Как подписывать предварительный договор купли продажи квартиры

Содержание

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

Как подписывать предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор при покупке квартиры — это документ, в котором участники сделки согласовывают ее условия и договариваются о заключении в дальнейшем основного соглашения.

Сфера недвижимости — это серьезная и обширная отрасль, в которой все вопросы требуют глубокого и точного изучения. Все сделки, связанные с куплей-продажей квартир, это всегда ответственный шаг как для продавца, так и для покупателя.

Риски быть обманутым или допустить ошибки на какой-либо стадии сделки достаточно велики. Чтобы избежать проблем, внимательно изучайте регламентирующие данную сферу правовые нормы и порядок действий для успешного проведения сделки.

Сегодня рассмотрим такую процедуру, как продажа квартир по предварительному договору. Разберемся, для чего он нужен, как заключить, расторгнуть, и какие риски возможны при таком соглашении. Но вначале стоит дать определение: что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее — ПД).

Это соглашение достаточно часто встречается в сделках с недвижимостью, во многом в связи с крупными суммами. Не у каждого сразу находится достаточное количество денег для покупки квартиры. Чтобы участники сделки были уверены в подписании будущего основного документа, составляется предварительный договор купли-продажи. В соответствии с ч. 1 ст.

429 ГК РФ стороны обязуются в будущем подписать основной договор (далее ОД) на условиях, предусмотренных ПД.

Форма, предмет и условия предварительного договора

Составляется в письменной форме и включает в себя предмет ОД или условия, позволяющие его определить (ч. 2, 3 ст. 429 ГК РФ). Отсутствие других существенных условий, например, стоимости предмета соглашения (т. е. квартиры), не делает его недействительным. Все остальные условия разрешается включать в ОД, либо такие условия определит суд.

Закон предусматривает, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры обязательны предмет и условия, о которых продавец и покупатель хотят договориться на момент заключения соглашения.

Но обязательно ли поступать так? Пожалуй, что нет. Если уж стороны пришли к составлению ПД, то стоит договориться об условиях, которые будут прописаны в ОД, и сделать это максимально подробно.

Потому что в дальнейшем это поможет избежать споров и разногласий.

В документе указывайте:

  • характеристики квартиры, ее адрес, цену;
  • перечень лиц, проживающих либо имеющих право проживать в квартире;
  • способ передачи денег;
  • затраты на оформление купли-продажи;
  • условия о снятии квартиры с продажи;
  • сроки;
  • обязанности сторон.

В ПД указывается срок, в который стороны обязуются заключить ОД (ч. 4, ст. 329 ГК). Если они такой срок не определили, то ОД заключается в течение года с момента заключения ПД. Если ни одна из сторон в течение указанного срока не совершала действий для заключения ОД, то по истечении года обязательства по такому соглашению прекращаются.

Для проверки законности будущей сделки стороны вправе заверить ПД у нотариуса. Это действие полезно покупателю: нотариус вправе направлять запросы в различные инстанции, которые содержат информацию о квартире и гражданах, которые вправе проживать в ней. Это важная информация для покупателя.

Что касается государственной регистрации, то по определению ВС РФ от 20 июля 2010 №5-В10-42:

ПД, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Способы обеспечения обязательств

Для того чтобы не сомневаться в совершении будущей сделки, продавец и покупатель могут обеспечить исполнение ПД некоторыми правовыми инструментами.

1. Аванс

Определение аванса законом не установлено. Но в ст. 487 ГК РФ есть определение предварительной оплаты, на этом определении заключается предварительный договор купли-продажи с авансом. По своей сути, аванс — это и есть предоплата, денежная сумма, которая передается от одного участника сделки другому в счет будущих платежей по сделке.

Аванс не обеспечивает исполнения обязательств и возвращается в случае, если одна из сторон по каким-то причинам отказывается от сделки.

Хоть аванс и не устанавливает никаких обязательств, все же передача определенной суммы денег психологически усиливает чувство ответственности сторон по отношению к сделке, и вероятность ее успешного завершения увеличивается.

2. Задаток

Понятие задатка указано в ст. 380 ГК РФ. Это денежная сумма, передаваемая одному из участников сделки в счет будущих платежей по сделке и обеспечивающая ее исполнение.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком заключается в письменной форме (в самом ПД либо отдельным соглашением), иначе эту денежную сумму признают авансом. Пункт 2 ст. 381 ГК РФ говорит нам о последствиях неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Так, если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не возвращается. А если виноват продавец, то он обязан выплатить покупателю задаток в двукратном размере.

3. Неустойка (статья 330 ГК РФ)

Это денежная сумма, которую должник обязан уплатить другой стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Исходя из определения, мы понимаем, что неустойка выполняет две функции: компенсаторную функцию (на случай прекращения обязательства) или мораторную (в связи с ненадлежащим исполнением).

Как мы видим, этот инструмент направлен на возмещение убытков из-за неудачной сделки, даже если был заключен предварительный договор купли-продажи без задатка. Включение условия о неустойке в ПД — хороший стимул для соблюдения участниками сделки всех ее условий.

Риски, связанные с предварительным договором

ПД не дает гарантий отсутствия проблем. К возможным рискам при заключении предварительного соглашения отнесем:

  1. Риск признания ПД незаключенным. Как мы уже знаем, если стороны не договорились по существенным условиям — соглашение признается незаключенным. Например, если жилье еще не достроено, сложно указать точные характеристики квартиры. Будьте внимательны! Особенно, когда заключаете предварительный договор долевого участия с застройщиком.
  2. Риск двойной продажи квартиры. Поскольку ПД не подлежит государственной регистрации, и права собственности на квартиру у покупателя не возникает, недобросовестный продавец может заключить такой же ПД на стороне и в будущем продать ему квартиру.
  3. Риск неполучения квартиры. ПД — это соглашение о намерениях по определенному предмету, а не о самом предмете. В случае если ПД не подкреплен каким-либо обеспечением обязательств, не факт, что эти намерению выльются в действия.

Как расторгнуть предварительный договор?

Расторжение ПД на законных основаниях предусмотрено в ст. 450, 451 ГК РФ.

ПД расторгают по соглашению сторон. Обоюдное решение участников соглашения — это самый легкий и самый редкий способ его расторжения. Сторонами подписывается письменное соглашение, и их правоотношения на этом заканчиваются.

В случае существенного нарушения условий соглашения одной из сторон, другая вправе требовать расторжения. Но тут надо понимать, что судебного процесса в этом случае не избежать. Существенное нарушение придется доказывать.

Также ПД изменяют или расторгают при существенном изменении обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то не стали бы заключать соглашение вовсе или заключили его на значительно отличающихся условиях.

В данном случае если стороны не пришли к соглашению по существенному изменению обстоятельств, то предварительный договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.

Анна Жлудова, телеграм-канал «Право каждого»

Предварительный договор N ____купли-продажи квартирыг. Москва “01”января 2021г.ООО «Стройкорпорация», именуемое в дальнейшем “Продавец”, в лице генерального директора Иванова Петра Семеновича, действующего на основании устава, с одной стороны и гражданин Лебедев Иван Петрович, паспорт серии 00 00 N 000000, выдан 00.00.0000, дата рождения “00”января 0000 г., место рождения г. Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, Красная улица, д. 1, кв. 2, именуемый в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:1. Предмет Договора1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи 2-комнатной квартиры, кадастровый номер 00000, расположенной на 000 этаже 00-этажного жилого дома по адресу:г. Москва, ул. Синяя, д. 2, кв. 1, общей площадью 00 кв. м, жилой площадью 00 кв. м (далее – Жилое помещение), принадлежащей Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от “00”января 0000 г. N000 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от “00”января 0000 г. N 00 (Приложение N00) (далее – Основной договор)).1.2. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до “00”января 0000 г.1.3. Жилое помещение передается Продавцом в собственность Покупателя на условиях, предусмотренных разд. 2 настоящего Договора.2. Существенные условия Основного договора2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.2.2. Цена Жилого помещения составляет0000 (ноль) рублей.2.3. Покупатель производит уплату цены Жилого помещения в течение 00 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение.2.4. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца. Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата выплаты последнего транша.2.5. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора (Приложение N 00), в течение 00 (ноль) календарных дней с даты подписания Основного договора.Одновременно с передачей Жилого помещения передаются следующие принадлежности и документы: .2.6. Переход права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.Стороны обязуются совершить все необходимые действия для перехода права собственности на Жилое помещение, в том числе своевременно подписать и представить в орган регистрации прав все необходимые документы в срок 000.Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю, несет покупатель.2.7. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Покупателем.2.8. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.3. Ответственность Сторон3.1. Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения до заключения Основного договора.3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.4. Заключительные положения4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.4.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.4.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.4.5. Договор составлен на русском языке в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.4.6. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:4.6.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от “00”000000 0000 г. N005. Адреса и платежные реквизиты Сторон

Продавец:Покупатель:
Наименование: ООО «Стройкорпорация»Адрес: г. Москва, ул. Счастливая, д. 8Телефон/факс: (495) 000 00 00Электронная почта: 00@mail.ruОГРН 000000ИНН 000000000000КПП 00000Р/с 00000000000000000в ОАО СбербанкК/с 000000000000БИК 044000000000Ф.И.О.: Лебедев Иван ПетровичАдрес: г. Москва, Красная улица, д. 1, кв. 2Паспортные данные: ________________паспорт серии 00 00 N 000000выдан 00.00.000дата рождения “00”января 0000 г.Телефон: 000-00-00Адрес электронной почты:lebed@mail.ruСчет 0000000000000000

Подписи сторон:

Иванов/Иванов П.С. (подпись/Ф.И.О.)Лебедев/Лебедев И.П. (подпись/Ф.И.О.)

Источник: https://ppt.ru/forms/dogovor/kupli-prodazhi-kvartiry

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Как подписывать предварительный договор купли продажи квартиры

Как составить Предварительный договор купли продажи квартиры правильно, самостоятельно и при этом легко ?
Статья обновлена 27.04.2019 года

Здесь вы получите подробные разъяснения по этому вопросу и  онлайн Конструктор для составления договора.

Несмотря на то, что предварительный договор купли продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре — значимость его от этого не уменьшается.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка. Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как  документ высшей юридической силы.

Поэтому относиться к составлению и подписанию этого договора формально  нельзя!!!

На основании Предварительного договора  и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит  позиции платежа.

Закон не запрещает удостоверить  предварительный  договор купли-продажи у нотариуса. Тогда его составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры  нотариусы не принимают.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Серьёзный вопрос.

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет  высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Поэтому вопрос — Как составить предварительный договор купли продажи квартиры — первостепенный в сделке!

И это не преувеличение!

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке,  он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать   абсолютно все устные договоренности, а именно:

  • цену квартиры и порядок расчетов
  • способ передачи денежных средств
  • сроки подготовки документов к сделке и их список
  • сроки передачи квартиры Покупателю
  • список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
  • кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной  договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

  • Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.
  • Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.
  • Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные  в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию  решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые  прежние  договоренности, становятся недействительными при  подписании основного договора купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%

Составить правильно предварительный договор наспех невозможно! Ведь прежде нужно изучить документы и исключить риски.

Чтобы в предварительном договоре ни чего не упустить можно воспользоваться Конструктором договоров от Автора сайта. Ознакомьтесь с  его инструкцией и протестируйте.

Соглашение о задатке

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и Расписка от продавца в получении денег.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Если вы составите предварительный договор с помощью Конструктора — то он автоматически сформирует для вас Соглашение о задатке и «подтянет» правильную форму расписки от продавца в получении задатка или аванса

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры без ошибок?

  • Стоит почитать дополнительные обучающие материалы тут.
  • Можно воспользоваться стандартным шаблоном предварительного договора, изменив его под себя.
  • Можно использовать онлайн  Конструктор договоровПосмотрите как это легко.

При составлении предварительного договора нужно учитывать особенности сделок с разными исходными данными:

  • Использование кредитных средств
  • Использование  Материнского(семейного) капитала
  • Покупка квартиры у ребенка
  • Покупка квартиры находящейся в ипотеке(залоге)

Все эти особенности учитывает Конструктор.

Какие моменты необходимо учитывать при составлении предварительного договора,чтобы исключить риски потери задатка, времени и квартиры смотрите в видео уроках автора.

Какие документы нужны для составления договора >>>

Всегда рада разъяснить. Автор

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/03/01/pdkp-kak-sosnavit/

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Как подписывать предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь. 

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей.

При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса».

Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:
  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре. 

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях.

Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу.

Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока: 

  1. срок заключения основного договора купли-продажи, 
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности, 
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто.

Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день.

Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического».

Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии.

И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца. 

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал. 

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец. 

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса.

Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя.

Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. 

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность».

Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю.

Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится. 

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

продажа жилья. помощник по недвижимости 

Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке 

Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг 

Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке 

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов 

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?

Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН

Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?

Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать? 

Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?

Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?

Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты 

Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки

Источник: https://www.cian.ru/stati-sekrety-uspeshnoj-prodazhi-ch17-predvaritelnyj-dogovor-i-ego-osobennosti-289935/

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Как подписывать предварительный договор купли продажи квартиры

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Скрыть содержание

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Если в определённый договором срок сделка не заключена, а претензии сторон друг к другу отсутствуют – юридическая сила договора утрачивается согласно п.6 статьи 429 ГК РФ.

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Для опеки

Если в сделке участвует имущество несовершеннолетнего собственника – экземпляр договора прилагается к заявлению, которое пишет в этот орган законный представитель ребёнка для того чтобы получить разрешение на сделку.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

При заключении официального договора такие случаи будут вменять гражданскую ответственность нарушителю, ему придётся компенсировать ущерб.

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Под существенными условиями ПДКП следует понимать те его положения, без которых он не приобретёт правоспособность.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

После обязательных реквизитов можно внести дополнительные положения – по усмотрению сторон. Затем документ подписывается и остаётся на руках у продавца и покупателя.

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Этот документ действителен только при предоставлении в письменном виде на бумажном носителе. Устные договорённости и электронный документ силы не имеют.

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.