Как оценить стоимость доли

Содержание

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Как оценить стоимость доли

/ Квартира / Оценка доли в квартире

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/otsenka-doli-v-kvartire/faktory-vliyayushhie-na-stoimost-doli.html

Как оценить долю в квартире и в недвижимости в 2021 году

Как оценить стоимость доли
Время чтения: 5 минут

В случае отчуждения недвижимого имущества, предоставления сведений для ФНС, суда или страховой компании российские граждане должны сообщать его стоимость. В связи с этим стоит подробно рассмотреть, как оценить долю в квартире и в недвижимости, и зачем вообще нужна оценка имущества.

Цель проведения оценки части имущества

Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения ее стоимости согласно поставленной цели и с учетом всех факторов, влияющих на цену объекта.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:

  • национализация имущества;
  • составление брачных договоров;
  • расторжение брака;
  • продажа и отчуждение имущества, которое находится в муниципальной собственности, во владении федерации или ее субъектов, и другое.

Оценка доли земельного участка или квартиры может также потребоваться для:

  • страхования объекта;
  • отчуждения части имущества;
  • использования недвижимости в качестве уставного капитала организации;
  • разрешения имущественных споров;
  • использования объекта в качестве залога при взятии кредита.

Услугами оценщиков могут воспользоваться как частные лица, так и организации. Объектами оценивания выступают дома, квартиры, земельные участки и иное имущество.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка квартиры.

Процесс определения стоимости доли

Оценка имущества – довольно сложное мероприятие, так как точность результата зависит от множества факторов. В связи с этим для проведения процедуры желательно обращаться в организации, которые специализируются в данной сфере.

Задаваясь вопросом, как оценить свою долю в квартире для продажи, следует обратиться к профильному закону. Например, к субъектам оценочной деятельности законодательство относит физических лиц, которые соответствуют определенным требованиям:

  • являются членами саморегулируемых организаций оценщиков;
  • застраховали свою деятельность в соответствии с нормами закона.

Стоит учитывать, что оценщик может осуществлять свою деятельность только по тем направлениям, которые указаны в квалификационном аттестате.

Оценка рыночной стоимости доли квартиры подтверждается специальным отчетом.

Что такое кадастровая стоимость доли

Кадастровая стоимость доли жилья – это рыночная цена объекта недвижимости, которая определяется в процессе проведения кадастровой оценки, инициируемой государством. Этот показатель влияет на расчет налога на квартиру. Чем полученная сумма выше, тем, соответственно, больше налоговый взнос.

Кадастровая стоимость доли в квартире важна именно для формирования налоговой базы, однако нередко по этому вопросу возникают различные споры. Для их разрешения в стране существуют специальные досудебные механизмы корректировки – комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Ознакомьтесь, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Процедура оценки

Точно рассчитать стоимость объекта недвижимости может лишь специалист. При продаже доли в квартире логично предположить, что цена части жилого помещения окажется существенно ниже, чем если бы продавался весь объект.

Теоретически несложно понять, как определить долю в квартире и провести ее оценку. Для этого используют следующую формулу.

РСД = (РСН х РД): К

При этом под РСД подразумевается рыночная стоимость объекта, РСН – это рыночная цена недвижимости, РД – размер доли, а К – понижающий коэффициент. Последний определяется расчетным способом и представляет собой степень реализации имущества.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка недвижимости.

Что влияет на стоимость объекта

Как упоминалось выше, оценка доли в доме для продажи зависит от ряда ценообразующих факторов. К наиболее весомым относят:

  1. Наличие порядка пользования общим жильем. В большинстве случаев документом, который подтверждает такой порядок, является решение суда. Также в этой роли может служить соглашение между собственниками, но на практике его составляют редко.
  2. Доступ в квартиру. В данном случае речь идет о том, как собственники относятся к такой процедуре.
  3. Размеры объекта. Зависят от общей ее площади, что значительно может увеличить цену недвижимости.
  4. Особенности планировки жилья. Повысить стоимость может наличие раздельных комнат, которые соответствуют числу долей.
  5. Количество совладельцев. Большое значение имеет, на скольких собственников приходится делить жилье: на двоих или на пятерых, например.
  6. Общее количество жильцов. Если продается доля в доме, где никто не пребывает и не прописан, – цена имущества будет выше, чем при проживании нескольких других жильцов на квадратных метрах.
  7. Наличие или отсутствие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста. Размен помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний, сопровождается серьезными трудностями.
  8. Продажа отдельной доли. Если в квартире одна из долей уже продана, это автоматически снижает шансы в будущем выкупить жилье полностью, что влечет за собой снижение цены.
  9. Состояние жилья. Наличие или отсутствие ремонта, пригодность квадратных метров для проживания, необходимость в проведении тех или иных работ.
  10. Месторасположение квартиры. Немалое значение имеет район и наличие инфраструктуры.
  11. Размер доли. Стоимость рассчитывается пропорционально ей.

Факторы, влияющие на увеличение цены

На увеличение стоимости объекта могут повлиять следующие показатели:

  • свободный доступ к помещению;
  • большая площадь жилья;
  • наличие нескольких раздельных комнат;
  • один совладелец. Еще лучше, если у него есть другое жилье;
  • возможность провести осмотр квартиры перед ее покупкой;
  • хорошее состояние объекта недвижимости.

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

  • документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
  • сведения из БТИ;
  • копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
  • паспорт собственника объекта;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки, если она имела место;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Узнайте, что нужно при оценке квартиры.

Бесплатный онлайн калькулятор для оценки доли

Получить предварительное представление о стоимости своего жилья или преполагаемого объекта покупки позволяет оценка доли в квартире онлайн. Стоит понимать, что разные компании могут несколько иначе оценить один и тот же объект. Поэтому прежде чем обращаться к специалистам, желательно самостоятельно определить диапазон возможных цен.

Для того чтобы воспользоваться бесплатным сервисом, нужно ввести основные параметры объекта, которые влияют на цену жилья. При этом следует учитывать вероятную погрешность метода.

Ознакомьтесь, как проходит оценка комнаты в коммунальной квартире.

Выводы

Популярностью пользуются разные услуги оценщиков: одним заказчикам нужна оценка стоимости доли в ООО, другим – в квартире, жилом доме или земельном участке.

Процедура может проводиться с разными целями, а на сам процесс влияет множество факторов.

Для получения достоверных данных рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам, предварительно выяснив у них перечень необходимых документов.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire-i-nedvizhimosti.html

Оценка доли в квартире для выкупа

Как оценить стоимость доли

Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.

Оценка доли в квартире

Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:

  • условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
  • соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
  • в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.

Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.

Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

  • выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
  • каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
  • после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
  • если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
  • договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.

Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.

Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.

block_attantion

Оценка стоимости доли в квартире

Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:

  • по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
  • путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
  • путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.

Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.

Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.

Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:

  • при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
  • при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
  • при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).

Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.

Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:

  • в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
  • увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
  • если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.

Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.

Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях. Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:

С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где

  • С доли – ее рыночная стоимость;
  • С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
  • Р доли – размер доли;
  • К – коэффициент ликвидности доли на рынке.

Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.

Резюме

Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью.

Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика.

Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.

Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/ocenka-doli-v-kvartire-dlya-vykupa-ocenka-doli-v-k/

Оценка доли в уставном капитале ООО

Как оценить стоимость доли

Оценка стоимости доли в ООО — процедура, проводимая для определения стоимостной ценности долевого участия в уставном капитале. Наиболее востребована она при выходе участников из общества.

Существуют несколько вариантов определения цены капитала.

Очень важно выбрать тот, который необходим в конкретной ситуации, а также провести расчет корректно и в соответствии с требованиями законодательства.

Определение стоимости участия учредителя в обществе необходимо при:

  • выходе их общества с отчуждением доли в пользу ООО, других учредителей, третьих лиц;
  • передачи доли в качестве залога при получении кредита учредителем;
  • предстоящей реорганизации компании;
  • судебном споре в отношении доли участия собственника.

В соответствии с п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, отчуждение доли в уставном капитале или ее части подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В том числе оценка доли уставного капитала ООО для нотариуса необходима в целях определения суммы нотариального сбора.

Оценка стоимости доли в уставном капитале ООО: методы

В разных ситуациях необходимо определить разную стоимость:

  • номинальную – это часть суммы уставного капитала, который сформирован у общества;
  • действительную – это часть чистых активов, определяемая исходя из процента участия собственника в уставном капитале;
  • рыночную – определяется, как правило, независимыми экспертами. Такая оценочная величина сейчас востребована на рынке. Применяется при продаже участия в бизнесе, а также при определении цены залога при кредитовании.

Номинальная стоимость участия в уставном капитале

Номинальная — это сумма уставного капитала, сформированная участниками. Его размер указывается в уставе организации и отражается в ЕГРЮЛ. Определить сумму участия отдельного собственника можно путем умножения общей суммы уставного капитала на процент долевого участия.

Например, сумма УК ООО «Компания» составляет 20 000 руб. Всего у компании четыре участника с равной долевой собственностью.

В этом случае долевое участие в УК каждого собственника составляет:

Как оценивается доля в ООО по действительной стоимости

Оценка доли в уставном капитале ООО по действительной стоимости — это выплата части уставного капитала выходящему из общества собственнику. При выходе из ООО участнику выплачивается действительная стоимость его долевого участия в капитале организации (п. 6.1 ст. 23 14-ФЗ). Рассчитывается она как процент долевого участия в сумме чистых активов:

Чистые активы — это стоимость активов компании за вычетом обязательств. Определяются они по итогам последней утвержденной бухгалтерской отчетности. Рассчитать их сумму можно двумя методами:

Общество обязано выплатить выходящему из общества участнику его часть действительного размера уставного капитала в денежной форме или передать имущество, покрывающее эту стоимость.

Документы для оценки доли в ООО по рыночной стоимости

Оценка доли в ООО при продаже может осуществляться и по номинальной, и по действительной стоимости. Но все чаще, продавая работающий бизнес, собственники обращаются к рыночной оценке. Также она востребована при кредитовании или если часть УК учредителя является предметом хозяйственного спора.

Рыночную оценку компании проводят, как правило, специализированные консалтинговые или аудиторские организации. Они обладают штатом компетентных специалистов, которые могут достоверно рассчитать рыночную цену капитала организации. Для проведения расчетов они запрашивают следующие документы:

  • учредительные (устав, решение о создании общества);
  • регистрационные (свидетельство о постановке на учет, выписка из ЕГРЮЛ);
  • бухгалтерскую и налоговую отчетность за последние три (иногда пять) года;
  • свидетельства о праве собственности на недвижимость, выписку из ЕГРН;
  • перечень активов: оборудование, иное имущество, дебиторская задолженность, справки о наличии денежных средств на счетах;
  • перечень обязательств: объемы заемных средств, кредиторской задолженности.

Для оценки используют три основных метода:

  1. Затратный. Подразумевает прямой расчет рыночной цены всех активов компании.
  2. Доходный. Рассчитываются потенциально возможные к получению доходы в будущем.
  3. Сравнительный. Анализируется рынок и определяется цена аналогичных сделок.

Можно произвести оценку и своими силами, но для этого необходимы глубокие знания в области финансов и экономики.

Источник: https://ppt.ru/art/buh-uchet/ocenka-doli-v-kapitale

Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

Как оценить стоимость доли

/ Жилищные споры / Оценка доли в квартире

Просмотров 579

До тех пор, пока не нужно продавать квартиру, собственник даже не задумывается о цене своей доли в общем праве. Многие считают, что с расчетом проблем не возникнет. Якобы достаточно узнать цену всей квартиры, а потом вычислить стоимость отдельной доли. Если говорить о цене, приближенной к объективному показателю – эта формула не сработает. Что же делать?

Правильная оценка квартирных долей опирается на общую цену недвижимости, расположение жилого дома, доступ в помещение, отношения с совладельцами, изношенность и другие факторы. Как самостоятельно оценить долю при продаже/для выкупа? Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

Зачем нужна оценка доли в квартире?

Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.

Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.

Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса.

Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества. Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли.

Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.

Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула

Самый простой вариант – обратиться к риэлтору или в агентство по недвижимости. Однако нужно помнить, что рынок жилья включает множество параметров. Даже самый искушенный эксперт не в силах установить точную цену на долю в квартире. Преимущественно из-за подхода в оценке и большой загруженности в работе.

Оценка на основе кадастровой выписки из ЕГРН – тоже не совсем объективный вариант. Так вы узнаете кадастровую стоимость, в то время как рыночная может отличаться. Причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения.

Сперва можно попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для удобства мы подготовили формулу расчетов:

A / B * C / 2 = E

*/ – откуда исходит, что:

A – цена квартиры в общей собственности;

B – кол-во имеющихся долей (например, 3);

C – размер дроби продавца (дарителя, наследодателя, залогодателя);

E – продажная цена доли квартиры.

*/ – Разделение на 2 актуально для продажи частей жилья по отдельности. Если собственники реализуют всю жилплощадь, ничего делить не нужно – стоимость долей автоматически возрастет.

Важно не путать идеальную и продажную цену – это два разных показателя. Идеальная стоимость формируется из расчета от цены всей недвижимости.

Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Число собственников – 4 человека с равными долями. Идеальная цена ¼ составит 750 000 рублей (четверть от 3 млн).

Как показывает практика, идеальная стоимость нужна лишь в 2% из 100 от всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев используют вышеназванную формулу и рассчитывают продажную цену – она хоть и сложнее, но является объективной.

Пример:

Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.

И так, в случае отчуждения ⅓ доли третий собственник в идеале сможет выручить 1 333 333 от 4 млн рублей.

Однако, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, поскольку продается одна дробь из трех имеющихся + двое других совладельцев, невозможность выделить долю в виде комнаты – примерная выручка составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).

Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.

Вывод: очевидный и прибыльный вариант продать квартиру целиком и оценить доли в расчете от цены жилплощади.

Выбор способа оценки долей

Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).

Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:

Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.

Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.

Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.

От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.

Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.

Пример:

Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).

Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:

  • ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
  • продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
  • оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);

Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.

Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?

Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.

Какие факторы повышают цену доли в квартире:

  • Один сособственник – выгодный вариант, при котором можно увеличить стоимость доли +20%. Чем меньше совладельцев, тем легче находить с ними общий язык. Да и порядок пользования квартирой определить проще.

Если вы хотите приобрести долю, оцените потенциального «соседа», расспросите, есть ли у него родственники или дети – вероятно, он захочет прописать их квартире или подарить им свою долю.

  • Свободный доступ в помещение – второй ключевой фактор, который влияет на итоговую оценку. Если покупатель сможет сразу заехать в квартиру, цена увеличится до +30%. Еще лучше, если жилплощадь свободна от жильцов – заезжай и живи с семьей. Правда, есть вероятность, что совладельцы в отъезде/армии/заключении/командировке – этот момент лучше уточнить заранее. Установить личности собственников можно из выписки Росреестра (ЕГРН), а прописанных – на основании выписки из домовой книги.
  • Одна доля = одна комната. Третий важный фактор, который влияет на дальнейшее проживание – чтобы доля была представлена в виде комнаты +50%. Как определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а в ряде случаев споры решаются в суде. Идеальный вариант для продажи или для выкупа – ½ доля в двухкомнатной квартире или ⅓ в «трешке».
  • Благоустроенный район – косвенный фактор, больше подходящий для оценки квартиры. Однако в случае проживания в комнате (доле) имеет смысл узнать о месте пребывания. Чистый воздух, зеленые зоны, детские площадки, магазины, аптеки, школы, садики, транспортные развязки, места для парковок – всё это прибавляет к цене +5-10% (максимум). Впрочем, не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор в качестве оценки долей в квартире.

Какие факторы снижают цену:

  • Свыше двух совладельцев – чем больше людей имеет доли в квартире, тем ниже цена -30% от стоимости. Продать такую часть очень сложно, не все агентства берутся за столь утомительную задачу. Единственный вариант – найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
  • Несовершеннолетние собственники – фактор автоматически снижает цену доли до -50% (половина). Основная сложность – получение разрешений от органов опеки и попечительства (ООП). Последние будут требовать выделения детских долей в новых квартирах. Делаем вывод: если потребуется продать жилье, где есть доли несовершеннолетних, процесс растянется на месяцы. Далеко не всем покупателям это выгодно.
  • Сложности с доступом в квартиру – нередко совладельцы не хотят впускать чужаков (покупателей, а в ряде случаев и продавцов). Обычное дело – смена замков, физическое противодействие и скандалы. Захотите ли вы покупать долю, если даже не можете осмотреть квартиру? Разумеется, нет – это -40% от итоговой цены.
  • Незначительный размер доли – позарившись на низкую цену, покупатель рискует нарваться на конфликт с владельцами больших долей в квартире (-20%). Например, если они захотят выкупить малую часть – достаточно обратиться в суд и признать ее незначительной. Если собственнику есть где жить, и он не испытывает интереса к своей доле – его обяжут расстаться с ней (ст. 252 ГК РФ). Цена для выкупа может быть ниже рыночной – и это главный минус.

Совет! Смотрите прежде всего на те факторы, которые связаны с квартирой или сособственниками. Благоустроенный район, магазины, экология, парковки – это второстепенные условия. Представьте, что вы нашли идеальный район, но не можете осмотреть квартиру из-за грубости других совладельцев? Изучайте в первую очередь практические нюансы, и только потом переходите к частностям.

Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет. Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров».

О негативных моментах читайте в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Заключение

И так, оценка доли в квартире нужна для продажи/покупки объекта недвижимости. Один из способов узнать цену – заказ кадастровой выписки из ЕГРН. Однако для объективного анализа нужно учесть множество факторов – положительных и отрицательных. Эксперты советуют задействовать сравнительный метод. Он отражает реальное положение дел на рынке недвижимости.

Затрудняетесь с оценкой доли? Опишите вашу ситуацию юристам нашего портала – они подскажут, как лучше посчитать цену. Если допустить ошибки, вы потеряете выгоду от сделки.

Продавец не сможет оценить свою долю и продаст ее дешевле, а покупатель – переплатит за «воздух». Юрист подскажет, какие нужны документы, где взять кадастровую цену, о чем договориться с собственниками, как защитить интересы в суде.

Рынок недвижимости переполнен мошенниками и трудностями – не попадитесь на крючок к хитрым дельцам!

Смотрите полезное видео о нюансах оценки долей в квартире для судебной экспертизы:

Источник: http://law-divorce.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.