Что делать если квартиранты не хотят съезжать

Содержание

Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать

Что делать если квартиранты не хотят съезжать

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).  

Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда.

Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов.

После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».   

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава. 

Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд.

Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды.

Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.

Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию. 

Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.  

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.  

По истечении срока, который вы указали в требовании,  нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Как найти участкового? 

На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон. 

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.   

Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.

Читайте по теме: Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком 

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни. 

Порядок действий такой: 

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения. 

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени. 

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры. 

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей. 

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев. 

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя.

Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца.  Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры.

На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.  

Что будет, если не платить налоги 

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

Читайте по теме: Как стать самозанятым: подробная инструкция на 2019 год

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.

Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

  • квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию; 
  • поступила информация от арендатора, соседей, участкового. 

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

  • если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;
  • если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;
  • если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу; 
  • если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года. 

Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре  

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими. 

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры. 

Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей.

За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа.

Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.   

Аргументы жильца были такие:

  • Я же плачу вовремя.
  • Мне тут удобно.
  • Не выставите же вы меня на улицу с вещами.
  • Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.
  • Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать. 

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.

Игорь Зиневич, управляющий партнёр юридической компании «Зиневич и партнёры» 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/12/11/kak-vyselit-arendatora-iz-kvartiry-esli-on-ne-khochet-vyezzhat/

Арендатор не выезжает из квартиры, что делать? В чём схожесть самовольного захвата квартиры арендатором и

Что делать если квартиранты не хотят съезжать

На рынке аренды жилья уже давно назрела серьёзная проблема. Арендаторы, в прямом смысле этого слова, захватывают квартиры и отказываются выезжать из них. От многих знакомых слышу одинаковые жалобы. Квартиранты перестают платить и не освобождают недвижимость.

Случаются и совсем вопиющие случаи, когда наниматель, задолжав за несколько месяцев, покидает квартиру перед приездом хозяина, учинив в ней перед этим разгром. Испорченный кухонный гарнитур, порванный диван, вздутые полы, всё это может стоить хозяину намного больше, чем он получил, сдавая квартиру в аренду.

Практически все собственники сталкивались с различного рода проблемами, при сдаче недвижимости в аренду. Разного рода неприятности случаются всегда. Сейчас, среди прочих сложностей, на первый план выходит борьба владельца за свою квартиру.

Причин для прекращения арендных отношений может быть много. Кто-то решил продать квартиру, кому-то она понадобилась для личного проживания, а у кого-то проблемы с арендатором. Но всегда встаёт вопрос освобождения занимаемой площади квартирантами.

В конце статьи я дам несколько советов, как действовать в подобной ситуации.

Проблема с выселением и самозахватом распространена не только в России, но и по всему миру. Существует для этого специальное определение «сквоттинг».

Особенность сквоттинга – самовольное заселение в помещения лица, не являющегося арендатором, не вступающего с собственником в какие-либо правовые взаимоотношения.

При отсутствии подписанного договора аренды, можно считать, что отказывающийся выселяться наниматель тоже скваттер.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Данное явление похоже на обычный захват имущества, и опирается оно на несовершенство норм закона. Например, в Испании, где сквоттингом занимаются беженцы из стран Африки, выселить их из жилья можно только по решению суда. И если люди заняли временно пустое жильё, то выгнать их становится тяжело.

В мировой истории много примеров сквоттинга. После английской революции, люди массово занимали чужие дома. Бороться с ними приходилось вооружёнными силами.

Особое внимание следует уделить приданию сквоттингу легального статуса.

Например, бывали случаи, когда после захвата недвижимости, права на него уже переходили новому владельцу, а государство позднее признавало законность данных действий.

Легальный сквоттинг – это приобретательная давность. В российском праве данная норма закреплена в статье 234 Гражданского кодекса. Т.е. можно владеть открыто, добросовестно и непрерывно недвижимостью, и по истечению 15 лет оформить право собственности. Для иного имущества срок владения всего пять лет.

К слову сказать, в Испании, где проблема сквоттинга приобрела повсеместный масштаб, власти решили изменить законодательство, а собственники недвижимости объединяются в группы , с целью дать отпор захватчикам.

Российские скваттеры – это арендаторы, отказывающиеся покидать занимаемые квартиры. С ними можно бороться только двумя способами. Легально – подавать в суд, и ждать решения о выселении, далее привлекать приставов, или попросить о помощи друзей, для деликатного разговора с квартирантами.

Что делать, если арендатор отказывается покидать квартиру.

  • Нанимателя нужно уведомить о прекращении арендных отношений.
  • Для защиты права собственности потребуется обратиться в суд, по месту нахождения квартиры. В иске надо указать, что оснований для нахождения в недвижимости ответчика нет.
  • Получив решения суда, при отсутствии и в этом случае согласия квартиранта на освобождение квартиры, следует обратиться к судебным приставам.
  • К сотрудникам полиции обращаться бесполезно, так как силой они выдворять жильцы не будут. С их стороны это превышение должностных полномочий.
  • Заключайте договор найма. В котором прописывайте порядок одностороннего отказа от договора, именно отказа, а не расторжения. Так как расторгнуть можно только обоюдно или через суд.
  • Также указывайте в договоре ответственность, за отказ покинуть квартиру, при отказе от договора. Например, штраф и пени за каждый день просрочки освобождения квартиры.
  • Составляйте опись имущества в квартире, перед её сдачей в аренду. Будет проще потом предъявить претензии по состоянию имущества.
  • Пропишите в договоре запрет на смену замков от входной двери.
  • Помните об ответственности при силовом выселении арендатора из квартиры. Он может написать заявление в полицию, если из занимаемой им квартиры, по его словам, что-то пропало, или ему был причинён вред. В этом случае, владелец уже будет в проигрышной ситуации.

Подписывайтесь на мой telegram канал – “Недвижимость и закон“.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/arendator-ne-vyezjaet-iz-kvartiry-chto-delat-v-chem-shojest-samovolnogo-zahvata-kvartiry-arendatorom-i-skvottinga-601910658414c340c673ef7d

Как выселить квартирантов без договора аренды из квартиры?

Что делать если квартиранты не хотят съезжать

Достаточно часто собственники квартир сдают жилье в аренду без оформления договора. Пренебрегая требованиями закона, предписывающими заключать с арендаторами соглашение о найме, арендодатели сознательно идут на риск.

Это чревато тем, что квартиросъемщики могут безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, не платить за жилье, халатно относиться к чужому имуществу. В такой ситуации собственник вынужден организовать выселение квартирантов.

В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора и как это сделать правильно.

Можно ли выселить квартиранта, если с ним не заключен договор найма?

В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.

Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.

Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:

  • регулярные жалобы от соседей;
  • использование жилья не по назначению (офис, мастерская, склад, магазин);
  • халатное отношение к чужому имуществу;
  • регулярные вечеринки, злоупотребление алкоголем, крики, драки;
  • уклонение от оплаты аренды, коммунальных услуг;
  • угроза жизни и здоровья собственника, других лиц;
  • сдача помещения в поднайм третьим лицам.

Наиболее частая причина – невнесение платы за жилье.

Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?

При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.

Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.

Как решить вопрос мирным путем?

По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.

Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.

Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.

Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.

Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.

Как обратиться за помощью в полицию?

Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.

Алгоритм действий собственника следующий:

  • владелец набирает номер участкового и заявляет, что в квартире находятся посторонние лица;
  • после приезда сотрудник полиции в присутствии квартирантов зафиксирует в протоколе факт незаконного нахождения чужих людей в жилом помещении;
  • если жильцы будут возражать, могут попасть под уголовную ответственность по статье 139 УК РФ.

Участковый не уполномочен принудительно выдворять нанимателей из квартиры. Он будет присутствовать на переговорах сторон и следить за законностью их действий.

Вызов участкового (шаг 1)

Желательно заблаговременно подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.

В заявлении нужно указать следующие данные:

  • наименование правоохранительного органа;
  • ФИО собственника;
  • суть конфликта с квартирантом;
  • требование разобраться в сложившейся ситуации;
  • дату и подпись.

Документ подается в канцелярию правоохранительного органа. Можно набрать номер телефона участкового и пригласить к себе. В таком случае заявление вручается на месте при составлении протокола.

Скачать заявление участковому о выселении квартирантов

Фиксация факта незаконного проживания (шаг 2)

После приезда сотрудника полиции нужно предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Можно подстраховаться и пригласить соседей.

Если квартирант сменил замки, собственник вправе пригласить сотрудников МЧС. Они вскроют квартиру и обеспечат доступ в помещение. На месте происшествия составляется протокол.

Возбуждение уголовного дела (шаг 3)

При наличии состава преступления, предусмотренного статьей 139 УК РФ, возбуждается уголовное дело. Начать уголовное преследование можно только по заявлению собственника жилья.

Нарушителям грозит наказание в виде:

  • штрафа в сумме до 40 000 руб.;
  • обязательных работ до 360 часов;
  • исправительных работ до 1 года;
  • ареста на период до 3 месяцев.

Если квартиранты решат избежать наказания и съедут с квартиры, собственник вправе подать заявление о прекращении уголовного дела. В таком случае дело будет закрыто.

Можно ли выселить жильцов с детьми?

Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.

Вместе с тем, закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама процедура может занять несколько месяцев.

Наличие у квартиросъемщика малолетних детей не является смягчающим фактором. Если у них нет временной регистрации, они должны покинуть чужую собственность по первому требованию.

Как выселить жильцов с временной пропиской?

Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.

Возможны два варианта окончания временной прописки:

  • завершение срока регистрации;
  • решение суда о досрочном прекращении.

После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.

Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.

Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.

Минусы выселения из квартиры без договора

В случае, когда стороны не заключили договор найма на жилье, конфликт может принести негативные последствия обоим участникам.

Чем рискует собственник?

Наиболее неблагоприятные последствия наступают для арендодателя. Рассмотрим их более подробно.

Жалоба в налоговый орган

Большинство собственников не платят налоги от сдачи квартиры в аренды. Если деньги передаются по расписке, то квартиросъемщик может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия владельца помещения будут расценены как нелегальное предпринимательство.

Арендодатель нарушает две статьи НК РФ – 75 и 119. Он должен оплачивать налог с полученных средств и подавать налоговую декларацию. Налоговая инспекция выставит требования перечислить обязательные платежи в бюджет, заплатить пени и штраф.

Административный штраф

Как правило, жильцы пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если собственник допустил такое проживание в период свыше 90 дней, ему грозит административная ответственность по статье 19.15.

1 КоАП РФ. Придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. В случае, когда недвижимость находится в Москве или Санкт-Петербурге – штраф возрастет до 5 000-7 000 руб.

Уголовная ответственность

За неуплату налогов собственника могут привлечь к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Если он длительное время сдает жилье в аренду без оформления договора, налоговая задолженность может быть большой. В таком случае наказание ужесточается. Владелец должен будет:

  • заплатить штраф от 100 000 до 300 000 руб. или в размере заработка за 12-24 месяцев;
  • просидеть под арестом полгода;
  • отбыть наказание в тюрьме в течение года;
  • выполнять принудительные работы 12 месяцев.

В качестве доказательств преступления выступают материалы налоговой проверки.

Невозможность истребовать оплату за аренду

При незаконном найме собственник лишается права истребовать задолженность по арендным платежам. В суде владелец не сможет доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять деньги за пользование квартирой, если он не платит. Более того, судья может заинтересоваться этим делом и сообщить в налоговую о факте нелегального предпринимательства.

Порча имущества

Как правило, в договоре найма прописывают обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем состоянии и бережно относиться к чужому имуществу. Также указываются санкции за порчу собственности. Если соглашение не подписано, доказать имущественный вред будет затруднительно. Расходы по восстановлению имущества лягут на арендодателя.

Чем рискует квартирант?

Квартирант также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.

Административная ответственность

Чаще всего нелегальный арендатор проживает в помещении без временной регистрации. За это он может быть привлечен к административной ответственности. Она наступает по истечении 90 дней после заселения.

В соответствии со статьей 19.15.1 КоАП РФ нужно заплатить штраф в размере от 2 000 до 3 000 руб.

В случае отсутствия прописки на территории Москвы или Санкт-Петербурга – штраф возрастет до 3 000-5 000 руб.

Самовольное изменение собственником условий устной договоренности

Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.

Поднаем

При нелегальной сдаче помещения в аренду собственник может подселить к нанимателю других жильцов. Поскольку договора нет, он не сможет принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Как правило, условие о запрете поднайма закрепляется в письменном соглашении.

Подведем итоги

Таким образом, собственник вправе требовать от нанимателя освободить помещение, если тот проживает в нем без договора. Желательно решить этот вопрос мирным путем. Если возник конфликт придется обратиться в правоохранительные органы. При этом обе стороны несут риск ответственности перед государством.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-vyselit-kvartirantov-esli-net-dogovora-arendy.html

Как выселить недобросовестных квартирантов: пошаговая инструкция

Что делать если квартиранты не хотят съезжать

В настоящее время сдача жилья в аренду довольно частое явление. В связи с этим иногда возникают спорные ситуации, вытекающие из данного вида правоотношений. Одним из таких споров может стать вопрос о выселении квартирантов, которые пренебрегают своими обязательствами по оплате аренды. 

Выселение за долги: наш дом больше не крепость?

Процедура выселения с юридической точки зрения

Гражданский Кодекс РФ регламентирует все этапы заключения и прекращения договора, а также все остальные последствия гражданско-правовых взаимодействий и правоотношений, которые вытекают из них.

Наем жилого помещения – один из видов гражданских правоотношений, который является производной из заключенного между сторонами соглашения.

Следовательно, и выселение арендаторов возможно только после расторжения определенного соглашения. 

Статья 687 ГК РФ гласит, что расторгнуть соглашение возможно:

  1. Когда проживающие изъявляют такое желание;
  2. Когда собственник недвижимости настаивает на этом;
  3. Опираясь на судебное решение, при возникновении конфликта между участниками процесса.

Как правило, соглашение на аренду недвижимости подписывается сроком до одного года, с дальнейшей пролонгацией.

Когда владелец имущества просит в течение установленного соглашением срока покинуть жилплощадь, наниматель обязан выполнить данное требование.

Однако, для выселения нанимателей из сдаваемого жилья раньше отведенного в соглашении срока, возможно по ряду причин:

  1. Жилье, помещения в нем, а также помещения технического назначения использовались не по прямому назначению;
  2. Недобросовестное использование имущества в жилище, а также ремонта, что привело к ухудшению условий или порче имущества;
  3. Неправомерные действия в отношении соседей, нарушение общепринятых привил проживание, нанесение ущерба имуществу, находящемуся в общем пользовании с соседями;
  4. Нарушение установленного в соглашении срока оплаты за арендованное жилье;
  5. Нахождение в жилом помещении может нанести вред жизни и здоровью людей, которые в нем живут (эпидемия, ветхость и т.п.).

Для прекращения действия договора, в случае неуплаты за аренду имущества, нужно руководствоваться сроком заключения договора.

Исходя из этого:

  • При долгосрочном договоре (больше 1 года), оплата должна не производится в течение 6 месяцев;
  • При кратковременном договоре (до 1 года), достаточно срока неуплаты в 2 месяца.

Порядок решения спорной ситуации начинается с того момента,  когда собственник направляет в письменном виде уведомление с претензией в адрес арендаторов, которые не производят оплату. Когда вышеуказанные сроки наступают, жильцы должны покинуть жилье.

Гражданско-правовые договора отличаются тем, что участники такого соглашения по взаимному согласию могут установить различные условия, включая те, которые служат прекращением правоотношений досрочно.

Но имейте ввиду, что условия, которые явно направлены на ущемление прав одной из участников соглашения (например, право арендодателя прекратить договор без предупреждения в любое время), признаются судом недействительными.

Выселение с договором аренды

Чаще всего именно на основании такого договора решается большинство спорных ситуаций. Именно поэтому нужно тщательно подойти к разработке проекта договора. Даже если имеются основания для преждевременного выселения, к примеру, неуплата аренды, владелец вправе действовать в установленном законом порядке или в рамках соглашения.

Такие меры, как замена замков, заселение в жилье других нанимателей, в момент отсутствия нынешних арендаторов, считаются неправомерными.

В связи с этим все действия должны быть подкреплены законом, а издержки можно в дальнейшем возместить через суд.

Рекомендуется в договоре найма прописать следующие пункты:

  1. В каких ситуация осуществляется процедура выселения;
  2. Порядок выселения;
  3. Размер неустойки, когда нарушаются правила соглашения.

Четко и грамотно составленный договор убережет вас от головной боли, которая может возникнуть в спорной ситуации, касательно выселения. Но фактически выселить нанимателей принудительно, прибегая к помощи уполномоченных органов, возможно только по решению суда, даже если договор быть составлен хорошо.

Выселение без договора аренды

При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.

Но следует понимать, что отсутствие соглашение не означает, что правоотношений вовсе не было. Есть случаи, когда фактическое вступление в правоотношения считается заключением соглашения (например, в трудовом законодательстве). В таких ситуациях закон не разрешает стороне привлекать свидетелей, когда доказывается правомерность действий.  

Но выселить жильцов все-таки не будет сложно. Потому что у них нет права пользования соответствующей жилой площадью.

В данной ситуации для выселения можно привлечь сотрудников правоохранительных органов. В этом случае достаточно того, что вы докажете право собственности жильем.

Наличие регистрации у жильцов

Наличие регистрации, особенно постоянной создаст трудности при выселении. На основании жилищного законодательства, наличие регистрации по месту проживания служит не только отметкой о месте пребывания. Это может дать основание пользоваться жилой площадью.

Выселение при наличии регистрации возможно:

  1. По желанию жильцов;
  2. По решению суда.

Однако, достаточно широкий спектр законодательного регламента, определяющего порядок регистрации.

Отдельные нормы закона устанавливают, что лишить регистрации лицо по месту его проживания, а вместе с тем выселить, можно на основании:

  1. Призыва лица на службу в вооруженные силы;
  2. Осуждение с лишением свободы;
  3. Судебного решения (о выселении, признании пропавшим без вести, признание умершим и т.п.).
  4. Предоставления на момент регистрации поддельных документов.

Есть из этого правила исключение, когда человек отсутствует на территории указанной жилплощади более полугода или же вынужден преждевременно покинуть место жительства и уехать в другое на постоянной основе, которая подтверждается соответствующими документами.

Если владелец в состоянии документально подтвердить факт отсутствия на протяжении 6 месяцев, снять с учета зарегистрированное лицо можно посредством простого заявления в миграционную службу.

Алгоритм выселения при неуплате квартирантов за аренду жилья

Алгоритм достаточно прост. Чаще всего квартиранты покидают жилплощадь добровольно. Но встречаются случаи, когда владелец вынужден подать исковое заявление, с требованием выселения недобросовестных жильцов.

Алгоритм действий:

  1. Довести до сведения квартирантов о наличии оснований для выселения;
  2. Выдвинуть требование добровольно покинуть жилье;
  3. В случае отказа подать заявление в суд;
  4. На основании решения суда обратиться в миграционную службу (в том случае, когда лицо зарегистрировано по соответствующему адресу);
  5. Получить исковой лист в суде;
  6. Данный документ направить в службу судебных приставов;
  7. В принудительном порядке выселить квартирантов.

Обратите внимание, что уведомление нанимателей о нарушение правил найма жилья является обязательным. При несоблюдении данного условия, суд может признать действия владельца жилья, как ущемление прав нанимателя.

Уведомление должно быть вручено в руки нанимателю под роспись, или же направлено по почте с уведомительным письмом.

Обращение в суд

Обращаясь в суд, владелец имеет право выдвигать следующие требования:

  1. Выселения арендатора;
  2. Погашения имеющейся задолженности по найму;
  3. Выплата неустойки;
  4. Возмещение убытков, которые понес собственник в процессе судебной тяжбы.

Доказательства для выселения

Этот пункт напрямую зависит от того, был ли заключен договор аренды.

Когда договор заключался, следует предоставить:

  1. Договор аренды;
  2. Доказательство имеющегося нарушения, из которого следует выселение с расторжением договора;
  3. Доказательство того, что наниматель был уведомлен об имеющемся нарушении.

Без договора, необходимо предоставить:

  1. или аудио запись, которая доказывает заключение соглашения, а также уведомление арендатора о выселении;
  2. Документы, которые доказывают факт оплаты арендованного жилья (даже если последняя оплата осуществлялась давно).

Исковое заявление

В исковом заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  1. Название суда;
  2. Наименование сторон, которые участвовали в соглашении;
  3. Общее описание соглашения;
  4. Доказательство имеющегося нарушения;
  5. Требования владельца жилища;
  6. Нормативный документ, на основании которого подтверждаются требования истца;
  7. Дата и подпись.

В качестве заключения можно сказать, что закон в первую очередь выступает на стороне защиты правильности ведения отношений гражданско-правового сегмента. И никакой роли не играет, кто выступает с претензиями к выполнению договора найма. 

oformich.ru

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1402053-neplatelchiki/

«Не платили, устроили скандал и отказались съехать»: как обезопасить себя при сдаче квартиры

Что делать если квартиранты не хотят съезжать

По данным УМВД России по городу Кемерово, в областном центре за 2019 год зарегистрировано шесть обращений, связанных с конфликтами между арендодателями и квартиросъёмщиками.

Одни наниматели перестают платить, другие отказываются съезжать из съёмных квартир, третьи портят имущество.

При этом юристы отмечают, что большинство споров по договору аренды не доходит до полиции и суда, а многие владельцы жилья сдают его вообще без всякого договора — а значит, и перспективы обращения к правосудию весьма туманны.

Корреспондент A42.RU Вячеслав Ворожейкин нашёл три подобных истории из жизни и разобрался, что делать, чтобы в них не попасть.

Степан Федотов — программист, ему 30 лет, он живёт в одной квартире, а другую сдаёт. Когда он решил продать жильё, то не мог этого сделать полгода: многодетные квартиросъёмщики попросту отказывались съезжать.

— Мы сдаём квартиру на Осеннем бульваре, — рассказывает Степан. — Заключили с мужчиной договор об аренде, он стал жить в нашей квартире с женой и тремя несовершеннолетними детьми. Впоследствии мы решили продать квартиру, сообщили об этом арендатору, однако он отказался съехать.

Квартиросъёмщик перестал платить за коммунальные услуги и начал копить долги. Возмущённым владельцам мужчина заявил, что никуда не поедет, выселить его не имеют права, и что он съедет только по решению суда. Спустя несколько месяцев, когда Степан пришёл в очередной раз, чтобы вручить уведомление о расторжении договора, квартиросъёмщик вызвал полицейских. 

— Он написал заявление, что я якобы пытался незаконно проникнуть к нему в квартиру. Позже мне рассказали, что этот человек, если на него подать в суд, затягивает процесс, например, не является на судебные заседания. Потом, даже после проигрыша дела, он подаёт апелляцию. А сам всё это время живёт в квартире, копит долги, после чего выезжает.

Квартиросъёмщика в самом деле нельзя выселить по желанию владельца квартиры?

По Конституции никто не может быть лишён жилища произвольно. По договору аренды, жилищем для квартиросъёмщика является именно сдаваемая квартира.

Поэтому, как это ни парадоксально, именно у съёмщика больше прав по расторжению договора: он может съехать, когда захочет, а вот владелец может выселить его только по истечении срока договора.

Либо через суд — при наличии оснований (перечислены в Гражданском кодексе), которые ещё нужно будет подтвердить. 

Если письменного договора найма не было, казалось бы, всё проще: вызывай полицию и говори, что квартиру захватили неизвестные.

На практике, получив заявление, полицейские уточняют обстоятельства. А услышав от жильцов, что они арендуют по устному договору — советуют решить конфликт в суде. Вывести съёмщиков силой сотрудники полиции не имеют права, это может быть квалифицировано как превышение полномочий. Могут только составить документ, подтверждающий факт присутствия в квартире посторонних лиц.

Владелец квартиры, конечно, имеет право сменить замки, если попал в квартиру. Но выдворять жильцов сотрудники полиции не помогут — они будут только обеспечивать правопорядок.

Для Степана эта история завершилась относительно благополучно — без многочисленных походов в суд. После получения уведомления о расторжении договора арендатор вместе с семьёй съехал из квартиры через несколько дней. При этом замок от входной двери был сломан, в укромных местах спрятаны несколько мёртвых рыб, а предметы мебели оказались прикручены к полу и друг к другу.

Ситуацию А42.RU прокомментировали в пресс-службе ГУ МВД России по Кемеровской области. По факту случившегося полицейские проводят проверку. 

— По результатам проверки будет принято решение в соответствии с действующим законодательством. По имеющимся сведениям, в настоящее время участники конфликта смогли достичь договорённости и квартиросъёмщик покинул жилище, забрав свои вещи, — сообщили в ведомстве.

В полиции подчеркнули, что несколько лет назад этот же мужчина арендовал другое жильё. Тогда его удалось выселить только через суд — при вмешательстве приставов.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин

Если квартиросъемщик не платит и не съезжает, рекомендую следующие варианты:

  • написать заявление в управляющую компанию, чтобы она прекратила оказывать коммунальные услуги (электричество и горячее водоснабжение) в отношении квартиры собственника;
  • обратиться в суд с иском о выселении нанимателя из квартиры. 

Не рекомендую:

  • входить в квартиру, выбрасывать вещи и выгонять из неё квартиросъёмщика силой — это может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ);
  • любые манипуляции с вещами в отсутствие квартиросъёмщика — например, вывоз на хранение в другое место — также чреваты уголовно и гражданско-правовыми рисками. Их можно совершать только при наличии правовой поддержки со стороны адвоката.

Алла Кравчук работает в газете и сдаёт КГТ, доставшуюся от родителей. Жильцы 8 месяцев не платили за комнату, а потом специально устраивали беспорядок, чтобы помешать её продать.

— КГТ на 12 квадратов мне купили родители десять лет назад, когда я окончила вуз, – рассказывает журналистка. – Я пожила там, вышла замуж, и мы переехали на съёмную квартиру попросторнее, потом взяли ипотеку. Эту комнату почти сразу после переезда начали сдавать.

Квартиросъёмщики часто менялись и не всегда были идеальными и дисциплинированными, но больших задержек не допускал никто. Пока в начале 2018 года в КГТ Аллы не заехала молодая девушка — знакомая знакомой.

— Я брала плату 7500 рублей в месяц, плюс она сама оплачивала коммунальные услуги. Договора об аренде никакого не было, всё держалось на честном слове. Это же вроде как знакомые люди.

Предварительных условий о ремонте или, например, запрете на домашних животных я не ставила — и потом об этом пожалела. На третий месяц у квартирантки появилась собака. Она её где-то подобрала.

А ещё через месяц — парень.

Девушка работала продавцом в супермаркете, работал ли парень — Алла не знала. Когда квартирантка первый раз не заплатила, то сказала, что у неё украли деньги, которые она несла до банкомата, чтобы положить на карту. Так начался копиться долг.

— Потом было ещё множество сказок. Что задержали зарплату, что нужны деньги на лечение, а на квартплату не осталось, и так далее. Не платили они около восьми месяцев. Потом снова стали платить, а долг оставался.

С выселением я тянула до последнего, так как надеялась, что долг вернут. Но этого не случилось. Я человек неконфликтный. Сначала просто уговаривала, совестила, потом грозила, что пойду в полицию. Но это всё не особо подействовало.

Было очень обидно, что я к людям с добром, а они вот так поступают.

Алла выставила КГТ на продажу. Недобросовестные арендаторы специально устраивали бардак, чтобы комната не понравилась потенциальным покупателям, которые приходили на осмотр.

— Покупатели были в шоке от состояния жилья. В итоге я сказала этой паре, мол, комнату продала, и вы за неделю должны съехать, хотя это была неправда. Они наконец уехали, оставив ободранные обои и грязь. Нам с мужем и отцом пришлось делать ремонт, и только после этого я на самом деле смогла продать свою КГТ.

У меня на руках расписка, что квартиросъёмщики обязуются вернуть долг до конца этого года. Пока не вернули ни копейки. Планирую обращаться в суд, но не знаю, чем это закончится — договора-то на бумаге нет, только устный. Сделала вывод из этой истории: сдавать квартиры — это не моё. И доверять людям стоит поменьше.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин

То, что договор аренды нужно обязательно заключать, понимают все. Кроме того, его нужно составить так, чтобы он был не формальной бумагой, а действенным инструментом решения проблемных ситуаций. Вот чек-лист основных моментов, которые нужно прописать.

  1. Односторонний отказ от договора. Например, так: «Наймодатель вправе в одностороннем порядке с уведомлением нанимателя отказаться от договора при нарушении обязанностей нанимателем либо лицами, которые с ним проживают». К обязанностям отнести внесение оплаты в срок.
  2. Перечень жильцов. Вы имеете полное право сказать, что квартиру сдаёте для проживания конкретных людей. Если наниматель планирует жить с семьей или другом — просите данные этих людей и прямо прописывайте в договоре, кто будет жить вместе с нанимателем. За вселение дополнительных жильцов без вашего согласия можно предусмотреть ответственность — начиная от штрафа и заканчивая расторжением договора и выселением.
  3. Право проверять состояние помещения. Чтобы иметь такое право, надо прописать его в договоре найма. Если квартиросъёмщик не пускает проверить состояние помещения, можно предусмотреть это как дополнительное основание для отказа от договора. Также рекомендую оценить стоимость всего имущества — отразить в приложении к договору и перечислить в акте приёма-передачи. Чтобы в случае повреждения исключить спор о размере убытков.
  4. Обеспечительный платёж — гарантия оплаты. По сути это предоплата. В договор нужно включить условие о том, что наниматель обязан внести обеспечительный платеж в размере месячной платы. В случае если он съедет, не заплатив за последний месяц, вы получите право удержать плату из обеспечительного платежа.
  5. Неустойка за отказ освободить помещение. Пропишите в договоре право получить неустойку в случае, если при правомерном отказе наймодателя от договора наниматель не покинет квартиру. Например, 5% от месячной платы за каждый день просрочки.

Мария Родникова – преподаватель и психолог. Квартиросъёмщики не платили ей почти год, ссылаясь на свой пожилой возраст и инвалидность. Давили на жалость, а потом устроили скандал.

— Три года назад в наследство от мамы мне досталась однокомнатная квартира. Я решила её сдавать, мой хороший друг привёл арендатора — молодого парня.

Вроде как жить будут его пожилые и больные родители, но все переговоры и расчёты вести с ним.

В делах с недвижимостью я никогда не верила на слово, мы подписали договор, но так как человек от знакомых, я не погружалась в подробности, взяли самый простой, стандартный шаблон.

Парень несколько месяцев исправно платил, а потом перестал отвечать на звонки. Мария подождала ещё месяц и пошла к своим жильцам.

— Женщина сказала, что её сын ведёт какие-то сомнительные коммерческие дела и попал в беду, но появится и заплатит. Этого, конечно, не произошло, и мы общались с ней и дальше.

Она постоянно давила на то, что болеет, заболевания серьёзные, пенсия уходит на лекарства, деваться ей некуда. Говорила, что сын их практически бросил. Потом говорила, что они сделали ремонт, наклеили обои, и просила зачесть стоимость ремонта в счёт оплаты.

После каждого разговора я полдня приходила в себя, было психологически тяжело.

История тянулась почти год. В конце концов, не дождавшись денег, Мария решила продать квартиру.

— Квартиросъёмщики отказались выезжать, стали устраивать настоящие скандалы. Женщина кричала «я напишу Тулееву!», «я инвалид, меня нельзя выселять!», и в самом деле звонила и в приёмную губернатора, и даже почему-то ко мне на работу. Её там, конечно, приняли за сумасшедшую, но всё равно было неприятно.

На последний разговор я позвала родственников покрепче — просто на всякий случай, вдруг жильцы набросятся на меня с кулаками. Они не набросились, а наоборот, сами вызвали полицию — а я вызвала столяра. Участковый опросил и жильцов, и меня, посмотрел на мои документы на квартиру и договор аренды.

В присутствии полицейского пара вела себя потише, столяр заменил в дверях замки. Это подействовало — квартиросъёмщики наконец съехали. Сама я никаких заявлений не писала, проверок полиция не проводила. Требовать потом долги у меня и мысли не было, я была просто рада, что всё закончилась.

У меня от этой истории начало скакать давление, обострилась мигрень. Я даже ходила потом на процедуры — капельница, физиотерапия, — чтобы чувствовать себя лучше.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин

Процедура выселения через суд и судебных приставов займёт около пяти месяцев. Алгоритм действий при этом таков.

  1. До обращения в суд направить квартиросъёмщику уведомление об одностороннем отказе от договора (если такое право по договору есть) с требованием выселиться и компенсировать плату за наём.
  2. Обратиться в суд по месту нахождения квартиры с аналогичными требованиями: выселить нанимателя, компенсировать плату за наём по день фактического выселения из квартиры. Подобные дела обычно не вызывают сложностей и рассматриваются в два заседания. С учётом времени на вступление решения в силу от подачи иска в суд до получения исполнительного листа может пройти около трёх месяцев.
  3. Получив в суде исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда, его следует предъявить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства в районный отдел ФССП по месту нахождения квартиры.
  4. Пристав возбуждает исполнительное производство и устанавливает срок в 5 дней на добровольное исполнение требования о выселении. В случае, если наниматель не выселяется сам, пристав на основании статьи 107 Закона об исполнительном производстве взыскивает с должника исполнительский сбор в размере 5000 рублей и устанавливает нанимателю ещё один срок на выселение – обычно снова 5 дней.
  5. По истечении второго срока пристав-исполнитель в присутствии понятых и наймодателя осуществляет выселение. Оно включает освобождение помещения от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобождённым помещением. О совершении действий пристав составляет акт.

Важно отметить, что с нанимателя можно взыскать плату за наём за весь этот период, оговоренные договором санкции за невнесение платы в срок, а также сумму ущерба имуществу, если такой факт будет установлен.

Имена изменены по просьбе героев материала.

Источник: https://gazeta.a42.ru/lenta/articles/84858-kak-obezopasit-sebya-pri-sdache-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.