Арендаторы не хотят съезжать

Содержание

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

Арендаторы не хотят съезжать

У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.

Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.

Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».

Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?

Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.

Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.

Насколько законно добавить в договор аренды пункт, устанавливающий право наймодателя ограничить нанимателю доступ в квартиру? Например, если мы просто закроем дверь на второй замок, не заходя внутрь. Правда, в таком случае наниматель может вскрыть замок или срезать дверь, да еще и нас же заставит платить за новую, ведь на период действия договора это жилье нанимателя и оно неприкосновенно.

Не знаю, что делать. Помогите.

Василий, Москва

Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.

В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.

Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Такая отсрочка нарушает права собственника квартиры, но дает суду возможность защитить права нанимателя, который не может платить за квартиру по уважительной причине, например из-за тяжелой и продолжительной болезни. Это не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату по договору найма. Долг будет копиться, его можно будет взыскать через суд и получить деньги, когда материальное положение нанимателя улучшится.

У судьи есть выбор между двумя вариантами: расторгнуть договор и выселить или дать два месяца для уплаты долга, в расторжении договора отказать. Оба соответствуют законодательству, поэтому суд будет оценивать добросовестность нанимателя. Выселит того, кто и не пытался платить, даст отсрочку пытавшемуся.

В Нижнем Новгороде суд расторг договор найма жилого помещения и выселил нанимателя за то, что он дважды не внес плату по договору аренды.

Уже в ходе судебного разбирательства наниматель полностью погасил долги и за квартиру, и за коммунальные услуги, то есть признал факт долга.

Но суд все равно решил, что основание для расторжения договора было и после погашения долга не исчезло. Нанимателя выселили.

Да, рассмотрение дела не было быстрым: четыре месяца потребовалось на вынесение решения и три — на обжалование. Но рассмотрение затянулось из-за подачи иска с ошибками, новогодних каникул и болезни судьи.

Это частные обстоятельства, они появляются в редких случаях. Решение вступило в законную силу в июне 2019 года.

Я думаю, что по состоянию на октябрь 2019 года наниматель-неплательщик уже выселен, потому что его нет в базе исполнительных производств.

И вместо того чтобы заявить в суде «не платит — выселите его», придется оправдываться, что вы не брали чужого, и доказывать, что волнение нанимателя стоит моральной компенсации в меньшем размере, а гостиницу должник мог снять и подешевле. Действовать по закону будет быстрее.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/arendator-ne-platit/

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры | Адвокат Мугин Александр

Арендаторы не хотят съезжать

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.   

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Источник: https://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie-preventivnye-mery/

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Арендаторы не хотят съезжать

Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст.

3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов.

Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.

В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор.

В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора.

Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.

Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:

Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки.

Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья.

Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.

Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире.

Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами.

Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать.

После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения.

Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.

Фактически люди снимают жилье без договора и находятся в квартире без всяких на то оснований. Чтобы посторонние лица (а это именно так) освободили помещение, вызова полиции будет более чем достаточно.

Избежать неприятных ситуаций поможет заключение договора найма с обсуждением всех деталей «на берегу», еще до подписания документа.

Соглашение составляют в письменном виде, предусматривая все моменты, касающиеся ответственности и прав сторон, формы и периода расчетов, санкций за нарушение условий договора и просрочку оплаты, а также материальную ответственность нанимателя за мебель, технику и другие ценности, находящиеся в квартире.

В том случае, если стороны заключают договор (правильно составленный документ имеет юридическую силу в суде), процесс освобождения квартиры становится четко регламентированным. Кроме того, подписание соглашения вынуждает стороны подходить более ответственно к своим правам и обязанностям. Отметим, что владельцам квартир важно требовать депозит с нанимателей.

Данная сумма не возвращается, если наниматель нанес ущерб имуществу в квартире. Также отметим, что согласно существующей практике арендаторы должны предупредить владельца квартиры за 30 дней до освобождения помещения, если это условие нарушается, то депозит не подлежит возвращению.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает эксперт правового сервиса 48Prav.ru, адвокат Елена Габриелян:

В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.

Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства.

При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом.

Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел.

После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.

Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.

Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.

Отвечает ведущий юрист группы правовых компаний «Интеллект-С» Светлана Лебедева:

В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов.

Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия.

Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Принудительное выселение жильцов собственником, тем более без участия полиции, может привести к привлечению его к ответственности. Например, жильцы могут обвинить его в хищении вещей, если собственник вынес их имущество из квартиры в отсутствие проживающих в нем, пусть и незаконно, лиц.

Если жильцы после визита полиции добровольно не покинули вашу квартиру, придется обращаться в суд. Это, конечно, затянет процесс выселения, однако собственник избежит предъявления к нему претензий со стороны квартирантов.

Исковое подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Так как последнее известное место жительства квартирантов — незаконно занимаемая квартира, то и подается заявление в суд того района, где находится эта квартира.

Чтобы подготовить доказательственную базу, перед подачей искового заявления рекомендуется обратиться в полицию с заявлением, в котором указать на необходимость установления факта нахождения посторонних лиц в квартире, а также установления их личности. Не лишним будут и показания свидетелей, например соседей.

К исковому заявлению необходимо приложить копию документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, а также квитанцию об оплате госпошлины.

В этом же заявление можно предъявить требование о взыскании арендной платы за период пользования помещением, однако следует иметь в виду, что в отсутствие письменных договоренностей размер арендной платы будет определяться исходя из среднего размера платы, устанавливаемой обычно для таких договоров. Доказать придется и момент, с которого жильцы начали проживать в квартире.

Не пропустите:

Что такое доходные дома в современной России?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Как обезопасить сделку при покупке квартиры в новостройке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_i_otkazyvayutsya_vyezzhat_/4087

Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать

Арендаторы не хотят съезжать

—Пожалуйста, подождите недельку.  — Это уже вторая неделя пошла, съезжайте!  — Зарплату задержали, войдите в положение, я же всегда платила вовремя. 

— Ну, ладно. Через неделю приду. 

Извините, но денег сегодня нет дома

Знакомо? В результате арендатор садится на шею и всегда будет платить с опозданием. 

С одной стороны, надо выселять, чтобы найти более надежного квартиранта. Сдача недвижимости в аренду — это бизнес. А в бизнесе важно зарабатывать деньги, а не развивать сострадание. 

С другой стороны, арендатора просто по-человечески жалко и помогать людям надо. Мы же не звери! У вас может быть доброе сердце, которым и будут пользоваться арендаторы, пока не измотают вас окончательно. 

Если арендаторы не платят и не съезжают, то нужно действовать, а не усугублять ситуацию. Мы расскажем о своем опыте работы с квартирантами, которые не платят и не торопятся забирать вещи. 

Составляйте договор правильно 

Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно. 

 Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.

Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.

Отсрочка платежа 

Как это бывает. 

Женя снял квартиру у Михаила и исправно платил 3 месяца, но потом ему задержали зарплату. Платить нечем.

Михаил пришел за арендной платой, а Женя клянется, что заплатит на следующей неделе: “Ну, пожалуйста! Мне скоро дадут деньги, войдите в положение, прошу Вас!”. В результате Михаил дает  отсрочку платежа на словах. Но Женю сократили, компания – банкрот. 

В результате бардак и испорченные нервы Михаила и Жени.  Михаил вроде сам дал отсрочку и теперь непонятно, а надо ли удерживать неустойку. Неудобно как-то. Жалко Женю. Женя думал, что ему заплатят, а его уволили без выходного пособия.

Чтобы такого не было, нужен пункт, разъясняющий условия предоставления отсрочки платежа. В нем нужно обозначить: 

  • за какое время можно просить отсрочку; 
  • на какое количество дней предоставляется отсрочка; если арендатор не оплатит, то какие штрафные санкции он несет за каждый день просрочки; 
  • каким способом можно просить отсрочку по платежу (желательно письменно!).  

Претензионный порядок урегулирования спора (выселения)

Обязательный пункт. В нем прописываем последовательность действий, которые должен выполнить арендодатель с момента, когда арендная плата не поступила на счет. 

Что необходимо зафиксировать: 

“Если арендодатель не получает арендную плату в срок, указанный в пункте ___, а арендатор в письменном виде не попросил отсрочку платежа за 3 дня до внесения арендной платы, то арендодатель вправе начать урегулирование спора в установленном порядке: 

  1. Обсудить ситуацию с арендатором в устной или письменной форме с сохранением результатов переговоров. Арендатор может записывать разговор в аудио- или видеоформате. 
  2. Отправить письменную претензию арендатору лично или по почте о несвоевременной оплате аренды и требованием погасить задолженность. 
  3. В течение 3 дней после просрочки отправить письменное уведомление о расторжении договора вследствие невыполнения арендатором условий договора. Договор считается расторгнутым. 
  4. Арендодатель готовит исковое заявление в суд для взыскания месячной арендной платы с арендатора (пункт ____), а также неустойки (пункт _____), которая считается со дня неуплаты арендной платы. 

Когда этот пункт есть, арендатор и арендодатель урегулируют спор согласно Договору. Все стороны понимают, что будет дальше и в какой последовательности.  

Неустойка  

Арендодатель самостоятельно должен указать размер неустойки, которую заплатит квартирант. Это позволит взыскать больше денег, чем может назначить суд. 

Например: месяц аренды стоит 30 000 р., в день получается около 1000 р. Вы можете написать, что в случае неуплаты аренды неустойка в день — 1500 р. Обязательно учтите это в случае взыскания долгов с арендатора, который перестал платить. 

Брошенные вещи 

В этом пункте вы прописываете условия, при которых вещи, оставленные арендатором, считаются брошенными. Обычно указывают срок хранения и общую стоимость. 

Напишите что-то вроде: 

“Вещи, оставленные в квартире, считаются брошенными арендатором, если он не интересовался ими в течение 30 дней со дня расторжения текущего договора, а их суммарная рыночная стоимость не превышает 100 000 р. Арендодатель имеет право поступать с брошенными вещами по своему усмотрению: выбросить, продать, передать на хранение третьим лицам”. 

Этот пункт поможет в ситуации, когда арендатор сбежал или разорвал договор, оставив в квартире свои вещи. 

Нет договора = нет защиты 

Договор защищает интересы арендатора и арендодателя. Сдавать недвижимость без договора — большой риск. Однако не все договоры одинаково хороши. 

Стандартный договор риелтора не включает и половины того, о чем мы говорим в статье. У вас, как у собственника помещения, есть право составлять индивидуальный договор под конкретное помещение и арендатора. Пользуйтесь этим правом! 

Чем точнее составлен договор и больше ситуаций разъяснено, тем выше шансы сберечь нервы и деньги. Прописывайте все, в чем есть сомнения. Не хотите сами  — наймите юриста. Это особенно актуально, когда вы строите бизнес на недвижимости. 

 Подумайте об уплате налогов (наказание вплоть до уголовной ответственности). Если уклоняетесь от уплаты налогов, то обиженный арендатор может испортить вам жизнь, написав заявления в налоговую и прокуратуру.

 Квартиранты не платят и отказываются съезжатьПостройте комфортный диалогНе превращайте деловые отношения в нервотрепку. Не кричите, не истерите, держите себя в руках. Вам нужна максимально холодная голова для того, чтобы сохранить деловые отношения.

 Твердо отстаивайте свою позицию, ссылаясь на договор. Ваша задача объяснить арендатору, что если сейчас не договоритесь, то вы будете вынуждены действовать по претензионному порядку и обратитесь в суд. Помните об условиях предоставления отсрочки платежа.

Если даёте отсрочку, то берите расписку, в которой должно быть закреплено, что в случае неуплаты время простоя придется оплачивать.

Договор – ваша главная опора на переговорах

Фиксируйте результаты переговоров 

  1. Когда договариваетесь устно, то записывайте разговор на диктофон или видео, предупредив об этом собеседника. Записи сохраняйте и копируйте на дополнительный носитель информации: ПК, флешку, переносной жесткий диск.

     

  2. Если ведете переписку в социальных сетях или мессенджерах, то сохраняйте её, делая скриншоты. Бывает, что арендаторы отвечают ыми сообщениями, настаивайте, чтобы арендатор отвечал письменно, или сохраняйте ые сообщения.

     

После завершения переговоров составьте бумагу с описанием того, о чем вы договорились. Подпишите этот совместно составленный документ. Обычно это отсрочка платежа. 

Арендатор кормит завтраками — пишите и отправляйте претензию

Вручайте лично. Вам нужно, чтобы арендатор поставил дату и подпись в претензионном письме. Одно письмо остается вам, копию отдаете арендатору. 

Отправьте заказным письмом на адрес регистрации арендатора (по паспорту). В этом случае порядок подачи претензии будет соблюден. Он подтверждается фактом отправки письма, поэтому сохраните все квитанции и чеки с почты. 

Расторгайте договор 

Напишите и отправьте квартиранту уведомление о расторжении договора. Уведомление желательно вручить лично. Если арендатор сбежал, то отправьте уведомление на адрес официальной регистрации. С этого момента договор расторгнут. 

Когда договор расторгнут, можно блокировать доступ арендатора в помещение: менять замки, препятствовать доступу с помощью полиции, а также удерживать имущество арендатора (ст. 359 ГК РФ). 

Если договор не расторгнуть, то блокирование доступа в помещение (даже с полицией) или удержание имущества будет считаться незаконным. 

Взыщите долги

  1. Мирный способ. Проведите переговоры и убедите квартиросъемщика отдать деньги за аренду. Ведите себя уверенно. Объясните арендатору, что подадите в суд, заставив его оплатить долги, неустойку и услуги юристов. Лучше сейчас отдать небольшую сумму и съехать, чем получить большие проблемы. 
  2. Через суд.

    Подготовьте исковое заявление по взысканию задолженности по арендной плате, включив в него сумму неустойки за вынужденный простой доходной недвижимости. Приложите к иску все подтверждающие документы: договор аренды, акты, счета на оплату, расписки, переписку между сторонами (сообщения на почту, SMS, мессенджеры, записи разговоров).

Когда разрешил аренду с животными, узнайте как правильно сдавать квартиру, чтобы получать деньги, а не проблемы

Арендатор съехал, что делать с его вещами? 

  1. Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.  
  2. Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд.

    Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р.

    за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками. 

  3. Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам? 
  4. Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу.

    Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица. 

  5. Брошенные вещи.

    Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и  что с ними имеет право делать арендодатель. 

Итак, секретного способа решить проблему нет. Если квартирант не платит за квартиру и не съезжает, то обратитесь к договору.

В договоре нет разъяснений? Пишите претензии, нанимайте юриста, обращайтесь в суд. Времена, когда можно было обратиться к суду “черных курток на BMW” прошли. 

Возможно, ситуация с проблемным арендатором, станет звоночком для перехода к доверительному управлению квартирой. В этом случае доверительный управляющий возьмет на себя неприятные переговоры и быстро решит вопрос через суд с помощью опытных юристов.

https://www.youtube.com/watch?v=8I7KT207XMc

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/arendatory-ne-platyat-za-kvartiru-i-ne-sezzhayut-chto-s-etim-delat

Что делать если квартиранты не платят за квартиру и не съезжают?

Арендаторы не хотят съезжать

Сегодня многие сдают жилье в аренду. Это чрезвычайно удобно как для правообладателя, так и для квартиросъемщика. Для того, что обе стороны оставались довольны, им требуется соблюдать оговоренные условия и правила.

Иногда собственник квартиры сталкивается с такой проблемой, когда квартиранты не платят за квартиру. Конечно, со стороны квартирантов так поступать крайне некрасиво и непорядочно, однако подобные случаи нередки.

Что делать, если квартиранты не платят? Куда обращаться и жаловаться? Знайте, что закон на вашей стороне.

Прежде всего, необходимо постараться урегулировать возникший конфликт мирным путем. Попробуйте договориться по-хорошему, не прибегая к угрозам и скандалам. Выслушайте, вникните в трудности, если они имеются. Для начала нужно дать время, чтобы люди решили свои проблемы.

Какой срок выбрать – решайте сами. Рекомендуется только его не затягивать, иначе неблагоприятная ситуация может продолжаться еще долго. В случае, когда стало понятно, что квартиранты не желают платить и не съезжают, становится пора принимать действенные меры.

О чем следует знать? Как поступить правильно, не переходя рамки закона?

Причины для выселения

Собственник недвижимости может руководствоваться несколькими законами, которые предусматривают ответственность за несоблюдение порядка. Съемщики должны освободить квартиру в срок, указанный в соответствующем заключении, если наблюдаются следующие ситуации.

Неоговоренный вариант использование жилья

Если квартирант использует жилплощадь не для собственного проживания, а в целях получения личной финансовой выгоды, то собственник вправе требовать выселения. Совершенно недопустимо пересдавать арендованную квартиру третьим лицам. Это незаконное действие, за которое предусмотрена определенная ответственность.

Порча имущества

Квартирант на оговоренное количество времени имеет право пользоваться теми вещами, которые находятся в арендованном жилье: холодильником, телевизором, стиральной машиной и т.д.

Если помимо стойкого нежелания покидать место жительства, квартиросъемщик еще и испортил часть имущества собственника, то последний вправе настаивать на немедленном выселении.

Помимо данного действия арендатор обязан выплатить денежную компенсацию за причинение вреда.

Нарушение порядка

Иногда соседи начинают предъявлять претензии собственнику по поводу того, что жилец ведет себя неподобающим образом. В случае систематического нарушения общественного порядка по отношению к квартиранту могут быть предприняты соответствующие меры воздействия. Арендатор не сможет ничем доказать свою непричастность, если факты будут свидетельствовать против него.

Невыплата аренды

Это весьма серьезная причина, которую нельзя игнорировать. Если квартирант не платит оговоренную сумму, то никакие жалобы по поводу того, что у него нет средств для аренды не должны вводить в заблуждение. Каждый человек, заселяясь в чужую квартиру, принимает на себя определенные обязательства.

Манипулировать собственными неудачами и взывать к жалости – недопустимый метод сохранить за собой право пользоваться жильем. Ведь собственник вовсе не должен пускать в свою квартиру постороннего человека (не родственника) на безвозмездной основе.

Подобные действия признаются законом нарушением и могут быть использованы в качестве основания для принудительного выселения.

Аренда по договору

Обычно при съеме недвижимости между лицами, которые не состоят друг с другом в кровном родстве и являются посторонними, составляется соответствующий договор. В этом документе четко прописываются все права и обязанности обеих сторон, а также возможные последствия в случае нарушения договора.

Аренда по договору – это лучших способ избежать малоприятных и неожиданных ситуаций. Если квартирант не платит за ежедневное пользование жильем, то собственник сначала должен предупредить его о своих дальнейших действиях, а уже потом добиваться принудительного выселения через суд.

Просто так выгнать человека из квартиры, да еще в короткие сроки нельзя. Следует понимать, что заключение договора – юридический акт, который защищает как интересы собственника, так и нанимателя.

Обычно закон предоставляет не менее двух месяцев на то, чтобы человек подыскал себе другой вариант, рассчитался с долгами на прежнем месте и съехал.

В течение этого времени собственник не может самостоятельно выгнать из квартиры того, кто не соблюдает порядок.

Желательно с момента подписания договора собирать всю необходимую документацию, подтверждающую факт систематической неоплаты аренды. Такое нарушение является веским основанием для его расторжения. Когда на руках будут соответствующие бумаги, доказать свою правоту в суде станет намного проще, не понадобится ждать истечения двух месяцев.

Аренда без договора

В случае, если договор не был составлен, то доказать что-то становится сложнее. Обычно квартиру без договора сдают близким и дальним родственникам, устно договариваясь обо всех нюансах проживания. Для многих это обстоятельство является гарантией порядочности, что не всегда соответствует действительности.

Однако случается, что люди торопятся и хотят поскорее пустить квартирантов. В этом случае настаивать на том, чтобы посторонние люди вносили вовремя оплату, а при необходимости по первому требованию съехали, становится непросто.

Но и здесь имеются эффективные методы выселения. Дело в том, что, если нет договора, квартирантов сложно заставить платить. По документам они просто не числятся на указанной площади.

Как выселить жильцов при проблемах с квартирантами?

При отсутствии необходимых бумаг действовать придется иначе. Лучше всего попытаться договориться между собой мирным путем, не прибегая к помощи жестких методов.

Если никакие уговоры не помогают, можно пойти даже на крайние меры – вызвать полицию, предварительно сообщив сотрудникам правоохранительных органов о том, что в вашей собственности находятся посторонние люди.

Эти граждане просто обязаны будут съехать в любом случае, поскольку не смогут ничем доказать факт своего пребывания на указанной жилплощади.

Значимые препятствия и нюансы

В некоторых случаях конфликт может быть осложнен определенными обстоятельствами, которые решить будет не так-то просто. О чем надлежит помнить, собираясь пустить на свою территорию посторонних людей даже по официально оформленному договору?

Коммунальные услуги

Следует заранее решить, как вам будет удобнее: переоформлять договор на коммунальные услуги на квартирантов, либо вносить оплату самому. Со сдачей жилья в аренду у собственника не исчезают обязанности, связанные с оплатой необходимых счетов. Можно сделать проще: включать нужную сумму в ежемесячную плату за квартиру. Тогда арендаторы дополнительно не платят за коммунальные услуги.

Семья с маленькими детьми

Многие собственники недвижимости предпочитают не сдавать свое жилище семьям, где есть маленькие дети.

Казалось бы, какой в этом может быть подвох? Дело в том, что в случае невыполнения своих обязанностей квартирантами, собственник не сможет их быстро выселить из своей квартиры.

По закону нельзя выгонять ребенка на улицу, можно получить большие проблемы, связанные с органами опеки и попечительства. Существует закон о защите прав детей, который никто не в силах опровергнуть.

Регистрация

Не рекомендуется прописывать у себя людей, которые всего лишь снимают вашу квартиру, пусть и на длительное время. Даже при оформлении временной регистрации могут впоследствии возникнуть серьезные осложнения.

Запомните, что, если арендаторы в какой-то момент откажутся платить оговоренную заранее сумму, заставить их это сделать будет практически невозможно. Они уже станут считаться частью вашей квартиры, хотя и не будут являться собственниками. Регистрация – вопрос очень тонкий и неоднозначный.

Если хочется помочь людям, лучше найти другой способ. Нет никакой нужды подставлять себя самого.

Выселение в холодное время года

Выселение зимой нерадивых квартирантов имеет свои особенности, которые необходимо заранее учитывать, если произошел конфликт. Необходимо обязательно иметь у себя на руках срок уведомления о выселении. В противном случае суд вряд ли сможет выгнать людей на улицу в холодное время года. Скорее всего, они получат временную отсрочку, которая может длиться еще два-три месяца.

Все это время собственнику квартиры придется терпеть удручающие обстоятельства и самостоятельно оплачивать все счета. Вряд ли это то, о чем мечтает большинство граждан, которые сдают свое жилье в аренду. Дополнительные судебные разбирательства могут занять много времени.

Таким образом, когда квартиранты не хотят съезжать и платить тоже, решение всегда найдется. Нужно только знать последовательность правильных шагов.

Если квартирант не платит за жилье арендную плату, то по закону он не вправе находиться в помещении. Желательно изначально составлять документы для аренды, чтобы потом иметь все основания выселить нерадивых жильцов.

Когда урегулировать конфликт самостоятельно не представляется возможным, то необходимо подавать исковое заявление в суд.

Источник: https://metr.guru/vyselenie/chto-delat-esli-kvartiranty-ne-platyat-za-kvartiru-i-ne-sezzhayut

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.