Как лучше продать квартиру самому

Содержание

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Как лучше продать квартиру самому

/ Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла.

Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы.

Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия.

Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.

В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/samostoyatel-naya-prodazha-kvartiry/bez-posrednikov.html

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Как лучше продать квартиру самому
Followtheflow/Depositphotos

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи. 

Часто люди, которые приходят с заведомо завышенной ценой в голове, не хотят принимать никакие обоснования для ее снижения и приводят аргумент «Я не спешу». Но они не понимают, что по завышенной цене можно продавать бесконечно долго.

Потом они все равно снизят цену. Может быть, даже придется это делать дважды и лишь затем удастся продать.

Продавать, конечно, будут не спеша, но в итоге квартира все равно уйдет по той цене, по которой они могли бы реализовать ее за 1–2 месяца, если поставили бы данный ценник сразу.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Но перед тем, как мы перейдем к оценке и подготовке квартиры к продаже, давайте уточним, когда же продавать квартиру на вторичном рынке лучше всего.

Важна ли сезонность?

Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.

Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:

  • январь, май — затишье;
  • февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
  • весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.

Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.

Оценка

Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры.

Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене.

К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены. 

Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.

Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему.

Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт.

Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.

Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет. 

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

4 совета, как выгоднее продать квартиру

Выгодно = быстро

Рассчитайте свои расходы в зависимости от срока продажи квартиры. Ведь чем дольше вы продаете, тем больше теряете:

  • оплата коммунальных платежей;
  • налоги;
  • переплата и дополнительные платежи по кредиту (если вы уже купили новое жилье);
  • упущенная выгода — посчитайте, сколько бы вы заработали, положив эти деньги в банк.

Предпродажная подготовка

Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте.

Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное.

Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).

Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте.

Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно.

Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.

Фотосессия

Правильные фотографии — залог успеха. «Встречают по одежке» — актуально и при продаже квартир. Потенциальные покупатели, выбирая жилье, смотрят большое количество объявлений на сайтах-агрегаторах. И привлечь их внимание в первую очередь можно фотографиями. Идеальный вариант — пригласить профессионального фотографа. Эти затраты потом окупятся в цене и сроках продажи. 

Перед фотосессией проведите уборку. В кадре не должно быть лишних вещей, кровати должны быть заправлены, столы пустые, раковина без посуды, телевизоры выключены. Как уже говорилось выше, нужно минимизировать присутствие человека.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Реклама

Следующим этапом является подготовка объявления, публикация объекта на площадках и регулирование процесса продажи.

Первое — напишите объявление. Оно должно быть интересным, отличаться от конкурентов. Можно не повторять в тексте факты, которые уже есть в карточке объекта, такие как площадь, этаж и другие. Лучше написать ключевые преимущества именно вашей квартиры:

  • окна во двор — нет шума с улицы;
  • большая лоджия — можно устроить зимний сад или кабинет;
  • описание техники, которая остается;
  • квартира «распашонка» — легко проветрить, и солнце всегда в помещении.

Поставьте 8–10 фотографий вашей квартиры, подъезда и дома. Большим плюсом будет наличие планировки, т. к. по фотографиям сложно понять, где какие помещения. Потенциальный покупатель сможет сразу представить себя в пространстве квартиры, сможет мысленно расставить мебель.

Второе — используйте разные рекламные ресурсы.

Все размещают свои тексты на тематических площадках, но надо понимать, что ваше объявление будет одним из многих и потенциальный покупатель не всегда сможет опуститься до него в поиске.

Чтобы привлечь внимание именно к своей квартире, используйте платное продвижение. Какое? Все зависит от уровня конкуренции в конкретный момент времени, поэтому рекламу нужно контролировать как минимум раз в неделю.

Следующий момент. На агрегаторах покупатель ищет квартиру по определенным фильтрам, и в ряде случаев ваша квартира просто может не подойти, не попасть в выборку. Но при этом большинство из потенциальных покупателей часто готовы рассмотреть соседние районы, немного другую площадь или заплатить на 1–2 млн больше (спасибо ипотеке).

А многие люди вообще не ищут или очень редко смотрят на агрегаторах, но при этом именно они принимают решения. Классическая ситуация: жена ищет квартиру, а решение принимает муж, но он не заходит на агрегаторы объявлений или делает это очень редко.

Для перечисленных выше случаев существует инструмент таргетированной рекламы, которая позволяет «догнать» таких покупателей на просторах интернета, в соцсетях.

Документы

Подготовьте все необходимые документы заранее (из обязательных можно назвать документ-основание, свидетельство или выписку ЕГРН; если вы в браке, то еще потребуется согласие супруги(а). Это позволит провести сделку в кратчайшие сроки, покажет вас как ответственного продавца. Любые проблемы с документами — это повод для торга. Постарайтесь решить все сложности заранее.

Торг

Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться.

 Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%.

Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.

Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.

И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Налоги

Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…

  • стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
  • стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
  • получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
  • владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).

Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет. 

Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:

  1. Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
  2. Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.

Итог

Если вам нужно продать квартиру на вторичном рынке, подготовьте ее к продаже, сделайте красивые фотографии и напишите продающий текст объявления, установите правильную цену, контролируйте рекламную кампанию. Тогда ваш покупатель обязательно появится. Причем произойдет это довольно быстро.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

В чем преимущества альтернативной сделки?

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vygodno_prodat_kvartiru_na_vtorichnom_rynke/100631

Как продать квартиру самостоятельно – полный гайд по продаже

Как лучше продать квартиру самому

Доход риэлтора зависит от количества сделок, которые прошли через него. Чем дороже продаваемая квартира, тем большая сумма уходит на оплату услуг агента по недвижимости.

Даже новички в мире купли-продажи квартир способны зарабатывать до миллиона в год. Поэтому многие собственники решают продать квартиру самостоятельно и сэкономить на этом приличную сумму денег.

Так ли это легко, как кажется? Расскажем о том, как продать недвижимость: от А до Я.

Стоит ли самостоятельно продавать недвижимость

Заработная плата риэлтора складывается из небольшого оклада и процентов от стоимости продаваемой квартиры.

По России размер процентов колеблется, в среднем специалист берет за свою работу 4-6% от суммы сделки. Если случай сложный, риэлтор увеличивает размер оплаты и наоборот.

Например, чистая продажа, когда не нужно одновременно подбирать недвижимость для покупки, будет стоить владельцам 3% от суммы сделки.

Порой даже специалисту сложно разобраться в сложной схеме продажи. В длинной цепочке может участвовать недвижимость, поделенная на доли, коммунальное жилье или долевое. В этом случае лучше обратиться в агентство недвижимости, но не теряйте бдительности. Работайте с крупными компаниями, которые зарекомендовали себя и пережили финансовые кризисы.

Тем, кто решился на самостоятельную продажу, придется приложить усилия. Чтобы дойти до сделки необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, провести множество показов жилья.

Риски, связанные с подготовкой документов лягут на плечи покупателя. С другой стороны вы сэкономите немаленькую сумму, получите некоторые навыки, связанные с заключением сделок.

Все возможно, стоит только тщательно подготовиться к процедуре.

Выписка ЕГРН

Первый документ, который необходимо подготовить собственнику – это выписка ЕГРН. В справке указывается вся важная информация о недвижимости: количество собственников, наличие обременений, кадастровая стоимость.

Документ поможет удостовериться, что недвижимость готова к продаже, а так же послужит доказательством честных намерений продавца для покупателя. Заказать выписку ЕГРН следует в МФЦ, Росреестре, на сайте Госуслуги или егрпонлайн.рф. Однако нужно иметь в виду, что заказывая справку в государственных учреждениях, вы столкнетесь с трудностями.

Документ готовится в течение 3-5 дней. Для заказа придется лично приходить в указанные организации, выстаивать очереди и тратить время.

Заказать выписку ЕГРН на сайте егрпонлайн.рф намного проще. Справка с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа. Для оформления потребуется минимальная информация: адрес объекта или его кадастровый номер. В электронной выписке будут те же данные, что и в бумажной справке. Документ выдается в Росреестре, поэтому обладает юридической силой.

Оценка квартиры

Чтобы продать квартиру по наиболее выгодной стоимости, необходимо ее оценить. Сначала посмотрите, сколько стоит недвижимость в том же районе и с аналогичной площадью.

Оцените состояние жилплощади, подъезда и придомовой территории. На стоимость влияет близость остановки общественного транспорта, магазинов, поликлиник, школ и детских садов.

Если вы выставили квартиру на продажу, но никто из покупателей не звонит, попробуйте снизить стоимость.

Подготовка недвижимости

Для скорейшей продажи необходимо подготовить жилплощадь к осмотру покупателями. Посмотрите на вход в подъезд свежим взглядом.

Старые объявления на двери, мусор, не работающий домофон, производят негативное впечатление еще до входа в квартиру.

Протрите полы перед входной дверью, купите банку краски и закрасьте надписи на стенах в подъезде, постелите коврик с надписью «Добро пожаловать». Даже такие мелочи будут заметны.

В квартире уберите все мелкие вещи с открытых полок, максимально очистите пространство от мебели. Желательно помыть не только полы, но и стены, и окна. Наполненное светом пространство выглядит привлекательно. Если нужен небольшой ремонт, то сделайте его. Капитально переделывать интерьер не стоит, покупатель все равно переделает пространство под себя.

Где разместить объявление

После предварительной подготовки пора выставлять жилплощадь на продажу. Не поленитесь сделать качественные фотографии. Возможно, придется обратиться к профессиональному фотографу. От первого впечатления зависит спрос на недвижимость. Темные фотографии, сделанные на камеру телефона, мало кого заинтересуют.

В описании укажите достоинства квартиры, особенности планировки, состояние ремонта. Расскажите о том, что окружает многоквартирный дом, какие объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности.

Объявление размещайте на всех сайтах, где продается недвижимость. Хороший результат дают посты в социальных сетях. Попросите друзей и родственников сделать репост на своих страницах в вк и инстаграм.

Документы для продажи

Перед первым показом квадратных метров подготовьте пакет документов. Покупатели захотят удостовериться, что покупка безопасна и перед ними не мошенник.

Понадобятся следующие документы:

  • паспорта собственников;
  • договор купли-продажи;
  • для несовершеннолетних собственников – разрешение органов опеки и попечительства;
  • для недвижимости, купленной в браке – согласие супруга/супруги на продажу.

Пригодятся так же дополнительные бумаги:

  • договор купли-продажи, наследования или приватизации;
  • справка об отсутствии задолженности;
  • технический паспорт;
  • выписка ЕГРН (оформляется на сайте егрпонлайн.рф);
  • договор задатка.

Заключение договора задатка

Если вы нашли подходящего покупателя, стоит подумать о заключении договора задатка. В соответствии с ним покупатель передает продавцу небольшую сумму, которая впоследствии войдет в общую стоимость жилья. Если одна из сторон передумает заключать сделку, то по договору должна будет выплатить неустойку. Договор задатка позволяет быть уверенным в том, что сделка состоится.

Информация в договоре:

  • ФИО, паспортные данные продавца и покупателя;
  • описание недвижимости, адрес;
  • размер задатка, условия его возврата и срок;
  • стоимость квартиры;
  • последствия, если одна из сторон передумает;
  • информация об отсутствии обременения;
  • сроки заключения договора купли-продажи и выезда продавца с жилплощади;
  • дата и подпись.

Заключение договора купли-продажи

Даже если вы не пользуетесь услугами риэлтора, желательно показать договор купли-продажи специалисту – юристу или риэлтору. Еще один шаг для обеспечения безопасности сделки – заверка договора у нотариуса. Если придется отстаивать права в суде, закон будет на вашей стороне.

Информация в договоре купли-продажи:

  • ФИО покупателя и продавца, паспортные данные;
  • стоимость недвижимости;
  • наличие обременения или его отсутствие;
  • описание: адрес, площадь, количество комнат, расположение на этаже;
  • условия признания договора недействительным: отсутствие факта передачи денег, отказ продавца выехать с жилплощади и пр.;
  • согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
  • порядок и срок передачи денег и освобождения жилплощади;
  • дееспособность сторон;
  • пункт о добровольном заключении договора;
  • документы, прикладываемые к договору: согласие супруга или супруги, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копия техпаспорта.

Регистрация недвижимости в Росреестре

Подписание договора купли-продажи не означает, что недвижимость перешла к новому собственнику. Для этого необходимо зарегистрировать квартиру в Росреестре. Участникам сделки следует подать заявление через МФЦ или Росреестр. В течение 9 рабочих дней заявление рассматривается и регистрируется.

Подтверждением регистрации служит выписка ЕГРН. Для ее получения нет необходимости опять идти в МФЦ или Росреестр. Достаточно обратиться на сайт егрпонлайн.рф и заказать документ. Справка в электронном виде поступит на почту.

Информация в электронном документе ничем не отличается от той, что вы увидите в бумажной выписке.

Передача денег и квартиры

Покупатель передает деньги за квартиру несколькими способами. Наличные используют в редких случаях, т.к. риски слишком велики. Чаще предпочтение отдается аккредитивному счету в банке или ячейке.

После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи квартиры. Он означает, что у покупателя нет претензий к жилью, а продавец передает все, что указано в акте. К акту прикладывается справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Как продать квартиру: подробная инструкция

Как лучше продать квартиру самому

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как выгодно продать квартиру самому — 7 простых шагов

Как лучше продать квартиру самому

Чтобы продать свою квартиру выгодно и в максимально сжатые сроки, мы рекомендуем вам последовательно пройти все эти шаги. Они помогли в свое время нам продать несколько квартир, а сейчас эту технологию используют наши друзья с целью выгодной продажи своей недвижимости по объективной рыночной цене.

Шаг 1. Определяем цель и сроки продажи квартиры

Определение цели продажи квартиры — это первый и важный этап на пути к успешной и выгодной сделке с вашей недвижимостью.

От цели продажи квартиры напрямую зависят сроки, в которые вам необходимо будет уложиться.

Как правильно поставить цель?

Сформулировать цель нужно предельно ясно и обязательно с цифрами.

Пример цели №1
После продажи моей однокомнатной квартиры в центре города за 2 000 000 рублей я собираюсь купить автомобиль за 400 000 рублей, а 1 600 000 рублей вложить в долевое строительство 2-комнатной квартиры застройщика «Ромашка» в «Тюльпановом» микрорайоне города.
Через год у меня будет 2-комнатная квартира в новом доме, стоимостью 2 200 000 рублей и автомобиль стоимостью 400 000 рублей.

Вот ещё один пример.

Пример цели №2
У меня есть 3 квартиры и продав одну из них — свою трехкомнатную квартиру за 2 800 000 рублей, я собираюсь купить однокомнатную квартиру ребенку за 1 700 000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 1 100 000 рублей я положу в банк на счет до востребования, так как через 2 месяца открою на эти деньги свой бизнес.

Сроки продажи у вас будут также непосредственно привязаны к цели. Но если вы правильно определили стоимость квартиры, то даже в этом случае продать ее выгодно вы сможете в течение 1-2-х месяцев.

Шаг 2. Проводим оценку своей недвижимости

Оцените вашу квартиру. Проведите сравнение вашей недвижимости с аналогами на различных сайтах по недвижимости вашего города и в местных газетах.

То есть, если несколько квартир со схожими параметрами стоят от 2 000 000 рублей до 2 300 000 рублей, то именно на эту стоимость и стоит рассчитывать.

Но как определить, ближе к какой цене стоит выставлять вашу квартиру на продажу, ведь разница в 300 000 рублей довольно существенна?

Тогда стоит обратить внимание на самые главные параметры, которые влияют на стоимость:

  • Квадратура. Чем больше площадь, тем дороже;
  • Состояние квартиры. Чем свежее и качественнее ремонт, тем дороже стоимость;
  • Состояние здания. В обустроенном и новом доме стоимость квартиры будет выше;
  • Район расположения. Чем ближе к центру, тем дороже.

То есть, если ваша «двушка» находится в центре, в ней сделан свежий ремонт, эта квартира располагается в новом доме с закрытой охраняемой территорией и при этом у нее больше метраж при одинаковом количестве комнат в сравнении с аналогами, то ее стоимость может быть даже больше 2 300 000 рублей.

Другой способ определить объективную рыночную стоимость вашей недвижимости — это узнать на нее реальный рыночный спрос в данный момент времени.

Как определить реальную рыночную стоимость квартиры?

Сразу скажем, что это способ относительно более сложный и требует большего количества времени, но с точки зрения определения объективной стоимости он самый верный.

  • Проведите сравнительный анализ с квартирами-аналогами. На этом этапе вы увидите, что например, средняя стоимость квартир аналогов составляет 2 млн. рублей.
  • Выставите цену на свою квартиру сразу на 20% больше и начните ее активно рекламировать. В течение 5-7 дней понаблюдайте за динамикой обратной связи на ваши объявления. Если у вас будут звонки и просмотры вашей квартиры, то значит вы можете повысить цену еще на 5-10% и так делайте до тех пор, пока количество звонков и просмотров не уменьшится.

Внимание!
Стратегия определения рыночной стоимости квартиры проводится с целью ее продажи по максимальной цене на рынке, если продавец готов ждать сделку (своего покупателя) от нескольких месяцев до года.

Двигаемся дальше.

Шаг 3. Рекламируем продаваемую квартиру

Чтобы о вашей квартире узнали, нужно оповестить как можно больше потенциальных покупателей.

Как правильно рекламировать продаваемую квартиру

Ниже рассмотрим последовательность шагов, которые необходимо сделать, чтобы реклама вашей квартиры была максимально эффективной.

1) Сделайте качественные фото

Для этого приведите вашу недвижимость в товарный привлекательный вид. Сделайте уборку, вынесите по возможности все лишние вещи. Желательно также убрать из квартиры мебель, особенно, если она находится в плачевном состоянии.

Фото делайте качественным фотоаппаратом, а не телефоном. Старайтесь не фотографировать против света. Обратите внимание на то, что все телевизоры на фото должны быть выключенными, а унитазы закрытыми. На снимках не должно быть людей и животных. Помимо квартиры, сделайте фото подъезда и прилегающей территории.

В итоге у вас должно получиться 5-8 качественных изображений.

Факт:
Лучше всего продаются пустые квартиры, где покупатель видит простор и все «косяки», которые может скрыть продавец.

2) Составьте продающий рекламный текст объявления о продаже квартиры

Давайте рассмотрим, как правильно составлять объявление о продаже квартиры, имея следующие параметры:

  • Количество комнат: 2;
  • Квадратура: общая площадь 55 кв. м., жилая 35, кухня 11 кв. м.;
  • Планировка: распашонка;
  • Этаж, этажность дома: 5/12;
  • Тип здания и год постройки: панельный дом, 1995 года постройки;
  • Прилегающая территория: маленький двор, дом у центральной дороги города;
  • Наличие балкона или лоджии: лоджия застекленная новыми стеклопакетами;
  • Тип отопления: центральное;
  • Тип санузла: раздельный;
  • Ремонт (состояние квартиры): косметический ремонт, сделан 5 лет назад;
  • Район расположения: центр города, у дороги;
  • Инфраструктура: рядом учебные заведения, поликлиники, магазины, администрация, остановки;
  • Размер коммунальных платежей: 4500 рублей в месяц зимой, 2800 рублей летом.

Пример ХОРОШЕГО объявления о продаже квартиры:
Заголовок объявления:Продается уютная 2-комнатная квартира в центре города
Текст объявления:Просторная, 55 кв. м., 20 кв. м. зал, 15 кв. м. спальня. Квартира оборудована бытовой техникой, большая кухня — 11 кв. м.
Квартира находится на среднем этаже (5 этаж, 12 этажного дома), в доме чистые подъезды и лифты, добрые соседи.
Выгодная планировка (распашонка), комнаты расположены справа и слева от коридора.
Просторная и уютная лоджия с новыми стеклопакетами, отапливаемая. Вполне подойдет для создания кабинета или кладовки для любых вещей.
Дом в хорошем техническом состоянии, не старый, 1995 года постройки.
В квартире приятный ремонт, остается встроенный шкаф-купе, кухонный гарнитур, отдельно обговаривается продажа со всей мебелью.
Удобное расположение в центре города позволит вам как новому владельцу использовать все преимущества развитой инфраструктуры.
В шаговой доступности центральные магазины, поликлиники, учебные заведения, административные здания, остановки общественного транспорта.
Уважаемые покупатели, в этой квартире я вырос и люблю ее всей душой, у нее очень хорошая энергетика.
Всегда следил за состоянием квартиры, своевременно всё менял, даже жалко расставаться. Моя квартира ищет нового заботливого хозяина 🙂
Стоимость: 2 300 000 рублей.
Продавец квартиры:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/hiterbober/kak-vygodno-prodat-kvartiru-samomu--7-prostyh-shagov-5ba35582d657fa00aabcf393

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.