашей стороны на протяжении всех судебных прений. Подобная практика хоть и осуществима, но не всегда возможна.
  • Добиться принудительного выкупа доли у родственника можно и в других случаях, когда это позволяет законодательство, и вы являетесь долевладельцем в долевой квартире. Например, вы проживаете с родственником в одной квартире: у вас 2/3 доли, а у него 1/3, однако при этом он болеет серьезным недугом и может заразить вас. Решить подобную проблему можно также в судебном порядке.

Стоит понимать, что судебные прения – это всегда очень тяжелый процесс, поэтому много раз подумайте перед тем, как идти в суд с целью добиться неоднозначного права выкупа.

Варианты оплаты по сделке

Как купить долю в квартире у родственников?

В процессе выкупа доли в квартире у родственника есть ряд нюансов, касающихся выбора варианта оплаты.

Законодатель при определенных ситуациях не разрешает использование той или иной формы оплаты. Все они закреплены в соответствующих Федеральных законах «О материнском капитале» или «Об ипотеке».

Наиболее значимые особенности оплаты при выкупе доли у родственника таковы:

  • При использовании материнского капитала родственники (стороны договора) должны быть независимы в финансовом плане друг от друга и не преследовать каких-либо интересов по исходу конкретной сделки. Так, например, использовать капитал матери нельзя при выкупе доли у близкого члена семьи, претендующего на его же часть (отец ребенка, на которого выдан капитал, дети семьи, мать и т.п.). Также важно понимать, что вступить в собственность на долю должны все те лица, которые имеют право на получение выгоды от использования материнского капитала (все члены семьи). При наличии каких-либо подозрений на юридическую «нечистоту» сделки госорганы имеют полное право отказать в выдаче капитала или же организовать проверку манипуляций. Если факт обналичивания средств материнского капитала по результатам сделки будет подтвержден, то на стороны наложат некоторую ответственность.
  • На использование ипотеки каких-либо конкретных запретов законодатель не накладывает. Однако при ее оформлении банк, выдающий средства, имеет полное право отказать в ипотеке, если на это имеются весомые основания.

В целом, нюансы оплаты стоит учитывать только тем гражданам, которые хотят провести сделку выкупа доли у родственника с целью получить какую-либо выгоду незаконным путем. Не забывайте, если такой факт подтвердиться, придется нести ответственность перед законом (159-ая статья УК РФ – Мошенничество).

Оформление сделки

Как оформить сделку по выкупу долей в квартире у родственника?

Ознакомившись со всеми особенностями процедуры выкупа доли в квартире у родственника, можно рассмотреть непосредственно процесс оформления сделки. Ее общий порядок выглядит следующим образом:

  1. Стороны сделки подготавливают необходимую документацию для оформления и заключения договора купли-продажи:
  • правоустанавливающие документы на долю в квартире вашего родственника-продавца;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности;
  • пакет документов из БТИ, который выдается в госоргане и необходим для оформления любой сделки купли-продажи недвижимости;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально заверенные согласия на продажу со стороны всех лиц, которые имеют тот или иной интерес в осуществляемой сделке (остальные долевладельцы в долевой квартире, супруг продавца и т.п.).
  1. Далее оформляется сам договор купли-продажи с указанием всех условий сделки и ее стоимости. В соглашение важно указать срок и вариант передачи денег. Не забывайте, что все сделки, проводимые с недвижимостью, важно осуществлять с присутствием нотариуса, поэтому не экономьте на его услугах.
  2. После оформления договора осуществляется регистрация прав собственности на нового владельца доли в квартире через Росреестр и передача денег. Последний важно подтверждать соответствующими расписками.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennika.html

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Как выкупить долю в квартире у родственника

» Жилищные споры » Как выкупить долю в квартире у родственника

4 758 просмотров

Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.

При покупке доли (как принудительной, так и обычной) тот факт, что продавцом является родственник не играет никакой роли. Если этот вопрос рассматривается лишь с точки зрения неуплаты налога на покупку, то следует помнить, что не облагаются налогом лишь подарки от близких родственников, а не выкуп как таковой.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Порядок действий

  1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
  2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец).

    В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.

Нельзя менять условия сделки уже после отправки предложений.

Все должны быть равны в данной ситуации, иначе последует обращение в суд от других владельцев с требованием признать сделку недействительной.

  1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
  2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Заверить его у нотариуса.
  5. Передать деньги за покупку.
  6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Пример: Один человек хочет купить долю в квартире, которая принадлежит его родственнику. Тот согласен на его условия, однако не хочет продавать свою долю другим собственникам.

Чтобы они точно не смогли реализовать свое преимущественное право, продавец в предложении совладельцам указывает сумму сделки, которая в разы превосходит рыночную (и, что важнее, ту, за которую он действительно собирается продать долю родственнику). Разумеется, владельцы квартиры не могут согласиться на такие условия.

В результате доля продается, но по значительно меньшей цене. Узнав об этом, совладельцы могут подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
  • Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
  • Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
  • Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Если владельцем доли выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуются документы, удостоверяющие его личность, факт недееспособности, документы на опекуна и, зачастую, разрешение от органов опеки.

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Скачать образец договора купли-продажи выкупа доли в квартире

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходовПриблизительная сумма
Стоимость долиИндивидуально
Услуги нотариусаОт 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Примерные сроки оформления сделки:

ДействиеСрок
Согласование условий сделкиОт 1 дня
Оповещение совладельцевДо 10 дней
Оформление сделки у нотариусаДо 1 дня
Оформление собственности на долюОт 3 дней

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

Условия покупки доли у родственника, если он против

  1. Доля является незначительной или может быть признана таково
  2. Выделить долю в натуре невозможно.
  3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Пример: Предположим, что есть некая квартира площадью 40 кв.м.

, у которой есть два владельца. У первого 9/10 долей квартиры, у второго 1/10. Это незначительная часть и исходя из площади квартиры, ее невозможно выделить в натуре.

Кроме того, если у владельца 1/10 есть другое жилье, то первый собственник может обратиться в суд и выкупить эту долю принудительно. Если бы площадь квартиры составляла бы 200 кв.м., то 1/10 – это уже 20 кв.м.

, что, в принципе, соответствует даже некоторым однокомнатным квартирам. Как следствие, эту часть реально выделить в натуре и, соответственно, невозможно выкупить принудительно.

Существует и альтернатива.

Если владелец доли, которую планируется выкупить в принудительном порядке, не платит за коммунальные услуги, вообще не живет в квартире и/или регулярно нарушает порядок, то можно попробовать лишить его этой части недвижимости (при условии, что у него есть хоть какое-то другое жилье). Однако возникает множество проблем со сбором доказательства и, на практике, в пользу истца такие решения принимаются очень редко.

  1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
  2. Подготовить иск.
  3. Отправить заявление в суд.
  4. Заплатить госпошлину.
  5. Ожидать заседания и решения суда.
  6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
  7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства.
  • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Не лишним будет заранее, еще до обращения в суд, предложить отказывающемуся лицу заключить договор купли-продажи и зафиксировать данный факт. Это будет рассмотрено как попытка решить проблему во внесудебном порядке и может «сыграть в плюс» истцу.

Исковое заявление

Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

Скачать образец искового заявления на выкуп доли в квартире, если владелец против

Выкуп доли в квартире у родственников

Как выкупить долю в квартире у родственника

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выкуп доли в квартире у родственников проходит по правилам ГК РФ, при этом обязательно должен соблюдаться порядок уведомления остальных дольщиков, а договор будет удостоверяться у нотариуса. В этой статье разберем все нюансы приобретения долей на жилое помещение и регистрации права собственности на нового владельца.

Как правильно выкупить долю

Режим долевой собственности накладывает специальные ограничения на каждого дольщика — они не могут распоряжаться своими долями по возмездным сделкам, не уведомив предварительно остальных владельцев этого объекта недвижимости. К таким сделкам относятся купля-продажа и мена, а на случаи безвозмездного распоряжения такое правило не распространяется.

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

  1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
  2. подготовка договора купли-продажи;
  3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
  4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
  5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
  6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Порядок уведомления

Преимущественное право выкупа возникает с момента получения письменного уведомления. Учтите, что нарушение уведомительного порядка не только будет препятствием для удостоверения сделки в нотариальной конторе, но и повлечет ее признание недействительной. Такой иск в суд сможет подать любое заинтересованное лицо, чьи права была нарушены продажей доли без направления уведомления.

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

  • уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
  • документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
  • в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

  1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
  2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
  3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Удостоверение и регистрация

Пройдя уведомительную процедуру, подготовленный договор купли-продажи нужно представить в нотариальную контору для удостоверения. Для этого требуется явка всех участников сделки, либо их представителей по доверенности. Нотариусу нужно подать следующие документы:

  • общегражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность контрагентов;
  • нотариальная доверенность на представителя, если контрагенты выбрали такой вариант;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую долю — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о наследстве и т.д.;
  • договор купли-продажи;
  • уведомление дольщиков и доказательства его вручения;
  • письменные отказы дольщиков (если они имеются).

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире

Для совершения отдельных сделок могут потребоваться и иные документы. Например, чтобы сделать выкуп доли у несовершеннолетнего ребенка нужно получить письменное согласие местного учреждения опеки. При продаже доли, приобретенной в период брачных отношений, необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга.

Скачать форму согласия супруга на продажу доли в квартире

Нотариус проверяет дееспособность сторон и соблюдение уведомительного порядка, после чего проставит удостоверительный штамп на бланке договора. Одновременно сведения об удостоверении будут внесены в федеральный нотариальный реестр. Если у нотариуса имеется техническая возможность, документы можно сразу направить для регистрации в службу Росреестра.

Чтобы завершить выкуп доли в квартире у родственника договор направляется на регистрационную процедуру. Сдать документы можно через нотариуса, через МФЦ или напрямую в службу Росреестра. Регистрационные действия проводятся после оплаты госпошлины — в 2018 году ее размер составляет 2000 рублей.

Срок регистрации будет зависеть от способа сдачи документов, а также необходимости одновременно пройти процедуру кадастрового учета.  Например, при подаче через нотариуса выписку ЕГРН можно получить уже через 3 рабочих дня. Для получения готовых документов явка обеих сторон необязательна, подойти может только покупатель.

С момента регистрации права собственности, родственник вступает в права дольщика — может пользоваться общим имуществом и помещением квартиры, получает право на часть общего имущества МКД и придомовой территории. Если в дальнейшем доля вновь будет продаваться родственникам или третьим лицам, правила уведомления и удостоверения  также должны соблюдаться.

Источник: https://law03.ru/finance/article/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov

Покупка доли в квартире у родственников: способы, алгоритм действий

Как выкупить долю в квартире у родственника

Жилье нередко становится причиной раздора. В особенности, когда в квартире прописано несколько человек. Даже будучи членами одной семьи, люди часто не могут поделить совместную жилплощадь, осложняя жизнь себе и окружающим. В связи с этим многие граждане задумываются о том, как выкупить долю в квартире у родственников. Об этом мы и поговорим ниже.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Если жильем владеет несколько человек, то речь идет о долевой собственности. Каждый из владельцев в этом случае называется дольщиком, причем доли чаще всего не равны и не выделяются в натуре. Все нюансы, касающиеся долевой собственности, указаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ.

Совместное владение недвижимостью возникает ввиду следующих обстоятельств:

  1. Приватизация. Если семья проживает в муниципальной квартире, то в результате приватизации, каждый из жильцов становится собственником определенной части жилья.
  2. Развод. Если квартира была приобретена в браке, то она считается супружеской собственностью. При разводе жилье делится между бывшими супругами пополам. Также размер долей может определяться брачным договором.
  3. Наследство. Когда владелец квартиры умирает, его имущество отходит наследникам. Соответственно, объект может перейти в долевое владение нескольких родственников. Размер доли каждого из них определяется завещанием. Если же оно отсутствует, то наследственная масса делится поровну.
  4. Иные обстоятельства. Речь идет о приобретении жилья, дарении, ренте и прочих способах получения недвижимости.

Процедура выкупа доли не зависит от степени родства между собственниками. Приоритет в покупке части общей недвижимости имеют совладельцы. Если никто из них не изъявил желание купить долю, тогда ее выставляют на общие торги. В этом случае ее может приобрести третье лицо, став полноправным дольщиком.

Действующее законодательство выделяет два способа приобретения доли недвижимости:

  • по соглашению сторон;
  • через суд.

Каждый из способов следует рассмотреть подробнее.

Пошаговая инструкция по выкупу доли по соглашению сторон

Проще всего выкупить часть квартиры по договоренности с родственником. Если обе стороны согласны на сделку, то и проблем при ее заключении не возникнет. Алгоритм действий при выкупе доли приведен ниже.

Уведомление

Как говорилось выше, совладельцы недвижимости являются основными претендентами на покупку долей. Для этого достаточно иметь право собственности даже на незначительную часть жилья. Если дольщиков несколько, то каждый из них должен получить уведомление о намерении продать имущество. Оно составляется в письменной форме и может быть передано сособственникам несколькими способами:

  1. Лично в руки под подпись. Это самый быстрый и простой способ вручить уведомление. Однако если дольщик не проживает в общей квартире, то могут возникнуть проблемы с установлением его местонахождения. К тому же, он имеет право отказаться подписывать уведомление, желая отложить срок сделки.
  2. Уведомление через нотариуса. Эта процедура удобна тем, что обязанности по составлению документа ложатся на плечи специалиста. Минус заключаются в оплате услуг нотариуса и длительном ожидании.
  3. Отправка почтой. Для этого используется письмо с простым уведомлением. Так можно сэкономить время на поиски совладельца. Однако письмо может затеряться или вернуться с пометкой о неполучении. Все это затягивает процесс продажи имущества.

По закону дольщики имеют не более месяца на раздумья, что указано в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Отсчет начинается с момента получения уведомления. Каждый из сособственников обязан составить письменный ответ, приняв предложение продавца или же отказавшись от покупки.

Следует понимать, что если дольщики не будут уведомлены о продаже недвижимости надлежащим образом, то впоследствии сделку могут отменить в судебном порядке. Например, отец отписал свою квартиру троим сыновьям. Каждый из наследников получил по трети жилья. Через время один из дольщиков решил продать недвижимость, не уведомив других собственников. В итоге доля была продана третьему лицу.

Узнав о сделке, дольщики подали в суд и добились отмены продажи. Затем часть квартиры выкупил один из братьев.

Какие документы нужно подготовить

Договорившись о продаже, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • поквартирная карточка (для ее получения нужно направить запрос в УВМ МВД РФ);
  • согласие супруга (если объект находится в супружеской собственности);
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация.

Составляем договор купли-продажи

Некоторые граждане полагают, что при передаче части общей квартиры родственнику достаточно составить простой договор купли-продажи, с которым впоследствии можно будет обратиться в Росреестр для перерегистрации прав. Но с 2016 года правила изменились, и теперь подобные сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.

Кроме того, относительно статьи 550 Гражданского кодекса РФ, в договоре должна содержаться следующая информация:

  • наименование;
  • место и дата составления;
  • данные участников сделки;
  • описание продаваемой части квартиры (адрес, размер и т. д.);
  • стоимость имущества;
  • права и обязанности сторон;
  • способ передачи денег и дата;
  • прочие условия, которые участники сделки хотят отразить в договоре.

Для составления договора стороны обращаются к нотариусу. Он проследит за тем, чтобы документ не содержал ошибок и заверит его.

Регистрация недвижимости

После подписания и заверки договора купли-продажи, сведения о новом владельце недвижимости необходимо внести в государственный реестр. Для этого новоявленный собственник должен подать бумаги в отделение Росреестра или МФЦ. Здесь гражданин пишет заявление по предложенному образцу. В течение 14 дней после подачи документов он получает выписку из ЕГРН.

Если после выкупа доли гражданин становится владельцем всей жилплощади, то он может оформить право собственности на квартиру целиком.

Оплата налогов

По закону продавец недвижимости обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости объекта. Граждане освобождаются от налогообложения в следующих случаях:

  • стоимость сделки составила менее миллиона рублей;
  • продавец не получил прибыли от продажи квартиры (недвижимость была продана за ту же сумму, за которую приобреталась);
  • недвижимость находилась в личной собственности гражданина более трех лет.

Особенности выкупа доли в судебном порядке

Если родственник отказывается продавать долю, выкупить ее можно через суд. Это возможно при наличии следующих условий:

  1. Размер доли незначителен. В некоторых случаях часть квартиры оказывается настолько мала, что становится невозможным определить порядок совместного пользования долей, не ущемив права других дольщиков. Подобное происходит, если один из собственников владеет 1/20 в однокомнатной квартире.
  2. Выделение доли в натуре является невозможным. Это требование невыполнимо в большинстве случаев. Дело в том, что натуральная доля фактически представляет собой самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и коммуникациями.
  3. Отсутствие заинтересованности в общем жилье. Например, собственник имеет отдельную квартиру, в которой фактически проживает. При этом он не принимает участия в поддержании технического состояния общего жилья, не оплачивает коммуналку и т. д.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно обращаться в суд с целью принудительного выкупа доли. Если иск будет удовлетворен, то покупка станет возможной на основании судебного решения.

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок принудительного выкупа доли:

  1. Досудебное урегулирование. Данный этап не является обязательным, но суд – это всегда крайняя мера. Поэтому с родственником рекомендуется договориться о продаже. Возможно, удастся достичь компромисса. Если же переговоры не увенчались успехом, следует обращаться в суд.
  2. Сбор документов. Помимо правоустанавливающей документации понадобятся доказательства того, что ответчик не использует совместное жилье по назначению. Например, если он не оплачивает коммуналку, то достаточно предъявить выписку из банка, доказывающую внесение средств другим собственником.
  3. Составление иска. Чтобы грамотно составить судебный иск, лучше заручиться помощью профессионального юриста. Естественно, услуги специалиста будут платными. Если бюджет ограничен, можно ознакомиться с образцами заявлений, представленными в интернете.
  4. Подача иска. К исковому заявлению прикладывается пакет документов. Далее бумаги подаются лично в отделение районного суда или отправляются почтой.
  5. Рассмотрение. Истцу рекомендуется участвовать в слушаниях, активно отстаивая свою позицию. Чтобы увеличить шансы на положительный вердикт, можно воспользоваться помощью квалифицированного юриста. В случае удовлетворения иска, стоимость услуг специалиста может быть возложена на ответчика, который оплатит все судебные издержки.
  6. Решение суда. После рассмотрения всех доводов, суд выносит окончательное решение. Если иск будет отклонен, то оспорить такой вердикт можно в вышестоящей инстанции.
  7. Регистрация объекта. Выплатив родственнику материальную компенсацию за долю в квартире, гражданин должен закрепить за собой имущественные права. Для этого он обращается в Росреестр или МФЦ, подав пакет документов на перерегистрацию недвижимости.

Необходимые документы

Основным документом при обращении в суд является исковое заявление. Оно составляется по образцу, который можно получить у сотрудника судебной инстанции. К иску следует приложить такие бумаги:

  • паспорт истца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • выписка из реестра;
  • поквартирная карточка;
  • уведомление о попытке досудебного урегулирования;
  • техническая документация на объект;
  • заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли.

Расходы

Обращаясь в суд, истец обязан оплатить налоговый сбор. Размер госпошлины зависит от цены иска (стоимости выкупаемой доли). Особенности расчета сбора присутствуют в статье 333.19 Налогового кодекса РФ.

При регистрации недвижимости в Росреестре заявителю придется заплатить еще 2000 рублей. Это оплата за регистрационные услуги и внесение изменений в реестр недвижимости.

Источник: https://runasledstvo.ru/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika-po-soglasheniyu-i-cherez-sud/

Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

Как выкупить долю в квартире у родственника

На рынке недвижимости большое количество сделок связано с приобретением квартир или их долей одним родственником у другого. Для таких сделок есть свои нюансы, особенно при приобретении жилья в ипотеку или при выкупе долей. Зависят эти особенности от того, кого можно относить к близким родственникам, а кого – нет.

Кто такие близкие родственники?

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников.

Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

  • родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
  • братья и сестры, участвующие в сделке;
  • родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

При этом, лица, находящиеся под опекой (например, муж и жена взяли опеку над прямым племянником жены) близкими родственниками считаться не будут.

Порядок покупки

Приобретение имущества у родственника зависит от того, есть ли другие претенденты на приобретение жилья или нет, находится ли оно в долевой собственности, а также какой конкретно механизм покупки используется – с использованием ипотечного кредитования или с помощью собственных средств.

Основными действиями в приобретении жилья у родственников будут следующие:

  • Установление цены приобретаемого имущества. Оно может происходить путём проведения независимой оценки, а также с помощью самостоятельного определения стоимости собственником выкупаемого недвижимого имущества.
  • В случае приобретения квадратных метров, находящихся в долевой собственности, собственник должен уведомить остальных совладельцев о своём желании продать своё имущество родственнику.
  • В случае, если остальные совладельцы предоставили нотариально заверенный отказ от приобретения доли, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец готовит все необходимые документы для совершения сделки, которые смогут подтвердить ее законность, со своей стороны.
  • Происходит подписание основного договора купли-продажи с имеющимися дополнительными соглашениями и приложениями. При желании сторон договор может быть заверен у нотариуса.
  • Регистрация сделки путём подачи договора и сопровождающих его документов в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен выдаваемого ранее свидетельства о праве собственности).

Порядок действий является стандартным, однако, в случае покупки в ипотеку, перечень требуемых документов и основные шаги немного изменятся.

Приобретение в ипотеку

Выкуп имущества у родственников в ипотеку банками и иными кредитными организациями приветствуется далеко не всегда, так как в этом случае велик риск мошенничества со стороны покупателя-заемщика.

Мошенничество в этом случае будет выглядеть следующим образом: между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, а средства, полученные в качестве ипотечного займа, тратятся не по их целевому назначению.

Однако в том случае, если договор заключается между родственниками, являющимися совладельцами жилплощади, банк примет решение о предоставлении ипотечного займа, так как в качестве залога перед банком может выступать уже находящееся в собственности имущество.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку у родственника, для обращения в банк придется предоставить пакет документов для заключения договора ипотечного кредитования. В каждом банке требования по перечню необходимых документов свои, однако основной пакет выглядит следующим образом:

  • личные документы заемщика, позволяющие идентифицировать его личность (паспорт или иной аналогичный документ);
  • справка о доходах, подтверждающих реальный уровень заработной платы потенциального заёмщика;
  • если у заемщика есть другие источники доходов, их тоже лучше подтвердить для того, чтобы повысить процент вероятности одобрения займа на необходимую сумму;
  • если у потенциального заемщика уже есть в собственности имущество, например, доля в квартире, в которой планируется выкуп ещё одной доли, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество для возможности использовать его в качестве залога;
  • договор купли-продажи имущества в виде предварительно подписанного соглашения для подтверждения факта приобретения конкретных квадратных метров;
  • некоторые банки могут потребовать ещё также и дополнительные документы, например, у мужчин-военный билет.

По условиям ипотечного кредитования средства от банка в адрес продавца передаются только после заключения основного соглашения по продаже жилья и перерегистрации права собственности.

Заключение

Выкуп квадратных метров у родственника осуществляется по аналогичной процедуре с обычными сделками по купле-продаже. Исключением является процедура приобретения жилья в ипотеку, так как здесь для исключения банком возможности мошенничества со стороны заемщика сначала потребуется подтвердить фактический переход права собственности от одного собственника к другому.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-rodstvennika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.