Как расторгнуть предварительный договор купли продажи

Содержание

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Просмотров 827

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения.

Однако не всегда договоренности выполняются.

Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Пример. Гражданка Сидорова и гражданин Михайлов заключили ПДКП, но срок действия не указали. Сидорова передумала продавать квартиру, но Михайлова об этом не уведомила.

Покупатель также не стремился совершить сделку, поскольку не смог собрать нужную сумму для покупки. По истечении 1 года ПДКП стал недействителен.

В этой ситуации ничего расторгать не нужно, так как обе стороны не пожелали оформить Основной договор.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй.

Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения.

При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров.

Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели.

Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне.

Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается».

Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст.

381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Согласно сложившейся практике, при расторжении договора по вине Продавца он возвращает не двойную сумму задатка, а задаток в полном размере. Однако у Покупателя остается право потребовать удвоенную сумму через суд.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Формулировка причины отказа от обязательств влияет на возможность возврата задатка. Если Покупатель укажет, что «нашел более подходящий вариант», «передумал», шанс вернуть задаток сводится к нулю.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

В извещении указано, что расторжение происходит с даты получения контрагентом уведомления. Для точной фиксации времени получения необходимо отправить документ письмом с уведомлением. Полученная «корочка» будет доказательством, что претензия была получена и может использоваться в суде как доказательство инициации досрочного разрыва договора.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Предварительный договор обязывает к заключению Основного. Если жизненные обстоятельства вынуждают отказаться от прежних намерений, разрешается расторгнуть договор. Если вторая сторона возлагала большие надежды на совершение сделки, избежать споров невозможно. Особенно усложняет ситуацию нежелание одной из сторон вернуть аванс, задаток.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Какой срок исковой давности по приватизации квартиры?

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи

Купле – продажа дорогостоящей собственности (в частности, недвижимости), всегда требует подготовки соответствующего пакет документов. И одним из таких документов может стать предварительный договор купле – продажи, который одновременно закрепляет стороны сделки и её основные принципы и при этом служит основой для подготовки последующего основного документа.

Но что делать, если обстоятельства изменились, и дальнейшая купле – продажа невозможна? В этом случае предварительный договора потребуется должным образом расторгнуть. О том, как правильно это сделать, вам расскажет наша статья.

Что это за договор

Предварительный договор купли – продажи это документ, который составляется при продаже недвижимости между покупателем и продавцом. Он практически аналогичен стандартному договору купли – продажи, но в то же время он содержит информацию о сделке, которая только будет оформлена, а не о той, что уже совершена. Содержит же такой договор следующие данные:

  • Сведения о продавце и покупателе;
  • Сведения о продаваемой собственности;
  • Права и обязанности каждой из сторон;
  • Порядок передачи денежных средств;
  • Данные о залоге;
  • Сведения о разрешении возможных споров и конфликтов;
  • Реквизиты.

Основания для расторжения

Начнем с самого главного, а именно с причин для расторжения предварительного договора купли – продажи. По закону такой договор нельзя разорвать просто так из-за нежелания одной из сторон выполнять свои обязанности. Так что для прекращения его действия нужна веская причина. Это может быть одно из следующих условий:

  • Один из участников сделки уклоняется от своих обязанностей;
  • Предварительный договор купли – продажи составлен с применением неверных данных;
  • Предварительный договор купли – продажи используется в мошеннических целях;
  • После составления предварительного договора купли – продажи собственник произвел действия, значительно ухудшившие качество продаваемой недвижимости;
  • Покупатель не может вовремя собрать требуемую сумму;
  • При наступлении форс – мажорных обстоятельств, а так же в случае гибели одной из сторон сделки.

Внимание Обратите внимание на то, что предварительный договор купли – продажи недвижимости может быть в любой момент расторгнут по обоюдному согласию сторон. При этом никаких негативных последствий ни для одной из сторон не наступает.

Как проходит

Расторжение предварительного договора купли – продажи можно разделить на два этапа: мирный и судебный. При этом принципы их проведения в корне отличаются.

При мирном урегулировании процесс достаточно прост. Все, что вам нужно сделать – это составить письменное обращение к другой стороне сделки, в котором нужно будет подробно описать причины, по которым вами не будут выполнены условия предварительного договора. После этого останется провести расчет в соответствии с условиями самого договора и аннулировать его.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Если же другой участник купли – продажи отказался добровольно аннулировать предварительный договора купли – продажи и настаивает на завершении сделки, то придется прибегнуть к помощи суда. Судебное расторжение начинается с подачи искового заявления, в котором потребуется прописать данные о самом предварительном договоре, а так же основания для его расторжения и причины отказа.

После подачи иска будет начато разбирательство, в ходе которого суд изучит сам договор и ваши основания для прекращения его действия. В случае, если основания будут признаны вескими, предварительный договора будет расторгнут, а судом будут назначены соответствующие компенсации.

Чем грозит

Расторжение предварительного договора купли – продажи не может пройти без последствий для расторгающей стороны. Связано это с тем, что в каждом таком договоре есть пункт, который регулирует штрафы и санкции за нарушение условий или расторжение.

Так что кто бы ни выступал инициатором расторжения, он в обязательном порядке должен будет выплатить все положенные штрафы и компенсации.

Более того, для покупателя расторжение предварительного договора купле – продажи может грозить потерей залога, так что этот вопрос рекомендуется обговаривать заранее.

При этом все эти штрафы и ограничения потеряют силу в том случае, если расторгнут договора будет не по вине одной из сторон. Это касается тех случаев, когда имеет место мошенничество, ухудшение качества собственности, форс – мажор и подобных обстоятельств.

Расторжение договора с оформленной ипотекой

Еще одной большой проблемой становится расторжение предварительного договора купли – продажи, на основании которого был оформлен ипотечный заем. На самом деле, для заемщика такая ситуация не составляет большой угрозы, хоть и требует внимания и четкого подхода.

Сама процедура расторжения от наличия ипотеки отличаться не будет. Но помимо аннулирования сделки вам потребуется сделать следующее:

  • Если денежные средства уже были переведены на счет продавца, то необходимо будет вернуть их на счет банка любым удобным способом. Если перевод еще не прошел, то потребуется сразу обратиться в банк и указать на то, что он больше не нужен;
  • После возврата денег в банк вам потребуется написать специальное заявление на отказ от кредита, в котором потребуется указать на расторжение предварительного договора купли – продажи;
  • Выплатить все компенсации, указанные в договоре кредитования (если они имелись), а так же оплатить требуемый процент за использование денежных средств.

Как видите, операция не такая уж и сложная, но при её проведении надо поспешить – каждый новый день просрочки может обернуться для вас новыми штрафами.

Источник: https://zakon.center/nedvizhimost/kvartira/rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности связанные с внесением предоплаты

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности процедуры

Приобретение недвижимого имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда являлись актуальными. Иногда обстоятельства складываются так, что возникает необходимость узнать, как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор при покупке квартиры, является, своего рода, намерением оформить финальный.

В нем обозначаются окончательные параметры сделки. Как правило, он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома. В нём участники описывают свои обязательства.

Часто, в качестве их обеспечения, выступает задаток, который покупающая сторона отдает продающей.

Такой документ оформляется в количестве 3 штук. Прекращается действие описанного документа, только по соглашению участников или в судебном порядке.

Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки.

Поэтому, законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же, как и заключение, в письменном формате.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры — основания и способы

Основания для расторжения предварительного соглашения должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия.

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.

Предварительный документ оформляется для возможности:

  • урегулировать траты, при создании соглашения;
  • обязать одного участника сделки продать другому объект;
  • принудить одного человека купить помещение у другого.

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи:

  1. Отсутствие желания заключать финальный документ.
  2. Нарушение сроков.

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки, путём подписания специального письменного соглашения.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости? Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений:

  1. Необходимо досконально прочитать составленный договор. В нем, как правило, должен присутствовать абзац, определяющий процесс расторжения. Если его нет, необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений.
  2. Важно, посмотреть, все ли условия договора выполнены. Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение, до окончания времени его действия.
  3. Основанием может быть, отсутствие заключенного финального документа в установленный срок. Если время не обозначено, он будет действовать один год.
  4. Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует. Но неверное оформление, будет явным основанием для признания его недействительности.
  5. Определив причину для расторжения, следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону, отправив ему извещение. Отказ одного из участников сделки от расторжения, служит поводом для обращения в суд.

Исходя из практики, оформление предварительного соглашения, носит повальный характер.

Совершенно все риэлторы, советуют заключить такой вид договора. Они стремятся к цели получить прибыль.

Важно понимать, что предварительное соглашение лучше заверить у нотариуса. Документ не напечатанный, а написанный от руки, тоже имеет юридическую силу.

Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости, без внесения существенной предоплаты

Расторжение без внесения существенной предоплаты производится по обоюдному согласию участвующих сторон

Если в документе нет упоминания о предоплате, он может расторгаться по согласию участников.

Для этого лучше оформить письменное расторжение. Если какая — то сторона отказывается это сделать, можно обратиться в судебную инстанцию.

При расторжении, расходы по оформлению не возвращаются, если стороны не придут к другой договоренности.

Если предварительный документ заверялся у нотариуса, соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом.

В ситуации разрыва сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку.

А так же принудить другого участника сделки, оформить финальный договор.

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Если покупающий участник,  авансом оплачивает существенную часть сделки, такой документ будет сразу определен договором купли-продажи.

Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать вернуть оплаченную сумму.

При этом, у продающей стороны будет возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.

Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание проблем, нужно убедиться, что в нем:

  • прописаны условия одностороннего расторжения;
  • обозначен порядок возврата аванса;
  • установлен срок оформления основного договора;
  • чётко прописан порядок заключения завершающего документа.

Соблюдая все эти условия, соглашение можно будет разорвать с меньшими расходами.

В любом случае, лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек.

Основные моменты, связанные с расторжением предварительного договора

В случае, необходимости разрыва предварительной договоренности, важно, обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый размер денежных средств, для расчета, к определенному времени, то она должна поставить в известность продающую сторону письмом. А так же попросить поменять установленные временные рамки. Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки, будет письмо с уведомлением. В него обязательно вложить описью вложенных документов.
  2. Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции, но очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть финансов, которая была передана в качестве задатка. Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности. Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне.
  3. Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства, отданные авансом. Но, на это должна быть веская причина. Например, при оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные для себя обстоятельства, которые заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество.
  4. Когда устная договоренность не достигнута, то выход только один, подать исковое заявление в судебную инстанцию.

Необоснованный отказ от выполнения условий должен повлечь компенсацию расходов, которые понесла другая сторона от разрыва сделки

Если кто—либо из участников сделки, без оснований, отказывается от исполнения своих обязательств, то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы, возникшие в процессе разрыва сделки.

В ситуации, отказа от предстоящей сделки, по причине окончания времени действия документа, выплачивать ничего не придется. Документ, будет считаться недействительным, по обоюдному соглашению участников. Исключением будет, обращение в суд.

В любом случае вопрос, как расторгнуть предварительное соглашение купли-продажи квартиры, будет актуальным всегда. Для того, чтобы избежать проблем, связанных с этой актуальной темой, важно, определить в договоре все нюансы, возникшие во время его составления.

О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:

13 Сен 2016      Юлия Юрьевна         1018      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-osobennosti-protsedury.html

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры?

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи

Предварительный договор призван закрепить условия планируемого приобретения квартиры, но в ряде случаев субъекты сделки желают существенно изменить такие условия или отменить сделку вообще.

Правила расторжения предварительного соглашения меняются в зависимости от причин, побудивших к расторжению, а также от наличия обоюдного желания сторон отменить сделку.

Порядок расторжения

Разрыв предварительного соглашения имеет схожий порядок с расторжением обыкновенного договора покупки.

Процедура упрощается за счет того, что при обоюдном решении не оформлять запланированную сделку сторонам не нужно обращаться в Росреестр с заявлением о прерывании регистрации, так как предварительные соглашения не регистрируются.

Для расторжения по обоюдному решению необходимо выполнить следующие действия:

  1. Составить соглашение о расторжении.
  2. Отменить исполненные условия.
  3. Зарегистрировать соглашение в МФЦ или Росреестре.

Исполненным условием может быть перечисление авансового платежа или перестройка квартиры по желанию покупателя.

Соглашение о разрыве выполняется в письменном виде и содержит следующие пункты:

  • ФИО, адрес и данные паспортов субъектов сделки;
  • дата и причина разрыва соглашения;
  • сведения о выполненных обязательствах;
  • размер аванса (или задатка) и срок для его возврата;
  • информация о штрафе за просрочку возврата аванса;
  • распределение расходов по регистрации разрыва соглашения.

Бланк соглашения можно скачать здесь.

Если продающая сторона в соответствии с изначальными договоренностями начала перестраивать квартиру по проекту покупателя, то стороны могут договориться о возвращении помещению первоначального облика за счет покупателя.

После подписания документа субъекты соглашения обращаются вместе в Росреестр для регистрации разрыва предварительного соглашения.

Данная процедура необходима каждой из сторон как подтверждение расторжения по доброй воле контрагента.

В Росреестр необходимо представить три копии подписанного соглашения о разрыве, копии паспортов сторон и квитанцию об оплате пошлины (350 рублей). Фиксация расторжения происходит в течение 7-ми дней.

Расторжение в судебном порядке

Если разрыв происходит по решению суда, то истцу необходимо сначала предложить контрагенту расторгнуть предварительное соглашение добровольно. При отказе или отсутствии ответа контрагента в течение 30-ти дней, инициатор расторжения может обращаться в суд с заявлением. В тексте следует указать:

  • ФИО, адрес и данные истца;
  • причину расторжения;
  • доказательства попыток досудебного урегулирования;
  • сведения о квартире;
  • условия предварительного договора.

При указании причины подачи иска следует подробно описать возникшие обстоятельства и обосновать невыгодность заключения сделки при данных условиях.

В качестве доказательства досудебных действий приводится отказ контрагента от добровольного расторжения сделки.

Заключение

Разрыв предварительного соглашения означает отказ от совершения запланированной сделки по покупке квартиры. Если такой разрыв происходит по инициативе только одной стороны, то другая сторона может потребовать возмещения понесенных расходов, а также компенсации в виде суммы задатка.

Чтобы избежать судебных разбирательств при разрыве предварительного соглашения, в нем следует прописывать условия и процедуру расторжения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/rastorgnut.html

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи

Не все при покупке жилья сразу оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре. Иногда сначала составляют предварительный ДКП, а потом уже основной договор.

Предварительный ДКП нужен для того, чтобы стороны не увиливали от договоренностей, и совершили сделку тогда, когда было договорено. Кроме договоренностей покупатель передает продавцу задаток.

Просто так расторгнуть договор о намерениях не получится. Покупатель может потребовать вернуть задаток в двойном размере, если сделка пропадает по вине продавца. А если виновен покупатель, то продавец оставляет задаток себе.

Иногда стороны не могут сами договориться и обращаются в суд. Если сумма задатка была больше 60% от стоимости квартиры, то суд может признать сделку совершенной, а одной из сторон это точно будет невыгодно.

Причины для расторжения предварительного договора

Это точно не получится сделать только потому, что захотелось или передумали продавать/покупать жилье.

Обоснованными причинами для расторжения предварительного договора купли-продажи является следующее:

  1. Одна из сторон не выполнила условия договора в срок. Например, было прописано, что в две недели после подписания договора о намерениях продавец должен сняться с регистрации. А он этого не сделал. Так что покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать двойной задаток. Если покупатель не выполнит какие-то условия, то продавец оставляет задаток себе.
  2. Были обнаружены существенные дефекты в квартире, о которых сначала продавец или его представитель умолчали.
  3. Мошеннические действия с какой-то стороны. Чаще всего такой стороной выступает продавец, но и покупатели то же иногда бывают не промах.
  4. Покупатель отказался от сделки, так как продавец решил существенно поднять цену.
  5. Возникли обстоятельства, которые не зависят от сторон. Например, покупатель хотел часть денег на квартиру взять в кредит, а банк в последний момент отказал ему.

Автоматически договор расторгается, если он был заключен без конкретного срока, а в течение года сделка так и не была заключена.

Основания для расторжения предварительного договора

Договор о намерениях может быть расторгнут в следующих случаях:

  • По обоюдному решению сторон – согласно статье 450 ГК РФ. В таком случае стороны согласны на расторжение сделки, сами между собой договариваются о возвращении задатка и не имеют претензий.
  • По желанию одной из сторон. Тут, скорее всего, будет не согласна вторая сторона, так что вряд ли удастся избежать судебных разбирательств.
  • В судебном порядке. Если нет оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и не удалось договориться.

В большинстве случаев просто так расторгнуть предварительный договор купли-продажи не получится. То же самое касается и задатка: если в договоре нет нарушений, из-за которых его можно признать недействительным или ничтожным, задаток возвращать придется.

Когда точно задаток не придется возвращать?

Даже суд не обяжет продавца возвращать задаток в двойном размере, если договор ничтожен. А ничтожен он будет, если:

  • В нем присутствует нарушение законодательства.
  • Будут обнаружены мошеннические схемы.
  • Составлен не по доброй воле. Например, продавец принудил покупателя подписать договор шантажируя его, угрожая или применяя физическое насилие.
  • Задаток не был передан, а в договоре указано, что был.

В таких случаях у сторон есть только два варианта: или договориться мирно, или идти в суд. Но, поскольку суд всегда на стороне закона и пострадавшей стороны, виновной в срыве сделки стороне не на что рассчитывать.

Как правильно расторгнуть предварительный договор?

Даже если шансов на то, что решить вопрос получится мирно, почти нет, все равно сначала надо составить досудебную претензию второй стороне.

В претензии (или ее еще называют уведомлением) указывается следующее:

  • ФИО получателя, его фактически адрес.
  • Название документа.
  • Реквизиты предварительного договора купли-продажи.
  • Причины расторжения договора.
  • Дата и подпись.

Претензию нужно или вручить лично под подпись, или отправить заказным письмом с уведомлением. Копию претензии надо оставить себе.

У второй стороны есть 30 дней на то, чтобы отреагировать: или отказаться от выполнения поставленных условий, или выполнить их. Если он вообще никак на претензию не отреагирует, то это будет приравнено к отказу выполнять ее условия. Первая сторона тогда имеет право обращаться в суд.

Как доказать свою правоту в суде?

Заранее предугадать, чем закончится дело невозможно.

Но, если собрать хорошую доказательную базу, то шансов на удовлетворение иска становится в разы больше.

Итак, сторона считает, что предварительный договор должен быть расторгнут, а задаток не возвращен? В таком случае суду нужно предоставить доказательства. Например:

  • Если в договоре есть мошеннические факторы, то нужно предоставить документы, свидетельские показания того, что это так.
  • Если соглашение было составлено под давлением, то должно быть заключение экспертизы, в которой будет указано, что это было сделано не добровольно.

Чем больше доказательств для суда будет, тем лучше. Но, еще лучше, если интересы будет предоставлять опытный адвокат.

Стоит ли вообще обращаться в суд?

Тут дело в том, о каком задатке идет речь. Если это 100 долларов, то скорее всего нет, потому что судебные расходы будут в несколько раз больше. Времени это то же займет минимум два месяца.

Но, если был задаток в большом размере, то идти в суд нужно и не только из-за денег. Дело в том, что, если размер задатка превышает 60% стоимости квартиры по договору, суд может признать сделку совершенной.

Однозначной судебной практики по таким делам нет. Поэтому, если вы оказались в подобной ситуации, лучше сразу обращаться за консультацией к юристу. Каждый случай имеет свои нюансы, так что не существует универсального решения.

Бесплатную консультацию можно получить на нашем сайте в любое время – онлайн или по телефону.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli/

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Предварительное соглашение заключается в официальной форме. На него распространяются все отраслевые диспозиции договорного и гражданского права. Полностью вопрос регулируется главой 29-ой действующего ГК РФ. В части купли-продажи недвижимости действуют общие правила, на которые могут ссылаться продавец и покупатель.

Законные основания

Диспозитивные законные основания для расторжения предварительного договора купли-продажи прописаны в статье 450 ГК РФ как для покупателя, так и для продавца по договору.

Для покупателя по соглашению описываются следующие основания:

  • не предоставление продавцом какой-либо информации по реализуемой квартире;
  • отказ в предоставлении документации по квартире;
  • отказ в совершении первичных регистрационных действий;
  • не погашение задолженности по текущим коммунальным платежам;
  • не соблюдение прочих условий / требований, прописанных в договоре купли-продажи.

Для продавца оснований несколько меньше — невнесение аванса / предоплаты второй стороной соглашения в оговоренный срок считается грубейшим нарушением, и дает право продавцу недвижимости заявить о расторжении (ст. 451).

Условия

Основное условие при расторжении соглашения связано с императивными сроками. Сторона, инициирующая прекращение соглашения, в течение 3-х дней обязана направить второй стороне обязательное письменное уведомление.

Учитывая, что предварительный договор не должен проходить регистрацию, его расторжение производится в свободной (согласительной) форме (ст. 451). Условия расторжения предварительного договора могут определяться сторонами в тексте документа.

Ограничений здесь нет, за исключением запрета на изменение сроков направления уведомления.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Инициатором расторжения может быть любая сторона. На практике преференция реализуется чаще всего покупателями, передумавшими приобретать условную квартиру (иную недвижимость). Неофициальный характер соглашения предполагает его свободное прекращение. Законодательные нормы имеют рекомендательный характер.

Начинать необходимо с определения законных обстоятельств. Одно из них берется за основное (ст. 450), без которых, по собственному желанию расторгать предварительный договор нельзя. Это даст право второй стороне обратиться в территориальный суд.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно без проведения регистрационных действий в территориальном отделении Росреестра. Дожидаться ответа второй стороны следует только в том случае, если ранее был уплачен предварительный аванс (ст.

451).

Если был выплачен аванс

Предварительный аванс уплачивается по воле сторон соглашения (ст. 452).

При расторжении описываемого вида соглашения, продавец, получивший внесенный аванс, независимо от оснований прекращения предварительной сделки, возвращает всю сумму покупателю в полном объеме.

Условия возврата аванса регулируются статьей 462 ГК РФ. Сроки проведения обратной транзакции прописываются в уведомлении, направляемом второй стороне. Удержание аванса не допускается.

Если не была внесена предоплата

Отсутствие предоплаты в общем смысле облегчает процесс расторжения договора. Переход недвижимости отменяется сторонами в согласительном порядке, без проведения регистрационных действий (ст. 454). Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон сделки можно только при наличии обстоятельств, указанных в диспозиции статьи 450 ГК РФ.

Предоплата вносится в виде формальной гарантии, и по этой транзакции заключается отдельный документ — расписка или платежная накладная. Как уже было отмечено ранее, при отмене сделки по купле-продаже квартиры, вся сумма предоплаты возвращается после направления уведомления второй стороне отменяемого соглашения (ст. 455).

Правила оформления уведомления

Составляется оно только в письменном виде, без соблюдения обязательной структуры. Легитимность уведомления будет обеспечена в том случае, если в нем должным образом указана причина отмены купли-продажи, полная информация по недвижимости (квартире), основания, указанные в статье 450. Точные реквизиты контрагента и дата составления указываются обязательно.

В случае судебного оспаривания расторжения, у инициатора будет иметься полная доказательная база для отстаивания личных преференций. В связи с чем, один экземпляр остается всегда у адресанта. Письменное уведомление о расторжении сделки при желании можно зарегистрировать нотариально.

Образец соглашения сторон

Должный образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры) не имеет никакой обязательной формы. Составляется он в свободной форме в двух экземплярах для каждого контрагента. Главное правило — на документе должны стоять подписи с расшифровками инициалов и даты составления.

Соглашение сторон будет считаться легитимным с момента заключения. Отсутствие обязательной регистрации указывает на приобретение юридической силы сразу после подписания. Личные притязания контрагентов в дальнейшем решаются в процессуальном порядке, и этот документ у каждого из них является основным доказательством.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.