Как продать квартиру в строящемся доме

Содержание

Как продать квартиру в строящемся доме

Как продать квартиру в строящемся доме

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами.

Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  • Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  • Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  • Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  • В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  • В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  • Сделать копии всех необходимых документов.
  • Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  • Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  • Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.
Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  • Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  • Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  • Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  • В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  • Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  • Закройте ипотечный кредит.
  • Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  • Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  • Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  • Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено.

А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы. 

Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  • Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  • Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  • Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:

ВКонтакте / instagram/ Сайт

Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте23квартиры.ру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-v-stroiascemsia-dome-5d7f817e98fe7900aee59075

Как продать квартиру в новостройке в 2021 году

Как продать квартиру в строящемся доме

Изменившиеся жизненные обстоятельства (необходимость в расширении жилья, в финансовых средствах) часто побуждают граждан продавать свою недостроенную квартиру. Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке: порядок действий, необходимые документы, а также условия продажи, необходимые для освобождения от уплаты налога.

Продать новострой намного проще, чем вторичное жилье – процедура по проведению сделки максимально упрощена. У такой квартиры отсутствует юридическая история, нет необходимости готовить и изучать объемный пакет документации по недвижимости. У человека имеются только права требования на объект в строящемся многоквартирном здании.

Даже если здание достроено и уже эксплуатируется, до составления акта приема-передачи дольщик вправе продать объект по переуступке права требования.

Права требования у человека отсутствуют, если он поставил подпись в акте приема-передачи, однако права собственности на жилье еще не зарегистрировал. В такой ситуации оформить сделку купли-продажи можно исключительно по предварительному соглашению.

Часто покупатели отказываются идти на этот шаг, поэтому обычно новые квартиры продаются до составления акта приема-передачи по переуступленному договору или после регистрации прав собственности по стандартной сделке покупки-продажи.

Дольщик имеет возможность передать права требования на жилье любому лицу, решение застройщика при этом непринципиально (если в договоре ДДУ с ним не прописаны другие условия). Но если дольщик еще не оплатил жилье, то разрешение застройщика требуется. Помимо прав, покупателю переводится долг за жилье.

Что такое счет эскроу? Что поменялось в ДДУ?

Необходимо выполнить следующие действия:

  • определиться со стоимостью жилья;
  • разместить рекламу о продаже – можно воспользоваться интернетом или обратиться в отдел продаж застройщика, оплатив услугу по содействию в проведении сделки;
  • показать потенциальному покупателю жилье, если дом уже достроен (желательно убрать строительный мусор, позаботиться о достаточном освещении помещений);
  • определить порядок расчетов;
  • составить переуступленный договор и зарегистрировать его через Росреестр.

При установлении стоимости необходимо отталкиваться от той цены, которую определил застройщик. В зависимости от обстоятельств можно уменьшить или увеличить стоимость на 10-40% от первоначальной.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

К договору ДДУ, договору переуступки прав и платежкам при обращении в Росреестр прикладываются следующие документы:

  • заявление на регистрацию – от обоих участников сделки;
  • разрешение от застройщика;
  • разрешение кредитора на уступку прав, если жилье оформлялось в ипотеку;
  • нотариальное разрешение мужа/жены на проведение сделки, если жилье находится в совместной супружеской собственности;
  • разрешение от сотрудников органов опеки, если в сделке участвует ребенок;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Что касается расчетов, то на первичном рынке они проводятся между покупателем и застройщиком, поэтому квартира оплачивается безналичным путем. Именно застройщик ответственен за порядок проведения расчетов. Юридическое лицо выставляет счет, и покупатель на основе него переводит денежные средства согласно условиям соглашения.

После проведения сделки покупатель с застройщиком без участия продавца подпишет акт приема-передачи жилья. Если в дальнейшем у покупателя возникнут проблемы с приемкой квартиры, то решать он их будет с застройщиком самостоятельно, не обращаясь к покупателю.

В переуступленном договоре прописывается сумма, за которую продавец уступает данные права другому лицу. Сумма влияет на размер налога с продажи жилья в новостройке.

Необходимость оплатить налог появляется, если человек получил доход от разницы между приобретением и продажей жилья. 13% с этой разницы продавец перечисляет в налоговую.

Без налога продать квартиру можно только в том случае, если сумма переуступки прав приравнивается к сумме, за которую продавец приобрел жилье у застройщика. Тогда налогооблагаемая база нулевая.

Несмотря на налоговые обязательства, люди часто вкладывают деньги в новостройки на начальных этапах строительства.

Практика показывает, что после завершения строительных работ стоимость жилого объекта повышается примерно на 40% еще до сдачи здания в эксплуатацию. Для некоторых такой доход – более надежный и прибыльный, чем банковские вклады и другие способы.

Продажа до завершения строительства предотвращает лишние расходы и траты времени на процедуру получения жилья и регистрации прав собственности.

Стоимость зависит от стадии готовности дома. На начальных этапах строительных работ цена жилого объекта минимальная, после сдачи здания в эксплуатацию – максимальная.

Также влияние оказывает и сезонность. Сентябрь-декабрь и февраль-май – периоды повышения спроса. В другие сезоны спрос уменьшается, что снижает и стоимость жилья. Если необходимости в срочной продаже жилья нет, рекомендуется продавать его в сезоны повышенного спроса.

Есть и другие факторы, обуславливающие рост или падение цен на недвижимость – проблемы в финансовой или строительной областях как в целом по стране, так и в конкретном регионе, изменения курсов валют. Перед проведением сделки необходимо изучить все обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

К рискам покупателя относятся следующие:

  • вероятность долгостроя из-за банкротства компании-застройщика, риск лишиться вложенных в объект средств;
  • несоблюдение застройщиком строительных норм, в результате чего дом нельзя сдать в эксплуатацию;
  • несоответствие итогового качества жилья заявленному.

Некоторые продавцы решаются продажу жилья из-за сомнений в том, что строительство будет завершено успешно.

В то же время договор переуступки прав может быть аннулирован через суд. Основания для отмены действия документа следующие:

  • текст договора противоречит законодательству РФ;
  • в момент подписания сделки на покупателя оказывалось давление или он не мог осознавать юридические последствия своих действий (по причине заболевания, воздействия препаратов);
  • переуступленный договор не был зарегистрирован в уполномоченных органах;
  • застройщика не проинформировали об оформлении договора, сделка была проведена без его разрешения, когда оно требовалось.

Если суд пойдет покупателю навстречу, то продавец вновь получит права требования, а истцу будут перечислены денежные средства, уплаченные им по договору. В результате при банкротстве застройщика, при несдаче дома в эксплуатацию решать все эти проблемы потребуется уже продавцу.

Продажа новостройки обычно осуществляется через переуступку прав требования без зарегистрированных прав собственности.

Расчеты за квартиру проводятся в безналичном порядке между покупателем и компанией. Составленный договор переуступки прав подлежит регистрации.

Если продавец не получил прибыли за счет разницы между стоимостью приобретения и продажи объекта, то платить налог 13% ему не нужно.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/kak-prodat-kvartiru-v-novostroyke

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Как продать квартиру в строящемся доме

Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

AlexSky120\shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Madhourse\shutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • документ об уплате госпошлины;
  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
  • нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
  • согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

  • к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
  • квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
  • сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
  • кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

 — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

 — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Tramp57\shutterstock

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

 — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Как продать строящуюся квартиру?

Как продать квартиру в строящемся доме

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нашему юристу. Консультация с юристом бесплатна. Введите свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана – это быстро и бесплатно. Также можете позвонить нам по бесплатным номерам: 8 (800) 700-98-06 — все регионы РФ.Звонки принимаются круглосуточно.

В самой процедуре продажи квартиры нет ничего сложного. Просто, как и у любого другого действа, есть свои нюансы. Как правило, квартиры продаются по договору купли продажи, если речь идет о вторичном рынке жилья.

Продажа квартир в новостройках заключается договором участия в долевом строительстве, сокращенно – долевке. Но, если вас интересует вопрос о том, как дольщику продать еще не построенную свою квартиру в строящемся жилье, то это статья написана специально для вас.

Можно ли продать строящуюся квартиру?

Данный вопрос терзает многих дольщиков, решивших досрочно избавиться от еще недостроенных квадратных метров.  Если кратко ответить на поставленный вопрос, то да «можно».

Продать квартиру в строящемся жилье, то есть в доме, который еще не ввели в эксплуатацию. Стадия строительства не имеет никакого значения.

Дом может быть только на начальном этапе строительства – закладывания фундамента, или уже достроенным, просто не принятым еще государственной инспекцией.

Квартира признается строящейся до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию. Бывают такие случаи, когда дом еще государственная комиссия не приняла, а люди уже в нем проживают. Например, с моей квартирой так было.

Я заехала в свои законные квадратные метры, а только спустя полтора года дом был введен в эксплуатацию официально. Загвостка была в урегулировании денежных вопросов с водоканалом.

Все бытовые условия у меня были, за единственным исключением – не было газа, так как газ подключают к дому, только после официальной его сдачи.

До тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию и ему не присвоят настоящий почтовый адрес, а не строительный, квартира признается строящейся. Для того чтобы продать строящуюся квартиру, вам с покупателем достаточно заключить договор переуступки права требования. Данный договор – единственный способ продажи такой квартиры.

Особенности договора переуступки права требования

Договор переуступки всегда основывается на договоре участия в долевом строительстве, он как бы идет в дополнение к основному договору. По данному договору вам переходят все права и обязанности прописанные в договору участия в строительстве.

Поэтому, перед тем как заключить данный договор, необходимо проверит наличие или отсутствие долгов по основному договору.

Если прежних хозяин строящихся квадратных метров задолжал энную сумму застройщику, то вы автоматически по этому договору также должны застройщику.

Для того чтобы вам продать квартиру по переуступке права требования, вам необходимо собрать следующий пакет документов, с которым вы обратитесь в регистрирующий государственный орган.

Документы, необходимые для заключения договора переуступки права требования:

— паспорта продавца и покупателя;

— если продавец или покупатель квартиры не смогут присутствовать лично, то на заключение сделки им необходимо оставить доверенное лицо, оформив на него нотариальную доверенность;

— две квитанции об оплате государственной пошлины (одна с продавца, другая с покупателя. Если я не ошибаюсь, то сейчас государственная пошлина составляет 200 рублей);

— основной договор. Договор участия в долевом строительстве;

— справку от застройщика, в которой будет сказано о том, что вы предупредили его о продаже квартиры, и он не препятствует этому;

— справку от все того же застройщика, подтверждающую полную или частичную оплату квадратных метров;

— оригиналы бухгалтерских документов, подтверждающих вашу оплату;

— акт сверки, если расчеты проходили между юридическими лицами;

— если сделка совершается с участием с любой стороны юридического лица, то его представитель должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса, на совершение подобных сделок, даже если это будет директор фирмы.

— подписанный обеими сторонами договор переуступки права требования на квартиру в трех экземплярах;

— копии со всех документов в единичном экземпляре.

Все эти документы необходимо сдать в Росреестр. На сдаче документов должны присутствовать обе стороны сделки. Договор уступки подается работнику в трех экземплярах.

После проверки Росреестром всех документов, договор регистрируется, то есть ему присуждается свой индивидуальный номер. Два экземпляра сторонам сделки по продаже квартиры, а один остается в кулуарах государственного органа.

Случись чего, вы потеряете сам договор, в принципе, проблем восстановить его не будет.

Забирать зарегистрированный договор не обязательно обеим сторонам вместе, получит его можно, когда куму угодно. Сделка по продаже квартиры в строящемся доме считается совершенной, с момента регистрации договора. На этом, в принципе, продажа квартиры завершена, дальнейшее оформление документов ложится на плечи покупателя.

Почему продают квартиры в строящемся доме?

Квартиры в недостроенном доме продаются в основном по двум причинам. Первая – это когда вы заметили не качественное строительство дома, и вы не хотите в таком доме жить. В корне повлиять на ситуацию вы не можете, но и мириться с ней не хотите, по этой причине вы и продаете еще не достроенную квартиру.

И вторая причина – это, когда для вас это способ заработать денег.  Многие люди этим и живут. Они покупают квартиры на стадии котлована, и продают тогда, когда дом практически сдан. Иногда разница достигает миллиона рублей. Но, это очень рискованный заработок, можно остаться и без всего.

НазадВперед -Как переоформить аренду земли в собственность?

Источник: http://rusrealtys.ru/realty/84-kak-prodat-stroyashchuyusya-kvartiru.html

Как продать квартиру в новостройке? Договор переуступки. Пошаговая инструкция к сделке

Как продать квартиру в строящемся доме

Люди покупают квартиры в новостройках по многим причинам. И по многим причинам, спустя какое-то время, они их продают. Иногда квартира не устраивает ожиданиям. Иногда внезапно возникает потребность в средствах. А еще квартиры в новостройках часто изначально покупают для инвестиций – с намерением впоследствии выгодно сбыть с рук.

Все это вполне понятно и объяснимо, но далеко не все знают технические нюансы продажи такого жилья. Сегодня эксперты портала городской недвижимости Urbanus.ru решили напомнить об основных правилах реализации квартир в новых домах.

Продажа квартиры в новостройке – 2 варианта

Существует две основных альтернативы. Если дом достроен, сдан в эксплуатацию, и вы уже являетесь собственником квартиры, то механизм реализации не будет ничем отличаться от стандартного – по договору купли-продажи.

Второй вариант сложнее. Потому что если же права собственности на квартиру в новом доме еще не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор долевого участия.

В случае покупки через жилищно-строительный кооператив до передачи прав собственности владельцем квартиры является ЖСК. Если покупка осуществлялась через предварительный договор, то квартира может принадлежать строительной компании или инвестору.

Справка отUrbanus.ru:

При реализации квартир в недостроенных домах, речь идет не о продаже недвижимости, а о продаже прав требований на эту недвижимость.

Как оформляется сделка

Документ, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договором цессии). Это, в настоящий момент, самый безопасный и поэтому наиболее востребованный метод продажи жилья в недостроенном доме.

При этом нужно учитывать, что закон (в данном случае, ФЗ-214) запрещает переуступать права требования другому лицу, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены только частично.

Кроме того, заключая договор переуступки прав с покупателем, помните, что вы обязаны известить застройщика о своих действиях – без его одобрения сделка впоследствии может быть признана недействительной.

Справка отUrbanus.ru:

Договор переуступки является дополнительным соглашением к ДДУ. В нем должен быть отражен объект переуступки прав собственности, цена уступки, содержание права, условия реализации и передачи прав требования – то есть, с какого момента и при каких обстоятельствах покупатель их приобретает.

Продажа квартиры по договору переуступки – пошаговая инструкция

1. Получение разрешения застройщика. Скорее всего, возражать он не будет, но может потребовать за свое согласие плату в размере 0,5%-3% от суммы договора.

2. Подписание договора переуступки.

3. Регистрация документа в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заявление о регистрации от покупателя и от продавца;
  • Договор долевого участия;
  • Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  • Разрешение застройщика на уступку права требования;
  • Нотариально заверенное согласие супруги/супруга продавца на сделку или документ, подтверждающий, что квартира в новостройке не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  • Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.
  • Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, потребуется также разрешение органов опеки.

Справка отUrbanus.ru:

Регистрация договора в Росреестре займет примерно 2 недели.

4. Расчет по сделке – прямым переводом средств покупателя на банковский счет продавца, через депозитную ячейку или аккредитив.

Выгодно ли продавать квартиру в новостройке?

От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир может вырасти на 30-40%. Даже если жилой комплекс еще не достроен, квартиры растут в цене каждым возведенным этажом.

Поэтому, конечно, продать новостройку – выгодно. По крайней мере, для продавца.

Но и для покупателя такая сделка может быть очень интересной – цена квартиры в строящемся доме в любом случае будет ниже рыночной.

Но! Договор переуступки прав требования не менее ответственный документ, чем ДДУ. Именно поэтому к подготовке подобных сделок часто привлекают профессиональных юристов.

Хотите справиться своими силами? Тогда читайте другие материалы нашего канала – в них мы рассказываем о том, как избежать рисков при различных сделках с городской, загородной и коммерческой недвижимостью.

__________________________________________________

Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашимрейтингом самых популярных новостроек.

И непременноподписывайтесь на Urbanus— мы знаем всё о жилой недвижимости.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urbanus/kak-prodat-kvartiru-v-novostroike-dogovor-pereustupki-poshagovaia-instrukciia-k-sdelke-5d8a03e7ecfb8000b00eaa01

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.