Как использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Содержание

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Как использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Далеко не все знают, что имущественный вычет полагается не только при покупке квартиры, но и при продаже. Причем, в случае продажи существуют особые правила, которые полностью отличаются от таковых при покупке. Более того, после продажи есть не один вариант возврата налоговых отчислений.

В этой статье мы разберемся, в каких случаях нужно платить налог с продажи и какие при этом есть варианты вычета. И, конечно, приведем порядок его получения.

Налог при продаже квартиры

Мало кто не знает, что каждый гражданин РФ обязан отдавать 13% своих заработков государству. Этот закон касается и тех доходов, которые вы получили при продаже жилья.

Размер такого налога полностью зависит о того времени, на протяжении которого вы являетесь собственником этой недвижимости.

Если она принадлежит продавцу менее трех лет, он обязан заплатить налоговые отчисления в размере 13%.

Тем собственникам, которые решат продать квартиру после трех лет владения, беспокоиться не стоит: в этом случае владелец от уплаты освободится.

Но с 2015 года в законодательство вошли некоторые поправки. Теперь отчисления могут не платить лишь собственники, владеющие жилплощадью как минимум 5 лет. Это значит, что если вы купили жилье после 1 января 2015 года, вам придется ждать как минимум пять лет, чтобы избежать уплаты налогов.

Однако есть категория граждан, которые по-прежнему могут не платить налог, если владеют собственностью три года:

  • Люди, получившие недвижимость по наследству или в дар;
  • Те, кто получил жилье при приватизации;
  • Те, кто получил жилье по договору ренты.

Если в вашей собственности квартира находится меньше 3 или 5 лет (срок зависит от даты ее покупки), сумма налога будет определяться суммой, которую вы получите при продаже:

  • Отчисления не нужно платить, если при продаже вы попросили меньше 1 млн.;
  • С продажи на сумму, больше миллиона рублей, налог составит 13%.

Первый способ: имущественный вычет

Но платить 13% от всей суммы не обязательно. Налоговую сумму от продажи можно уменьшить, не прибегая никаким образом к мошенничеству, а используя налоговый вычет на продажу квартиры, применение которого регулируется ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Налоговый вычет определяет сумму, на которую будет снижена налогооблагаемая база.

Максимальная сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу, при продаже квартиры составляет 1 миллион рублей.

Но не путайте два вида вычета: при продаже и покупке. Использование каждого из них сопровождается разными расчетами и условиями.

Так, продавец может использовать воспользоваться своим правом, если владеет квартирой менее 3 или 5 лет. Налогооблагаемая сумма может быть снижена на 1 миллион., и налог придется заплатить только с оставшейся суммы.

Рассчитать это не сложно. Представьте, что вы продали жилье за 4 млн. рублей. Эту сумму, по законодательству, мы можете уменьшить до 3 миллионов и уже от них посчитать 13%. Это значит, что отчисления составят 390 тыс. рублей.

Если вы владеете недвижимостью меньше трех лет, но все же решились на продажу, вам следует оперировать таким понятием как «налоговый резидент РФ». Такой термин относится к человеку, который проживает в России не менее 183 календарных дней в год. Соответственно нерезидент – человек, постоянно проживающий в другой стране человек, который имеет недвижимость в России и планирует ее продать.

Принципиальная разница в том, что такие физические лица платят разный процент с продажи имущества. Для нерезидентов 13% увеличиваются до 30%. А на имущественный вычет и вовсе рассчитывать могу только резиденты.

Вычтем расходы

Впрочем, есть и другой способ уменьшить размер налога во время продажи жилья для собственников «со стажем» меньше трех лет. Это процедура называется вычитанием расходов. Вы снижаете доходы на величину расходов.

Например: два года назад вы купили квартиру за 2,5 млн., а сегодня хотите продать ее за 3 млн.

При обычном вычете, сумма отчислений составит 260 тыс. руб (13%).

Куда выгоднее воспользоваться другим способом: вы посчитаете 13% от суммы, которую получите от продажи сверх тех денег, которые сами затратили в прошлом. То есть, из 3 млн. вы должны вычесть 2,5 миллионов, а 13% посчитать от 500 тыс. рублей. В итоге сумма для уплаты составит 65 тыс. рублей.

Если записать операцию по расчету имущественного вычета и вычитания расходов, это будет выглядеть так:

  • Сумма налога при вычете = (цена продажи – 1 млн.) *13%;
  • Сумма налога при вычитании расходов = (цена продажи – стоимость приобретенной квартиры) *13%.

Учтите, что вы, разумеется, не можете воспользоваться двумя этими способами одновременно, а для использования второго метода придется предоставить документ, который подтвердит приобретение на эту сумму.

Думаем о выгоде

Конечно, в каждом случае продажи недвижимости, которая находится в собственности меньше трех лет, выгода должна рассчитываться индивидуально. Но для того, чтобы понять, что выгоднее: использовать право на вычет или уменьшить доходы на расходы, нужно просчитать оба варианта.

Например: Гражданин Н купил квартиру в 2014 году за 1,9 миллионов. рублей, а через год решил продать за 2,4 млн. При продаже нам надо заплатить налог:

  1. При использовании права на вычет:
    Налогом облагаться будет 1,4 миллионов (2,4 млн. – 1 млн.), и заплатить гражданин Н должен будет 182 тыс. рублей.
  2. При уменьшении доходов на расходы:
    Заплатить отчисления нужно будет с 0,5 млн. рублей и 13% составят 65 тыс.

То есть, в этом случае выгоднее воспользоваться вторым способом.

Однако такой метод выгоднее не всегда. Подумайте о том, что если квартиру вы купили, к примеру за 0,5 млн, а продаете за 1,2 млн:

  • Если вы вычтете расходы, то налог придется заплатить с 700 тыс. рублей и отдать при этом 91 тыс.
  • Если вы воспользуетесь правом имущественного вычета, то сумма составит только 26 тыс, рублей т.к. налогооблагаемой базой станут 200 тыс. рублей.

Сколько раз можно воспользоваться

В течение жизни налоговый вычет предоставляется столько, сколько раз вы решите продавать свое имущество. Но воспользоваться им можно только один раз за один календарный год, так как он ограничен 1 миллионом рублей.

Заметьте, что даже если за год вы продадите сразу несколько объектов, сумма вычитаемого налога также составит только 1 миллион рублей. Эту сумму вы можете освободить от налогообложения либо по всем сделкам, либо только по одной – решать вам.

Идем в налоговую с документами

Но какой бы вид налогового возврата вы ни выбрали, помните, что автоматически применить его вы не сможете.

С определенным пакетом документов вам нужно обратиться в налоговую службу.

Рассмотрим несколько случаев:

  • Если налогооблагаемая база составила ноль (владеете недвижимостью более 3 или 5 лет), то вы подадите только налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • Вы уменьшаете облагаемые доходы на расходы, тогда к декларации вам нужно подать:
    • договор, по которому вы приобрели жилье;
    • документ, который подтвердит ваши расходы (справки, расписки, выписки);
    • заявление;
    • документ, который позволит доказать, что вы получили деньги, это может быть в т.ч. и расписка, если средства, к примеру, передали вам в руки наличными;
    • Документ, подтверждающий право собственности.
  • Вы обращаетесь в налоговую за вычетом:
    • декларация (ее вы подадите сразу в инспекцию);
    • договор купли-продажи;
    • документ, который позволит доказать, что вы получили деньги, это может быть в т.ч. и расписка, если средства, к примеру, передали вам в руки наличными;
    • Документ, который подтвердит срок владения вами жилья (например, договор купли-продажи, свидетельство на регистрацию права собственности).

Документы вы сможете подать в налоговую не позднее 30 апреля следующего года.

Декларацию рассмотрит налоговая, и в течение трех месяцев на ваш счет поступит полагающаяся вам сумма.

Все бумаги сдаются по месту жительства, но передавать их лично необязательно: документы можно передать в инспекции через представителя, выслать почтой и даже отправить в электронном виде.

Отметим, что Налоговый кодекс не уточняет, в каком виде документы должны быть предоставлены: оригиналы или копии. Поэтому в инспекцию рекомендуют брать подлинники и их копии.

Заверять нотариально их не нужно, достаточно будет подписать их своей рукой.

Распределяем сумму между собственниками

Все просто, когда человек, продающий квартиру, является ее единственным собственником, а что, если владельцев несколько и все они хотят получить вычет? В этом случае придется распределять.

Согласно законодательству вычет распределяется между владельцами пропорционально их долям, о которых они договариваются сами.

Не забывайте, инспекция будет учитывать только официальные документы. Поэтому, если вы намеренно занижаете в бумагах сумму продажи, то и вычет можно будет вернуть только с этой суммы. Единственная сложность, которая здесь остается – договориться.

Если при продаже одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, оплата налога будет возложена на родителей или законных представителей, например опекунов.

Квартира в долевой собственности

Другой разговор, если вы продаете лишь долю, которой владеете меньше 3 лет. Такая процедура сопровождается множеством нюансов, которые зависят от того, одновременно или же по очереди владельцы продают свои части.

При продаже всех долей одновременно, собственники могут распределить полученный доход, не обращая внимания на доли.

Но это правило не действует при распределении имущественного вычета: его получают в размере не более 1 млн. и распределяют пропорционально своей доле. То есть, если есть три совладельца, и каждый из которых имеет 1/3, при получении каждому их них положено по 1/3 от миллиона. Но это действует только лишь тогда, когда квартира продается как один объект.

Если же собственники решили продать ее по комнатам в разное время, расчет также будет другой. В этом случае распределения нет, а каждый продавец имеет права получить все отдельно. Это правило будет действовать, даже если жилье продается по одному договору.

Где искать помощи

Во время продажи и приобретения жилья решить, какой вариант снижения налога использовать, какие документы собрать и как вернуть деньги, может быть непросто.

Помочь вам выбрать вид вычета могут специалисты еще до продажи. За помощью вы можете обращаться к юристам.

Они проконсультируют вас не только в том, как выгоднее провести продажу и произведут все необходимые подсчеты, но и помогут собрать документы, а также проследят за тем, чтобы при получении вы не наткнулись на подводные камни.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/nalogoviy-vichet-pri-prodazhe-kvartiri

Налоговый имущественный вычет при продаже квартиры. Возврат налога с продажи квартиры

Как использовать налоговый вычет при продаже квартиры

04 января 2021

В этой статье вы узнаете, когда вы обязаны заплатить налог при продаже квартиры, а в каких случаях можно этого избежать. Кто и как может воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и какие существуют способы для того, чтобы уменьшить сумму налога и заплатить меньше.

Статьи

От продажи квартиры вы получаете доход, с которого обязаны уплатить налог за проданную квартиру в размере 13%. Но существуют определенные «льготы», которые позволяют компенсировать часть расходов – это налоговые вычеты.

Налоговый вычет при продаже квартиры – это вычет из категории «имущественных», на который можно уменьшить свой доход, полученный при продаже недвижимости.

Разберемся, с какой именно продажи можно вернуть налог и как это сделать.

Кто имеет право на возврат НДФЛ

Обязательные условия для получения налогового вычета – это быть резидентом РФ – то есть проживать на территории России более 183 дней в году.

Следует детально разобраться, с продажи какой квартиры вы обязаны заплатить 13%, ведь существует ряд условий, когда продаваемое имущество не облагается НДФЛ.

Какая недвижимость не облагается налогом?

Для продажи недвижимости без налога, нужно, чтобы недвижимость находилась во владении предельный минимальный срок владения.

Минимальным предельным сроком считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки)
  • Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
  • Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
  • Продается единственная жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры.

Во всех других случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.

Пример в жизни:
Иванов в 2015 году купил жилье за свои средства. И при продаже квартиры в 2019 году, Иванов налог не платил. Так как прошло более трех лет с момента покупки.

Пример в жизни:
В марте 2016 года Сидорову в порядке наследования от родителей досталась однокомнатная квартира, он ее продал в начале 2020 года. И налог он за нее не платил – предельный минимальный срок владения такой собственностью истек в марте 2019 г.

Вывод: нет необходимости платить налог при продаже квартиры, если вы владели ей более 3 лет (при соблюдении хотя бы одного из условий наследования/приватизации/пожизненного иждивения) или 5 лет.

Если квартира продана ниже кадастровой стоимости

Если квартира продана за сумму, ниже 70% ее кадастровой стоимости на 1 января текущего года, то налогооблагаемым доходом все равно считается 70% кадастровой цены.

Пример в жизни:
Петров продал квартиру за 1 200 000 рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры 2.2 млн. Петров, несмотря на фактическую сумму продажи, заплатит подоходный налог с 70% от кадастровой цены – т.е. с 1 540 000₽ (2 200 000*70%), но воспользоваться вычетом он сможет в полном объеме.

Как можно компенсировать часть расходов

Чтобы уменьшить налог к уплате, можно воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить сумму налога на расходы, которые были понесены при приобретении продаваемой недвижимости.

Максимально возможная сумма налогового вычета, на которую может быть уменьшен доход при продаже квартиры, это 1 000 000 рублей. Это максимальная сумма, которую вы можете заявить, как налоговый вычет. Неважно, как дорого вы продали жилье, максимальный вычет все равно составит 1 000 000₽.

Пример в жизни:
Петров продал квартиру, купленную два года назад, за 1 500 000 ₽. Так как она находилась в его собственности меньше предельного минимального срока, Петров обязан уплатить НДФЛ.

Петров имеет право на получение налогового вычета, и при продаже квартиры он заплатит налог 13% не с 1.5 млн ₽, а с 500 000 руб. (1 500 000-1 000 000), воспользовавшись налоговым вычетом при продаже квартиры.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо того, чтобы оформлять налоговый вычет 1 млн при продаже квартиры, можно уменьшить величину дохода, полученного от продажи, на сумму расходов по приобретению этой квартиры, которые вы можете подтвердить документально.

В расчет берутся фактически произведенные траты, связанные с покупкой этого имущества. И вы заплатите налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример в жизни:
Петров продал за 3 млн ₽ квартиру, которую покупал полтора года назад за 2.5 млн. Так как предельный минимальный срок владения не истек, Петров должен заплатить НДФЛ.

Но вместо налогового вычета за продажу квартиры, Петров уменьшает полученный доход на расходы.

То есть налогооблагаемой становится разница в суммах между продажей и покупкой квартиры – 500 000 ₽ (3000000₽ – 2500000₽).

Расчет налогового вычета при продаже квартиры

Есть несколько нюансов, которые следует учитывать при оформлении налогового вычета.

Долевая собственность

Налоговый вычет для владельцев долевой собственности делится пропорционально их долям, если квартира продается по одному договору купли-продажи – как единый объект недвижимости. Но если каждый из собственников оформит продажу своей доли по отдельному ДКП, то каждый из них имеет право на полноценный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Совместная собственность

В этом случае квартира продается как единый объект недвижимости, т.е. налоговый вычет на нее положен только один. Распределяется он между собственниками по договоренности.

Важно!

Даже если налоговые вычеты полностью покрывают сумму дохода и платить налог не требуется, налоговую декларацию все равно необходимо предоставить в налоговые органы.

Сроки предоставления налоговой декларации

Налогоплательщик обязан отчитаться о продаже квартиры по истечению года, в котором была осуществлена продажа и был получен доход. Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо предоставить до 30 апреля. Если по итогам декларации необходимо уплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.

Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом

Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать неограниченное количество раз в течение всей жизни. Но 1 раз в течение года.

Документы для возврата налога при продаже квартиры

Чтобы оформить налоговый вычет на продажу квартиры, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вам известно, как вернуть часть налога с продажи, а также то, что можно не только оформить налоговый вычет на продажу квартиры, но и использовать право на уменьшение дохода на расходы. В некоторых случаях такой подход более выгоден.

Приумножайте свои доходы!

Источник: https://www.nalogia.ru/articles/5-imushchestvennyy-nalogovyy-vychet-pri-prodazhe-kvartiry.php

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2021 году: изменения, кому положен, как получить

Как использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов – это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы.

Речь идет о налоговых вычетах.

В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2021 год.

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам  недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет.

Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей.

С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб.

В подобном случае будет применяться не вычет – 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения.

В этой ситуации размер  налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета – 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать.

Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства.

3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет.

Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб.

или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2021 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г.

«О внесении поправок в части 1,2  НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом.

С 1 января 2020 года от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются владельцы единственного жилья, если срок владения недвижимостью составляет более 3-х лет.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ =  (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ =   (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г.

можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб.

(для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В  данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.

1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья  будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.

1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е.  никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить  облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества – это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 – снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.